Виды оценки стоимости квартиры и порядок ее проведения

Граждане интересуются стоимостью принадлежащей им недвижимости как из простого любопытства, так и с намерением избежать ущемления своих прав в случае ее раздела. Спектр предоставляемых услуг по оценке достаточно широк, процедуру проводят крупные фирмы и частные оценщики при помощи различных методов, получая в конечном итоге необходимый заказчику вид стоимости.

Для чего нужна оценка стоимости квартиры?

Оценочная деятельность регулируется отдельным законом, допускающим в ряде случаев проведение оценки (или отказ от нее) по усмотрению сторон сделки. Собственник вправе самостоятельно провести мониторинг рынка недвижимости, проанализировать ценовой диапазон продаваемого жилья, сходного по характеристикам, и назначить стоимость. Если установленная продавцом цена устраивает покупателя, предоставлять отчет оценщика для передачи прав собственности на жилье не обязательно.

Однако есть ситуации, когда без заключения экспертов совершение действий с недвижимостью невозможно:

1. Судебное оспаривание прав собственности на квадратные метры (в результате раздела наследства, совместно нажитого супругами имущества и т.д.);
2. Оформления ипотеки на приобретение жилья или банковского кредита под залог жилого помещения;
3. При страховании объектов, получении компенсации за причиненный застрахованной жилплощади ущерб действиями третьих лиц или стихийными бедствиями;
4. При формировании уставного капитала юридических лиц, реструктуризации предприятия, привлечении инвестиций и т.д.

Сделки, при которых оценка недвижимости обязательна, зафиксированы в ст.8 ФЗ N 135 от 29 июля 1998 г.

К ним относится:

• проведение операций с объектами недвижимости, полностью или частично находящимися в собственности государства, субъектов РФ или муниципальных образований;
• возникновение споров относительно ценности имущества при его национализации, изъятии для государственных нужд, составлении брачных договоров, оформлении ипотечных кредитов, при налогообложении.

Виды оценок

Наибольшую точность имеет независимая оценка стоимости квартиры определяемая независимым экспертом, при котором он оценивает параметры жилого помещения, анализирует и сопоставляет их с ситуацией на рынке недвижимости, предоставляет заказчику услуг подробный отчёт. Способ является затратным для владельцев квартир (во временном и финансовом отношении), но полученный в результате документ обладает юридической силой в сделках с недвижимостью.

Экспертную оценку вправе проводить специалисты, отвечающие критериям ст.4 ФЗ N 135 от 29 июля 1998 г., в рамках указанной в квалификационном аттестате компетенции.

Инвентаризационную оценку выполняет департамент БТИ с учетом:

• года возведения здания, в котором расположена жилплощадь;
• перечня коммуникаций;
• площади квартиры.

Комфортность жилья, район расположения и транспортная доступность, наличие удобств для жильцов (подземный паркинг, грузовой лифт и пр.) не принимаются к сведению.

Бюро технической инвентаризации собирает информацию из топографических и кадастровых источников обо всех изменения, происходящих с объектом недвижимости, и выдает по запросу собственника (его доверенного лица или нанимателя жилого помещения) справку установленного образца, которая требуется для проведения ряда сделок с жильем.

Малое количество критериев для установления инвентаризационной стоимости делает ее недостаточно объективной, цена квадратных метров при такой оценке всегда ниже рыночной.

На посвященных недвижимости интернет – ресурсах имеются сервисы для определения ее стоимости (онлайн-калькуляторы). Вписав в соответствующие графы параметры квартиры, каждый желающий может рассчитать приблизительную ценность своего имущества.

Какую стоимость получают в ходе оценки?

В результате работы экспертов – оценщиков устанавливается рыночная, кадастровая, ликвидационная, инвестиционная или иные стоимости жилых объектов, необходимые для совершения сделок в рамках законодательства РФ (ст.3 ФЗ N 135 от 29 июля 1998 г., п.5 приказа N 298 Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г.).

1. Оценка рыночной стоимости квартиры отражает цену недвижимости, при которой спрос на нее (следовательно, вероятность покупки) наибольший, причем стороны сделки располагают необходимой информацией, действуют добровольно и разумно. Под влиянием курса валюты, политической ситуации в стране и других факторов величина оценки меняется со временем, в определенные моменты продажа по такой цене может стать убыточной для владельца жилплощади.
2. Оценка кадастровой стоимости квартиры проводится с целью включения данных о жилом объекте в единый кадастровый реестр. Оценке подлежат сданные в эксплуатацию новостройки, а также квартиры на вторичном рынке при возникновении в них изменений (перепланировке и пр.) или решении спорных вопросов (ст.24.19 ФЗ N 135 от 29 июля 1998 г.).
3. Ликвидационную стоимость принимают за базовую при продаже жилья в условиях, отличных от рыночных, когда продавец вынужден провести сделку быстро. Ее величина учитывается банком при выдаче ипотечных займов на основании необходимости реализовать жилплощадь в случае невозврата должником выданного кредита.
4. Инвестиционная стоимость эквивалентна денежной сумме, в размере которой квартира выступает взносом в уставной капитал, при этом возможность отчуждения недвижимости не принимается в расчет.

Стоимость

Цена услуг по оценке недвижимости в регионах начинается от 2000 рублей. В столице размер платы оценщику составляет 3500-4500 рублей. Цены устанавливаются оценочными компаниями самостоятельно и зависят от объема проводимых работ.

Желая уменьшить затраты на оценку, следует обращаться в агентства, расположенные близко от объекта недвижимости.

Алгоритм

Процедура начинается с выбора специалиста, руководствоваться следует целью проведения оценки. Если причиной служит установление стоимости квартиры для ипотечного кредита, то правильнее воспользоваться услугами аккредитованной банком оценочной фирмы.

При оформлении ипотеки, для оценки стоимости квартиры, допускается привлекать сторонних оценщиков (если это не противоречит правилам финансовой организации), но получение кредита может затянуться из-за банковской проверки надёжности эксперта.

Далее готовится перечень документов:

• удостоверение личности владельца;
• подтверждение права собственности на жилье (свидетельство, договор купли – продажи, дарственная и т.д.);
• кадастровый и технический паспорт недвижимости;
• выписка из Единого госреестра об отсутствии обременений либо бумаги, доказывающие их правомерность.

Когда эксперт выбран, с ним заключается договор, в котором фиксируется:

• характеристика объекта оценки;
• сроки и стоимость проведения работ.

Предваряет процедуру написание заявления по установленному образцу.

До начала оценочных работ обговаривается их цель, необходимость привлечения дополнительных сотрудников, ориентировочная стоимость услуг. Выезд эксперта на место проведения оценки для ознакомления с объектом заранее согласуется, выбирается время, в течение которого оценщик получает доступ в квартиру с целью визуального осмотра, изучения документов, фотографирования.

При оценке недвижимости служат критериями:

• ее месторасположение;
• удаленность от центра города, доступность общественного транспорта;
• юридическая чистота жилплощади;
• материал изготовления дома, в котором расположена квартира, степень его изношенности;
• состояние жилья и его характеристики (площадь, число комнат, этаж, наличие балкона или лоджии);
• присутствие перепланировки, ее законность;
• уровень безопасности.

Если оценка проводится по причине ущерба, причиненного недвижимому имуществу третьим лицом, определение стоимости квартиры экспертом должно проходить в присутствии виновного, в противном случае полученный в ходе оценки результате может быть обжалован в судебном порядке.

Анализируются критерии одним из следующих методов:

• доходный – определяет размер прибыли, полученной собственником от реализации квартиры в будущие периоды;
• затратный – учитывает стоимость стройматериалов и прочие расходы на возведение жилого объекта или его реконструкцию;
• сравнительный – основывается на соотнесении сходных объектов недвижимости.

Специалист выбирает наиболее приемлемый в каждом случае и отвечающий целям оценки способ. По каждому показателю, характеризующему квартиру, проставляются баллы. Результат – оценочная стоимость недвижимости – определяется путем логических рассуждений и сопоставлении параметров.

Завершается работа составлением отчёта об оценке недвижимости, соответствующего требованиям ст.11 ФЗ N 135 от 29 июля 1998 г., в электронной или бумажной форме с обязательным заверением печатью (электронной подписью) оценщика. Процедура занимает 2-5 дней, срок актуальности экспертного заключения – 6 месяцев, после чего требуется повторное проведение оценочных работ.

Обращение в агентство с положительной репутацией позволит в короткие сроки получить подробный, оформленный по правилам и имеющий юридическую силу документ.