Квартиры в строящихся домах от застройщика

Квартирный вопрос волнует многих россиян, однако покупать жилье в строящихся домах, несмотря на их выгоду граждане не спешат. Связано это прежде всего с недавно разразившимся кризисом, благодаря которому многие строительные компании обанкротились, а дольщики и вовсе остались без денег и жилья.

За прошедший год ситуация на рынке первичной недвижимости пришла в более или менее хорошее русло – выросла покупательская способность населения, возросли амбиции застройщиков, значительно понизились шансы остаться без жилья и собственных сбережений, так как теперь все объекты недвижимости от застройщиков страхуются.

Покупка квартиры на этапе строительства – преимущества и недостатки решения

Купить квартиру, которая находится на этапе строительства, стало намного выгоднее, так как застройщики предоставляют большое количество льгот для таких покупателей.

Плюсы покупки жилья на начальных этапах строительства многоквартирного дома:

• Наиболее низкая стоимость – скидка может достигать 20-25% от финальной стоимости квартиры;
• Возможность купить в ипотеку или получить иные кредиты под залог строящейся квартиры;
• Единственным и полноправным владельцем квартиры выступает покупатель;
• Дом будет зарегистрирован в Жилфонде, а также новом фонде ЖКХ;
• При покупке квартиры в рамках ФЗ №214-ФЗ покупатель обеспечивает безопасность от двойных продаж;
• В случае продажи жилья после сдачи дома можно выручить денежные средства в 1,5-2 раза большие, чем при покупке квартиры в строящемся доме.

Несмотря на все преимущества, существуют и риски, о которых необходимо помнить будущим собственникам:

• Искусственно, а также по независящим от застройщика основаниям, может затягиваться строительство и сдача дома;
• Могут возникнуть сложности при оформлении права владения, так как для этого необходимо досконально изучать представленную застройщиком документацию;
• При нарушении строительных нормативов дом могут так и не сдать до их устранения;
• В случае покупки-продажи жилья, без учета ФЗ 214-ФЗ, возможно возникновение рисков, связанных с двойными продажами.

Последнее время долгострои практически не появляются, хотя и некоторые застройщики сдвигают срок сдачи дома в эксплуатацию.

Как купить квартиру в новом строящемся доме?

Купить жилье в доме, который только начал возводиться, можно несколькими способами:

• Приобрести жилплощадь у застройщика;
• Купить квартиру с помощью риэлторских организаций;
• Через переуступку прав.

Каждый из способов обладает своими особенностями, при выборе того или иного варианта покупатель должен взвешивать все «за» и «против» покупки недвижимости выбранным способом.

От застройщика

Для того чтобы приобрести недвижимость от застройщика, покупателю важно следовать нескольким правилам, позволяющим обезопасить себя от различного рода махинаций и возможного долгостроя.

Правила покупки квартиры в строящемся доме от застройщика:

1. Основательно подойти к выбору жилья. Несмотря на то, что фактически выбирать не из чего, можно рассмотреть предложения, которые выставляет застройщик, оценить его рентабельность и ценовую политику. Слишком заниженная стоимость квартиры – яркий показатель недобросовестности строительной фирмы или вовсе мошеннической организации.
2. Досконально проверить все документы и информацию о строительной организации. Всю необходимую информацию можно отыскать в ЕГРЮЛ, введя ИНН предприятия на сайте налоговой. Также можно проверить соответствие предоставленной документации фактическим материалам. Любая ошибка в расчетах первый признак недобросовестной организации.
3. Осмотр места строительства. Необходимо оценить месторасположение будущего дома, а также прикинуть сколько времени потребуется для окончательной его сдачи, если строительство уже начато.
4. Внимательно изучать договор на покупку жилья. Он должен содержать формулировку «Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома» либо подобную. Не лишним будет консультацию юриста или полное юридическое сопровождение специалиста.
5. Приемка жилья. Она должна осуществляться только в том случае, если дом полностью достроен, сделана чистовая отделка и прочие мелочи. При несоответствии внешнего вида жилья указанным в документе данным подписывать акт приемки не следует до полного устранения всех ошибок.

При соблюдении данных правил, покупка жилья на первичном рынке в многоквартирном доме станет в будущем большой радостью для новоселов.

С помощью риэлтора

Приобретение жилплощади с помощью риэлторских организаций относительно безопасная процедура и для покупателя является бесплатной, так как комиссионный процент взимается только с застройщика.

Обычно риэлторы предоставляют клиентам полную информацию о строящихся объектах с выделением положительных и отрицательных характеристик того или иного дома, а также безопасность сделок с застройщиком.

Риэлторы в большей степени стремятся заинтересовать той недвижимостью, за которую они получат наибольший процент, поэтому данное обстоятельство стоит учитывать.

Риэлторские организации могут помочь и в получении ипотечного кредитования на строящееся жилье.

Как оформить переуступку?

Переуступка жилья или договор цессии, если выражаться юридическим языком, представляет собой особый вид смены владельца строящейся квартиры без потерь для ее прежнего покупателя.

Отличительной особенностью заключения такого договора является то, что прежний покупатель, фактически расторгая сделку купли-продажи не получает штрафов или пенни за несоблюдение условий договора между ним и застройщиком, однако передает право владения недвижимостью третьему лицу.

Продавец квартиры в строящемся жилье должен:

• Получить письменное разрешение от застройщика для переуступки прав;
• Получить позволение банковской организации, если жилье приобреталось в ипотеку;
• Предоставить покупателю весь пакет документов, который должен подтвердить право собственности, а также внесенные на счет застройщика денежные средства.

При составлении договора цессии необходимо, чтобы продавец жилья предоставил покупателю следующий пакет документов:

• Договор купли-продажи недвижимости между застройщиком и первым покупателем;
• Документация о произведенных расчетах первичного покупателя застройщику;
• Акт приема и передачи всех сопутствующих договору цессии документов;
• Письменное согласие руководителя строительной компании на уступку прав собственности третьему лицу;
• Сам договор уступки, заключенный в трех экземплярах, каждый из которых достается одной из сторон – покупателю, продавцу и застройщику.

Переуступка прав позволяет купить квартиру даже тогда, когда сам застройщик не может предоставить интересующего жилья. Переуступка значительно дешевле финальной стоимости жилплощади, однако дороже жилья в строящемся доме.

Оформление договора переуступки прав собственности на недвижимое имущество может быть заключен до введения дома, в котором располагается квартира, в эксплуатацию.

Риски приобретения

Естественно при приобретении строящегося жилья существуют риски, которые могут оттолкнуть покупателя и указать на достоинства вторичного рынка недвижимости. Однако стоит читывать, что за последнее время очень малое количество строительных фирм так или иначе нарушило условия договора с дольщиками.

Основные риски, с которыми могут столкнуться покупатели жилья в недостроенном доме:

1. Изменение времени сдачи дома, чаще это связано с несколькими факторами:
   • погодные условия;
   • недостаточность материалов;
   • нарушение норм строительства;
   • бюрократические проволочки.
2. Сроки строительства также могут быть перенесены, если это необходимо.
3. Стоимость жилья может поменяться ввиду того, что застройщику просто не будет хватать денежных средств на реализацию проекта, таком случае придется выложить дополнительные средства.
4. Банкротство организации застройщика.

В случае, если застройщик обанкротится, дольщикам, которые внесли средства в счет покупки будущего жилья, либо будет выплачена компенсация, либо с помощью госвласти дом будет передан другой строительной организации и с сорванными сроками введен в эксплуатацию.

При условии строительства дома, но с нарушением сроков сдачи, каждый владелец жилого помещения имеет право на компенсацию задержки в рамках, установленных ДДУ денежных сумм.

Экономическая выгода

Практическая выгода от покупки жилья на ранних этапах строительства, либо до начала строительства – колоссальная. Если при введении дома в эксплуатацию квартира в нем будет стоить около 5 млн. рублей, то на этапе строительства – около 3,5-4, а на этапе проектирования всего 1,5-2.

Однако при таком подходе необходимо учитывать не только возможные риски, но и налоговые отчисления, которые придется сделать, если жилье будет продано за гораздо большие деньги, чем его первоначальная стоимость. С суммы, превышающей первичную цену жилья, будет удержан подоходный налог в размере 13% в казну государства.

Покупка жилья в строящемся доме – рискованная процедура, которая может обернуться полным финансовым крахом для граждан, однако в случае положительного исхода строительства гражданин может получить денежные средства превышающие его вложения в несколько раз. Прежде всего покупатель должен ориентироваться на состояние застройщика, продолжительность его деятельности и репутацию.