Перепланировка любого помещения в буквальном смысле означает внесение изменений в технический план. Если трансформация жилища не требуют такого внесения, то они называются просто ремонтом. Поскольку перепланировка влечёт за собой необходимость внесения новой информации в официальную документацию, она всегда должна проводиться под контролем и с одобрения соответствующих государственных органов.
Взаимодействие с госорганами требует от владельцев недвижимости юридической грамотности и знания алгоритма действий. Мы постарались сконцентрировать на нашем сайте материалы, касающиеся всех аспектов перепланировки. Данный обзор призван помочь читателям найти нужную информацию.
Нормативы и последствия их нарушения
Перепланировка и переустройство регламентируются Жилищным кодексом РФ. Этой теме посвящена целая глава кодекса (четвёртая), в которой раскрываются правила осуществления изменений в состоянии помещения, а так же последствия самовольных действий.
Последствиям незаконной перепланировки посвящена статья 29 ЖК РФ. К самовольным изменениям относят действия, которые производятся с нарушением утверждённого проекта или при его полном отсутствии.
Лицо, допустившее такие действия, обязано:
- вернуть недвижимость в прежнее состояние;
- узаконить изменения, если они не противоречат правилам;
- заплатить штраф.
Величина штрафа за незаконную перепланировку сильно меняется в зависимости от юридического статуса виновного лица, характера изменений и особенностей строения. Юрлица, самовольно меняющие планировку целых зданий, могут заплатить штраф около 300 000 рублей. Физлицам, чьи действия ограничиваются лишь масштабами собственной квартиры, могут назначить штраф около 2000 рублей. Если радикальные изменения произведены в частном домовладении, то штрафные санкции будут меньше – до 1500 рублей.
Причём штраф может назначаться неограниченное количество раз до тех пор, пока не будут устранены последствия незаконной перепланировки. Если человек не в состоянии устранить эти последствия, то квартира или дом продаются в принудительном порядке, а вырученные деньги уходят на возвращение состояния недвижимости в соответствие с проектом.
Оформление перепланировки
Существуют два варианта оформления – до совершения работ и после этого. Такие действия регламентируются статьёй 26 ЖК РФ. В ней содержится перечень предоставляемых документов, сроки их рассмотрения. Что касается организации, в которую следует подавать заявление, то закон не содержит точного указания на этот счёт. Речь идёт об абстрактном органе, принимающем решение.
Видимо, это связано с тем, что в различных регионах данная процедура осуществляется в разных инстанциях. Решается проблема очень просто. В МФЦ есть бланки на все варианты ситуаций, рассматриваемых госучреждениями. Запросите бланк на перепланировку и переустройство и заполните его. Можно скачать его с сайта МФЦ. Там же можно ознакомиться и с образцом.
К заявлению прилагаются документы, перечисленные в ст. 26 ЖК. После того, как весь пакет будет принят, ждать придётся не долго. Само решение принимается в течение сорока пяти дней с момента поступления документов. К этому сроку нужно добавить ещё неделю на посредническую деятельность МФЦ.
Однако подаче документов должно предшествовать создание проекта, который готовится организаций, имеющей лицензию на подобную деятельность. Без надлежащим образом оформленного проекта госорганам рассматривать нечего, потому что всё согласование сводится к его утверждению или отклонению.
После утверждения проекта владелец недвижимости может провести работы. Однако утвердить перепланировку, то есть внести изменения в техплан, госорганы смогут только после приёмки произведённых изменений. Если этого не произошло, то перепланировка остаётся самовольной и, следовательно, незаконной.
Прежде чем начинать тратить деньги на проект, следует знать, что запрещается:
- объединять комнату с кухней, оборудованной газовой плитой;
- разрушать несущие конструкции;
- устанавливать батареи отопления на балконе или лоджии;
- изменять расположение коммуникаций, являющихся частью единой домовой системы;
- увеличивать площади санузлов и кухни более, чем на 25% от первоначальной.
Данные запреты носят абсолютный характер. Это означает, что ни одна комиссия не утвердит проект, предусматривающий такие изменения. Мало того, ни одна проектная организация, дорожащая своим именем, не создаст подобный проект.
Отдельно следует оговорить возможность перепланировки в ипотечной квартире. Поскольку такая квартира принадлежит банку, то согласовывать радикальные изменения придётся сначала с ним.
Что делать с самовольной перепланировкой
Если изменения в квартире уже произведены вами или предшествующими жильцами, то действовать нужно примерно так же, как и при оформлении, описанном в главе 26 ЖК РФ. Если в вашу собственность перешла квартира с переделками, то, прежде всего, следует посмотреть техплан. В нём красными линиями должны быть обозначены одобренные изменения. Если этих линий нет, а план не соответствует действительности, тогда перепланировка является незаконной. В этом случае следует принять меры по легализации изменений, поскольку ответственность за незаконную перепланировку несёт всегда нынешний владелец недвижимости.
Алгоритм легализации следующий:
- для определения соответствия возведённых построек действующим нормативам вызывается комиссия из жилищного управления;
- если ваши действия признаны законными, составляется проект, соответствующий произведённым изменениям;
- в МФЦ подаётся пакет документов, предусмотренный ст. 26 ЖК РФ.
Если комиссия отказалась признать вашу перепланировку соответствующей нормативам, а вы с этим не согласны, то следует подать заявление в суд.
Варианты перепланировки
В стремлении изменить свою жизненную среду люди проявляют чудеса изобретательности и фантазии. На нашем сайте представлены материалы по наиболее востребованным вариантам перепланировки. На их примерах можно проводит и другие виды работ.
Как объединить две квартиры в одну
Бюрократическая процедура этого действия ничем не отличается от стандартного алгоритма. Однако не зря объединение квартир считается одним из наиболее сложных вариантов перепланировок. Дело в том, что такие действия часто затрагивают коммуникации, являющиеся частью общей системы. Изменения, касающиеся общего имущества дома, требуют согласования с соседями, что часто проблематично, а порой и невозможно.
Смотрите статью: Как объединить две квартиры или комнаты в одну
Существуют два варианта перепланировки – по горизонтали и по вертикали. В последнем случае добиться согласия крайне трудно, поскольку требуется вносить радикальные изменения. Разрешение на перепланировку зависит от сложности работ. Если для объединения квартир кому-то достаточно только прорубить дверь, то добиться разрешения на такую процедуру будет не сложно. Исключение составляют только ветхие дома и специфические конструкции.
Демонтаж подоконного блока
Это действие производится для того, чтобы вместо окна сделать дверь. Чаще всего такие работы необходимы при установке нового балкона, не предусмотренного техпланом дома. Однако существуют и другие варианты визуального или реального объединения пространств.
Демонтаж подоконного блока относится к категории сложных работ. Кроме того, в этом случае необходимо вносить изменения в несущие конструкции. По этой причине данные действия однозначно относятся к перепланировке, требующей разрешения.
Демонтаж подоконных блоков запрещён в панельных домах нового типа (постройки после 2006 года). В тех случаях, когда такие работы допускаются, существует ряд ограничений.
Например, нельзя удалять порожек, который устанавливается между комнатой и балконом. Запрещается устранять надоконную перемычку и боковые простенки. Так что разрешённое устранение подоконных блоков должно привести только к появлению двери, но никак не к появлению большого проёма, объединяющего два отдельных помещения.
Замена стояка
Стояки в многоквартирном доме – это вертикально расположенная сеть подачи воды и отведения канализации. Несмотря на то, что части этих коммуникаций находятся в каждой квартире, вся система целиком является общей собственностью владельцев квартир дома. Замена стояков без изменения их положения является частью капитального ремонта, который должны осуществлять профильные организации.
Если речь идёт о замене части стояка с одновременным изменением положения труб и сантехнического оборудования, то это уже перепланировка, которая может привести к нарушению перемещения жидкостей по всему стояку. По этой причине комиссии всегда очень тщательно проверяют проекты подобных изменений. Так что рекомендуется, если это возможно, воздержаться от изменений положения коммуникаций.
Объединение кухни с комнатой
Такие действия однозначно должны согласовываться с жилкомиссией, поскольку стена между комнатой и кухней может быть несущей. Если кухня оборудована газовой плитой, то для перепланировки придётся для начала провести переустройство, заменив газовую печь на электрическую. Причём сделать это нужно официально, подав заявки в соответствующие службы.
Если снос стены между кухней и комнатой запрещён, то можно подать заявку на формирование большого дверного проёма. Это даст возможность создать единое пространство столовой-кухни при полной законности действий.
Мансарда в частном доме
Как следует из СНиП 2.08.01-89, мансардой индивидуального жилого дома является дополнительный этаж с низким потолком в виде кровли. Это определение даёт основание считать возведение мансарды перепланировкой, увеличивающей нагрузку на несущие стены.
С возведением мансарды увеличивается этажность дома, что должно быть отражено в техплане. Если дополнительный этаж не будет отражён в основном документе на недвижимость, то продать такой дом не удастся.
Все процедуры узаконивания мансарды осуществляются по стандартному алгоритму утверждения перепланировки. Только в этом случае необходимо подавать пакет документов из:
- плана на земельный участок;
- свидетельства о праве собственности;
- кадастрового паспорта;
- согласия всех совладельцев;
- проекта мансарды с экспертным заключением.
В многоквартирных домах возведение мансарды оформить гораздо сложней, поскольку в этом случае меняется юридический статус помещения. Из общего чердачного имущества помещение переходит в чью-то частную собственность.
Изменения при переводе квартиры в нежилое помещение
Осуществить такие изменения можно только в помещении, находящемся на цокольном или первом этаже, а так же в том случае, если квартира расположена над нежилым помещением. Запрещён подобный перевод в зданиях, находящихся в аварийном состоянии, а так же в архитектурных памятниках.
После того, как квартира официально станет офисом или мастерской, все изменения проводятся в том же порядке, что и в жилых помещениях. Производственные интересы собственника помещения в любом случае должны быть подчинены интересам безопасности здания и коммуникаций.
Перепланировка в домах серии И-209а
Это стандартные блочные башенные дома большой этажности, в которых каждая квартира имеет лоджии или балконы. Для целей перепланировки в таких домах разработана серия типовых проектов для однокомнатных, двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Эти проекты созданы так, чтобы изменения не затрагивали несущие конструкции, коммуникации и другие объекты, перепланировка которых запрещена.
Применение таких проектов позволит существенно сэкономить деньги, время и силы. Поскольку они касаются наиболее востребованных вариантов трансформации жилья, то и выбрать нужный проект не составит труда.
Перепланировка – это способ улучшения жилищных условий без процедуры купли-продажи. Однако, казалось бы, упрощённый вариант иногда оказывается сложнее, чем процедуры передачи прав на недвижимость. Надеемся, что наши материалы помогут вам сделать перепланировку доступным и беспроблемным процессом, результатом которого станет удобная квартира, а не штрафы и другие неприятности.