Приобретение квартиры от застройщика – это процедура, требующая специфических знаний. В новостройках, в отличие от квартир на вторичном рынке, есть много вариантов приобретения недвижимости. Однако эта специфика требует знаний и владения информацией. Мы постарались на этом сайте сконцентрировать наиболее популярные темы, волнующие покупателей новых квартир. Этот обзор направлен на то, чтобы помочь посетителям сориентироваться в разделах и выбрать именно то, что необходимо в данном случае.
Приобретение квартиры от застройщика имеет свои плюсы и минусы. Если покупать недвижимость в недостроенном доме, то можно существенно сэкономить. Тем более, что после ввода дома в эксплуатацию цена квартир существенно повышается. При этом снижается риск приобретения недвижимости с плохой историей.
Однако при долевом участии в строительстве всегда существует риск того, что дом так и останется недостроенным, а вернуть деньги по причине банкротства организации затруднительно.
Для того, чтобы уменьшить минусы и увеличить плюсы, необходимо правильно выбирать и проверять застройщиков. Это можно сделать с помощью предварительного сбора информации. Рекомендуется проверять следующие документы.
Вся эта информация находится в открытом доступе. Её обязаны предоставить любому потенциальному дольщику или покупателю. Если в доступе отказано, то с такими застройщиками лучше договор не заключать. Информация, предоставленная в строительной компании, должна совпадать с теми сведениями, которые находятся в свободном доступе на сайте регистрационной палаты.
Если выбор сделан и договор заключён на стадии строительства, то необходимо всё время следить за ходом работ. Любая приостановка деятельности и перенос сроков должны иметь объяснение. Существенные нарушения в сроках дают основание для подачи иска в суд.
Выбор новостройки является частью предварительного поиска информации для размышлений и действий. Алгоритм поиска оптимального варианта всегда субъективен, поскольку потребности каждого человека уникальны.
Обычно люди при поиске квартиры имеют некоторые предварительные параметры. Они отдают предпочтение тому или иному району города. Можно выбирать целые комплексы новостроек, а можно рассматривать объекты точечных застроек в старых районах.
При поиске стоит обращать внимание на следующие нюансы:
Последний показатель напрямую связан с местом размещения дома или целого комплекса. Новые застройки на окраине города уступают объектам точечной застройки в центре по показателям благоустроенности территории и развитости инфраструктуры. Однако здесь могут быть дешёвые квартиры в домах улучшенной планировки.
Несмотря на существенные риски, это наиболее популярная форма приобретения недвижимости в новостройках. Преимущества долевого участия состоит в низкой цене на ещё не построенные квартиры. Недостатками являются, конечно, риски банкротства застройщика и увеличение сроков возведения объекта.
Юридическая суть договора долевого участия состоит в том, что одна из сторон платит деньги за несуществующую квартиру, а другая сторона использует их для строительства, обязуясь в определённый срок предоставить заказчику оплаченный товар.
Интересы сторон такой сделки защищены законом и официальным оформлением договора в Росреестре. Однако же главной защитой считается неустойка, которую выплачивает застройщик при нарушении сроков и других условий договора.
Денежные выплаты в качестве компенсации за неисполнение или ненадлежащее исполнение работ по договору долевого строительства (ДДУ) регламентируются статьями 6 и 7 ФЗ №214. Шестая статья посвящена срокам выполнения обязательств, а седьмая – качеству.
Точками отсчёта при определении неустойки являются две величины – стоимость квартиры и ставка рефинансирования Центробанка. Если нарушаются сроки устранения недостатков, то ответственность наступает уже по закону «О защите прав потребителей».
Величина неустойки определяется путём умножения цены за квартиру по договору на количество дней просрочки и на трёхсотую часть ставки рефинансирования от договорной цены. Потом эта величина делится на 150. Так определяется неустойка для юрлиц. Физлица получают сумму, увеличенную в два раза.
Однако закон защищает и застройщика. Если организация не уложилась в сроки по причине форс-мажорных обстоятельств, то срок сдачи жилья продлевается без штрафных выплат. Банкротство застройщика не является основанием для освобождения от неустойки. Однако в этом случае проблема решается уже на уровне правоохранительных органов и внешнего управления.
Такой договор, конечно, заключается для того, чтобы приобрести квартиру. Однако ситуации бывают разными. Внеся свою долю в строительство, человек вправе передумать и отказаться от договора, а так же переуступить будущую квартиру другому лицу. В последнем случае процедура носит название договора цессии или переуступки прав.
Цессия может быть осуществлена только до того, как квартира будет принята дольщиком, после чего это уже будет договор обыкновенной купли-продажи. Специфика договора цессии заключается в том, что к другому лицу переходят не только права на квартиру, но и все обязанности.
Оформляя договор, претендент на право доли в строительстве должен подробно ознакомиться с ситуацией, поскольку он может вносить дальнейшие платежи только по той схеме, которая была когда-то оговорена с застройщиком.
Многие прибегают к договору цессии на финальной стадии строительства, когда становится понятным, что скоро дольщик станет владельцем недвижимости. В такой ситуации квартиру можно продать по цене, превышающей выплаченную долю. При этом контрагент всё же платит меньше, чем за готовую квартиру, что ускоряет заключение сделки.
Однако любому покупателю не готового ещё жилья следует опасаться схемы продажи одного объекта нескольким людям. Поскольку у такой квартиры ещё нет кадастрового номера, проследить динамику владельцев не представляется возможным.
Если переуступку прав можно отнести к процессу купли-продажи, то расторжение договора долевого участия по желанию дольщика нуждается в веских основаниях. Они описаны в ФЗ №214. Расторгается договор в судебном порядке на основании невыполнения застройщиком своих обязательств. Такими основаниями могут быть:
Если суд сочтёт аргументы истца убедительными, то договор разрывается, а застройщик выплачивает не только деньги дольщика, но и проценты, равные одной трёхсотой ставки рефинансирования от цены на квартиру. Для физлиц величина выплат по процентам удваивается.
К категории защиты следует отнести и процедуру приёмки готовой квартиры. Закон даёт возможность заказчику:
В последнем случае решение основано на том, что недочёты устранить невозможно. К таковым относятся высота потолков, количество и размер дверных и оконных проёмов, параметры кухни и санузла.
Застройщик может не согласиться с вердиктом клиента и подать на него в суд. При согласии или решении суда в пользу дольщика застройщик обязан предоставить другую квартиру или вернуть деньги. Для устранения недочётов закон отводит максимальный срок в 45 дней. После этого процедура приёмки проводится заново. Во всех случаях приёмка оформляется актом, который подписывается всеми сторонами сделки.
В процедуре приёмки участвуют обе стороны договора. Объект сверяется со всеми пунктами договора. Если квартира оплачена в неотделанном состоянии, то во время приёмки следует обращать внимание на наличие сырости, грибка, работы водопровода, канализации, электросетей. Дверные и оконные проёмы, высота потолков, состояние пола должны соответствовать описанным в договоре параметрам.
Следует помнить о том, что ответственность за процедуру приёмки несут обе стороны. Если одна из них уклоняется от осмотра квартиры и подписания акта с любым вердиктом (согласен, не согласен, согласен с оговорками), то другая сторона не несёт ответственности за нарушение сроков сдачи объекта. Особенно это условие касается заказчика. Если он не отвечает на уведомления о необходимости пройти процедуру приёмки, то застройщик не платит неустойку.
Для того, чтобы бывший дольщик стал полноправным владельцем квартиры, необходимо, чтобы:
После подписания передаточного акта добросовестный застройщик должен передать новому владельцу все документы на квартиру. Если этого не происходит, то бывший дольщик сначала направляет застройщику претензию, а потом, если это не помогает, подаёт иск в суд.
Таким образом, приобретение квартир в новостройках сочетает в себе явные преимущества в виде низкой цены и не изношенных ещё коммуникаций с недостатками высоких рисков и необходимостью постоянно отслеживать ситуацию и отстаивать свои права. Однако при высокой юридической грамотности риски можно минимизировать, получив в конечном итоге новую квартиру по низкой цене. Надеемся, что наш сайт внесёт существенную лепту в повышение вашего уровня юридической грамотности.
