Покупка квартиры – это процесс сложный, многофакторный и порой рискованный. Большинство людей, желающих приобрести жилую недвижимость, не имеют достаточного опыта, что порождает потребность в знаниях. На нашем сайте вы сможете найти максимально подробную информацию об особенностях процесса приобретения квартир. Наиболее популярные темы приведены в данном обзоре.
Активно развивающийся рынок недвижимости породил множество вариантов приобретения. Квартиру можно купить:
Эти основные способы приобретения жилой недвижимости рассматриваются на нашем сайте. Так что есть возможность разобраться в тонкостях каждого из вариантов.
Эти два рынка существуют параллельно, пересекаясь преимущественно в юридической своей части. Процедуры перехода прав собственности по договору купли-продажи для первичного и вторичного рынка одинаковы – продавец передаёт право, а покупатель приобретает. Отличия состоят в форме и содержании договора.
Смотрите статью: «Что лучше купить новостройку или вторичку: плюсы и минусы»
Покупатели приобретают недвижимость на первичном рынке в двух вариантах. Это сданное в эксплуатацию жильё или не существующие квартиры в доме, который только начинает строиться.
Считается, что человек, приобретающий квартиру «с котлована», сильно рискует. Риск состоит в:
Последний вариант характерен и для вторичного рынка, но многоразовая продажа квартир наиболее удобна в тех случаях, когда недвижимость ещё не прошла процедуру госрегистрации. Избежать этого можно, заключив договор долевого строительства. Поскольку он регистрируется в Росреестре, продать квартиру ещё раз не удастся.
Человеку, заплатившему за ещё не сданную квартиру, необходимо знать, что:
Человек вправе отказаться от предлагаемой квартиры, если она не соответствует договору настолько, что исправить ничего нельзя. В этом случае застройщик должен предложить другую квартиру или вернуть деньги, заплатив, в том числе, и неустойку. Если претензии будут необоснованными, но застройщик вправе обжаловать решение покупателя в суде.
Преимущества первичного рынка состоят не только в возможности снизить цену, но и в том, что данный объект недвижимости до сих пор не имел хозяев. Первичные собственники могут не опасаться встречи после вселения с истинными владельцами квартиры.
При этом следует учесть тот факт, что покупать первичку можно не только у застройщика, но и у того, кто внёс деньги, заключив договор долевого строительства или вступив в ЖСК. Если квартира перепродаётся уже после её принятия в эксплуатацию, то в этом случае речь идёт уже о вторичном рынке.
В какой-то степени процесс приобретения жилья на вторичном рынке может показаться простым. Он состоит из шести этапов:
Однако каждый из этих этапов представляет собой целый комплекс действий, требующих знаний и консультаций.
Например, рынок вторичного жилья в Москве отличается разнообразием предложений, как по состоянию недвижимости, так и по её размещению и стоимости. На первом этапе у москвичей часто преобладают географические предпочтения, поскольку большой город накладывает свои ограничения. При большом разнообразии предложений найти подходящий вариант не сложно. Однако всегда актуальными остаются меры обеспечения безопасности сделки.
Несмотря на принимаемые правоохранительными органами меры, мошенничество при осуществлении купли-продажи квартир по-прежнему представляет собой основную опасность. Кроме преднамеренно спланированного обмана, человек, желающий купит квартиру, может столкнуться с добросовестными заблуждениями и ошибками.
Больше всего заключено риска в системе альтернативной сделки. Её уязвимость определяется большим количеством звеньев в цепочке покупок и продаж. Ошибка или преднамеренный обман на одном звене может разрушить всю систему и оставить человека без денег и квартиры.
Определённая степень риска содержится в приобретении недвижимости на условиях задатка, несмотря на то, что оба варианта являются способом обеспечения безопасности сделки.
Задаток может вноситься в любых суммах, не превышающих оговоренной цены приобретения. Если после заключения отдельного договора задатка продавец откажется от сделки, то он будет обязан вернуть покупателю сумму, вдвое превышающую величину задатка. Если от своих намерений отказывается покупатель, то задаток остаётся у продавца.
Эта, казалось бы, справедливая и надёжная система может быть использована сторонами для создания искусственных условий, которые побудили бы продавца или покупателя отказаться от сделки в одностороннем порядке. В целях минимизации риска такого события нужно тщательно продумывать условия договора задатка.
Для того, что бы договор был действительно юридическим документом, нужно скачать образец стандартного бланка и вписать туда всё условия договорённости. Кроме этого, следует скачать и образец расписки в получении денег.
Деньги, переданные в качестве задатка, могут быть возвращены покупателю в том случае, если обе стороны или одна из них не могут выполнить обязательства по независящим от них причинам.
Поводом для возврата является и не корректно составленный договор. Например, иногда люди путают три термина – аванс, задаток и залог. Аванс – это всего лишь предварительное внесение части денег в счёт оплаты по приобретению недвижимости. Деньги не могут быть залогом, поскольку эту функцию выполняют только имущественные объекты.
Гипотетически существует опасность приобретения квартиры с обременением. В документах на такую квартиру есть отметка, так что в Росреестре договор купли-продажи не зарегистрируют. Однако при невнимательном ознакомлении с документами можно успеть заплатить аванс или задаток. Причём со стороны продавца это не обязательно может быть умыслом. Возможно, его действие продиктовано незнанием или неграмотностью.
В этом случае можно проверить юридический статус квартиры по её кадастровому номеру. Вполне возможно, что обременение с неё снято. Просто хозяин не оформил это снятие в соответствующих госслужбах.
Если обременение действительно существует, то можно предложить продавцу погасить задолженность за счёт задатка или аванса. При невозможности такого действия следует отказаться от сделки. Проблема в данном случае состоит в том, что будет потеряно время, а при мошеннических схемах и деньги.
Мораль последнего примера состоит в том, что любую квартиру перед заключением договора нужно проверять. Для этого нужно заказать две выписки из ЕГРН – просто по состоянию квартиры и по переходу прав. Из них вы узнаете:
Такая простая проверка избавит вас от многих хлопот и неприятностей.
Ещё одной опасностью является приобретение квартиры с прописанным в ней человеком. Для того, чтобы этого не случилось, нужно при заключении договора требовать от продавца справку о зарегистрированных в квартире людях с давностью не более 10 дней.
Если всё же квартира приобретена с прописанными людьми, то остаётся:
Что касается взаимодействия супругов, то в перечне обязательных документов на покупку квартиры письменного согласия одного из них не содержится. Однако лучше таким согласием заручиться, поскольку супруг вправе признать по суду сделку недействительной, если она заключена без его ведома.
Для того, что бы минимизировать риски, и выиграть время можно прибегнуть к заключению предварительного договора по стандартному образцу. Его действие аналогично действию основного договора. Он не подлежит регистрации в уполномоченных госорганах. Это своего рода договор о намерениях. Он заключается в том случае, если возникают какие-либо препятствия к осуществлению задуманного.
Расторгнуть предварительный договор можно:
Решение проблемы покупки квартиры начинается с вопроса «где взять деньги» и заканчивается вселением в своё жильё. А между этими событиями расположена целая цепь поиска подходящих вариантов, переговоры и заключение договора.
При ограниченности в средствах можно выкупить долю в квартире. Это имеет смысл в том случае, если эти доли обозначены в натуре. Тогда можно поселиться в отдельной комнате с доступом к общему имуществу. Это следует сделать и в том случае, если человек имеет преимущественное право покупки доли.
Если есть время, но мало денег, то имеет смысл искать квартиры на распродажах. К этой категории относится недвижимость, продаваемая срочно, а так же квартиры, реализуемые банками как имущество должников.
Ипотека в наше время является хорошим вариантом решения проблемы в условиях недостатка средств на приобретение хорошей квартиры. Считается, что для того, чтобы банки удовлетворили ипотечную заявку, нужно иметь большую зарплату или большой стартовый взнос. Такое мнение обосновано. Однако банки периодически устраивают акции, предоставляя кредиты даже безработным. Эти акции, конечно, длятся не долго, но при активном поиске можно поймать момент.
Если постараться, то можно купить квартиру с котлована в рассрочку. Это тоже своего рода акции. Застройщик идёт на такие условия при особых условиях, когда не хватает дольщиков или компания-застройщик только начинает свою деятельность на рынке недвижимости. Однако следует помнить о том, что в рассрочке может быть скрыта увеличенная цена.
Низкая цена обычно у квартир, хозяева которых имеют большие долги по коммунальным платежам. В этом случае сначала нужно заключать предварительный договор, потом оплачивать долги, а потом уже заключать договор окончательный. Иногда такая сложная цепь оборачивается значительной экономией.
В большинстве случаев при встрече продавца и покупателя производится осмотр, после чего обсуждаются условия. Вместо хозяина эту процедуру может осуществлять риелтор или другое уполномоченное лицо. В любом случае первичный осмотр должен стать поводом для торга.
Смотрите статью: «Как правильно торговаться при покупке квартиры»
Прежде всего, нужно продемонстрировать серьёзность намерений и свою осведомлённость. Для этого не только проводится осмотр квартиры, подъезда и придомовой территории, но и всех документов на квартиру.
Поводом для торга могут быть некоторые дефекты самого жилья или его расположения. Однако не стоит слишком увлекаться поиском негатива. Это может оттолкнуть хозяина. Он может почувствовать антипатию и отказаться от дальнейшего разговора.
Один раз в жизни человек, купивший квартиру, может подать документы в налоговую инспекцию и получить налоговый вычет. Это поддержка государства, стимулирующая экономическую активность населения.
Такая льгота доступна тем, кто имеет регулярный доход и платит налоги. Так что пенсионерам, безработным и домохозяйкам подавать документы в налоговую инспекцию не имеет смысла. Работающие покупатели смогут получать увеличенную на 13% зарплату уже спустя месяц после подачи документов сначала в налоговую инспекцию, а потом и по месту работы.
Данный обзор направлен на то, что бы сориентировать посетителей нашего сайта в информации, посвящённой вопросам и проблемам приобретения жилой недвижимости. В нём отражены только самые популярные вопросы. Однако желающие могут найти и более детализированную информацию, которая поможет приобретателям недвижимости избежать ошибок и неприятностей.
