Оценка стоимости недвижимости производится перед юридически значимыми действиями. К таковым относится, например, продажа квартиры. Предварительная адекватная оценка позволяет реализовать свои намерения с максимальной эффективностью и с наименьшими усилиями. Наш сайт сконцентрировал самые востребованные материалы в этой области. Данный обзор предназначен для того, чтобы помочь читателям сориентироваться в разнообразии информации по данной теме.
Определять стоимость недвижимости может каждый. Только точность и адекватность у такого определения может быть разной. Специалисты различают следующие виды оценок.
Владелец недвижимости сам вправе решать к какой именно оценке ему прибегать, Однако иногда у людей просто нет выбора, поскольку для некоторых целей необходима только официальная оценка, которая завершается созданием документа, закреплённого подписями и печатью.
Это тот случай, когда требуется профессиональная комплексная оценка. В противном случае банк может отказать заявителю в кредите. Официальная оценка недвижимости необходима банку для того, что бы иметь реальное представление о стоимости объекта. Ведь, если заёмщик не сможет вовремя заплатить за кредит, то банку придётся продавать квартиру по реальной цене.
Смотрите материал: «Оценка квартиры для ипотеки: для чего нужна и сколько стоит»
Обязательность оценки связана и с тем, что банк заключает ипотечный договор только в том случае, если продавец назначает реальную, а не завышенную цену. Так минимизируются риски банкротства заёмщика, а банк освобождается от лишних хлопот.
Обычно такую оценку производят компании, сотрудничающие с банком. Стороны сделки, конечно, могут сами выбрать оценщика. Однако рекомендуется согласиться с банком, поскольку в этом случае вероятность одобрения кредита возрастает.
Субъект, организующий оценку недвижимости, должен подать заявку на проведение процедуры и подготовить следующие документы:
Договор с оценщиком заключается после оплаты его работы. Результатом работы специалиста является отчёт. Пишется он не более пяти дней. Цель написания отчёта состоит в том, чтобы не только описать состояние недвижимости, но и обосновать величину ликвидной стоимости.
В отчёт входят:
Отчёт пишется с одной единственной целью – определение рыночной стоимости объекта. По этой причине срок действия документа ограничен шестью месяцами. Кроме того, каждый банк может предъявлять к отчёту свои требования.
Самым объёмным и подробным считается отчёт, который готовится для заключения договора ипотеки со Сбербанком. По этой причине рекомендуется ориентироваться на выше приведённую схему документа, поскольку она соответствует требованиям старейшего банка России.
В судебных процессах, связанных с имущественными претензиями, часто требуется официальная оценка недвижимости. В отличие от ипотечной оценки, судебное обследование недвижимости необходимо и для того, что бы иметь возможность определить стоимость доли в общем имуществе или части квартиры, величину ущерба от какого-либо действия, величину не уплаченного налога на недвижимость и т.п.
Закон не содержит специальных требований к оценщикам, но в любом случае отчёт для суда должны составлять люди или организации, имеющие лицензию на данные виды работ, а так же страховку на свою деятельность.
Основанием для заключения, которое, в свою очередь, станет основой для решения суда, является очные обследование состояния недвижимости, а так же анализ существующей документации и ситуации на рынке недвижимости. Заключение оценщика может быть общим, то есть находиться в рамках стандартных требований к подобного рода процедурам. Однако, в зависимости от особенностей судебного процесса, специалист может вынести и другой вердикт.
Вместе с отчётом, заверенным печатью и подписью специалиста, в суд подаётся и договор, заключённый между оценщиком и фигурантом судебного процесса.
Этот вид экспертизы относится к самым проблемным. Легче всего оценить долю, выделенную в реальности. Сложнее это сделать в том случае, если совладельцы недвижимости обладают общей долевой собственностью. Иногда такие владельцы, не прибегая к помощи профессионалов, просто делят сравнительную цену недвижимости на количество владельцев.
Этот способ хорош только для некоторых случаев. Он приемлем, например, для ситуации, когда все владельцы пришли к согласию по продаже квартиры, остаётся только поделить деньги. Если же продаваться будет только доля, то такой метод не подходит. Не устроит он и суд, которому нужна реальная цена, содержащаяся в официальном отчёте.
Чаще всего долю в квартире продают родственникам. В этом случае цена определяется обычно по договору. Лучше всего ориентироваться на кадастровую стоимость, поскольку договорная цена не должна быть существенно ниже кадастровой.
Оценка доли в квартире зависит от цели. Если это необходимо для обоснования судебного иска, то в этом случае всё равно придётся прибегать к услугам профессионалов.
При продаже доли посторонним покупателям, следует учесть тот факт, что хорошую цену за такой вариант вы не получите. Она будет значительно ниже той, которая получается при делении площади на количество жильцов. Ведь пользование такой недвижимостью будет сопряжено с массой неудобств.
Проведение подробных работ может осуществляться в рамках выполнения решения суда или, наоборот, для создания основы при подаче искового заявления. Оценка ремонта проводится для того, чтобы:
Привлекать оценщиков целесообразно и перед проведением ремонта с привлечением подрядчиков. Точная величина затрат в сумме и по видам работ позволит заключить с подрядчиком договор, устраивающий обе стороны.
Оценка перед ремонтом включает в себя такие работы, как:
Для оценки уже проведённого ремонта необходимы, конечно, материалы, свидетельствующие о состоянии квартиры до ремонта. Это не обязательно должна быть профессиональная оценка. В качестве точки отсчёта могут использоваться материалы суда с описанием разрушений, произведённых в квартире, фотографии, договор сторон конфликта, пришедших к мировому соглашению и т.п.
Пакет документов, подаваемых оценщику перед заключением договора должен включать:
Этот перечень носит обобщённый характер. В каждом конкретном случае он может иметь свои отличия.
Недвижимость может потерять свои первоначальные свойства по разным причинам. Для оценки масштабов разрушений производят анализ состояния помещений, повреждённых в результате:
Обычно такая оценка необходима для расчёта ущерба и величины компенсации. В отличие от выше приведённых случаев, в данной ситуации заказывать оценку могут не только владельцы недвижимости.
Если есть виновник разрушений, то он обязательно должен присутствовать при проведении экспертизы. Кроме того, он должен быть ознакомлен с отчётом под подпись. Если человек не согласен с выводами экспертов, то он может это написать перед своей подписью.
Экспертизой такого рода занимаются, конечно, лица, имеющие специальную лицензию. Мало того, они должны работать только по специальной методике, разработанной и утверждённой Министерством Юстиции РФ. Эксперты в этом случае не только описывают состояние недвижимости, но и выносят вердикт, который заключается в прогнозе допустимости эксплуатации данного помещения, а так же в расчёте затрат на восстановление его прежнего состояния.
На нашем сайте рассмотрены основные варианты оценки недвижимости. Все эти варианты в той или иной степени отражены в данном обзоре. Надеемся, что эта информация поможет вам не только сориентироваться в материалах, но и найти ответы на все возникшие вопросы.
