Продажа квартиры – процесс сложный и часто рискованный. Причём рисков и проблем в этом процессе ничуть не меньше, чем при покупке жилья. Для каждого случая реализации недвижимости и контакта с покупателями есть свои тонкости. На этом сайте мы постарались предусмотреть ситуации, касающиеся большей части продавцов недвижимости. Данный обзор направлен на то, чтобы помочь читателям разобраться в спектре поднимаемых тем.
Продажа жилья – ситуации и варианты
Любая продажа осуществляется только в тандеме с приобретением. Это означает, что юридические основы перехода прав на недвижимость от продавца к покупателю регулируются общими нормативами. И договор для этого процесса один. Он так и называется – договор купли-продажи.
Особенности реализации процедуры передачи прав на недвижимость зависят от состояния объектов и способа оформления отношений между сторонами. Продавец может предлагать покупателю:
- отдельную квартиру или дом в хорошем состоянии, с готовыми документами, без долгов и обременений;
- долю в жилой недвижимости, выделенную в натуре;
- долю без выделения в натуре;
- квартиру с обременением в виде ипотечного кредита;
- недвижимость с долгами по ЖКХ;
- подаренную (приватизированную) квартиру;
- помещение с прописанным в нём человеком;
- жилище, купленное на материнский капитал.
Осуществить переход прав можно самостоятельно или через посредников. При этом деньги могут быть переданы непосредственно владельцу, переведены на счёт, размещены в банковской ячейке.
Свободная продажа
Так называется вариант продажи квартиры без сложных цепочек сделок. На такой жилплощади никто не проживает, она полностью готова к процедуре перехода к другому владельцу. Преимущество свободной продажи заключается в быстроте осуществления сделки, поскольку никому из сторон нет необходимости ждать реализации подходящих промежуточных вариантов купли-продажи.
Такое положение выгодно всем участникам, включая риелторов. Однако в наибольшей степени это выгодно продавцу, поскольку у него есть возможность держать высокую цену. Такие сделки нравится и риелторам, которые работают с процентов от сделки. Работы в этом случае у него немного, а оплата относительно высокая.
Продажа квартиры с долями
Долю в квартире или в доме можно продать в двух вариантах – как часть общей собственности и как реальное отдельное помещение, находящиеся в собственности конкретного человека. Обычно такая сделка осуществляется между родственниками, желающими передать право собственности на жилую площадь человеку, который итак живёт по данному адресу. Так увеличивается доля собственности покупателя в данном объекте недвижимости.
Однако при возможности раздела имущества на обособленные части доля может быть продана совершенно постороннему лицу. В результате бывшее семейное гнездо постепенно превращается в коммунальную квартиру.
Процедура продажи доли имеет свои отличия. Дело в том, что для этого нужно письменное согласие всех совладельцев недвижимости и оформление сделки у нотариуса, который и должен зафиксировать это согласие.
Квартира, купленная в кредит
Считается, что продать такую недвижимость практически невозможно. Однако это не совсем так. Такое жильё фактически находится в собственности банка до тех пор, пока её потенциальный владелец не выплатит весь долг по кредиту. Это что-то вроде аренды недвижимости с правом последующего выкупа.
Поскольку человек, живущий в такой квартире, не может распоряжаться ею до погашения долга, то и продать её без разрешения банка он так же не может. Банк, конечно, даст такое разрешение, но при условии выплаты долга. Круг замкнулся. Однако его можно разомкнуть следующими действиями.
- Если долг небольшой, то можно взять кредит, погасить ипотеку и снять обременение. После этого можно заняться продажей.
- Заключается договор задатка, из этих денег погашается задолженность по ипотеке, снимается обременение, после чего заключается договор купли-продажи с уплатой остатка суммы.
- Перезайм или оформление ипотеки по данной квартире на новое лицо. Если ипотеку оформляет тот же банк, в чьём залоге находится квартира, то просто происходит переоформление договора. При участии в процессе двух разных банков осуществляется «перекредитование», при котором в качестве продавца и покупателя выступают два банка.
- Продажа с участием банка и с использованием депозитной ячейки. В этом случае банк предоставляет контрагентам две депозитные ячейки. Покупатель в одну из них закладывает деньги для банка в сумме задолженности по ипотеке, а в другую остаток из общей суммы для продавца. После подписания договора продавец передаёт деньги банку, обременение с квартиры снимается, к покупателю переходят права владения недвижимостью, а к продавцу оставшиеся деньги.
Продать квартиру с невыплаченным долгом по ипотеке не так уж и сложно. Банки часто идут навстречу покупателям с хорошей кредитной историей, оформляя им ипотеку на «свою» квартиру. На условия залога покупатели идут при условии, если продавец снижает цену.
Если существует задолженность платежей по ипотеке, то банк может передать долг по договору цессии. В этом случае процесс продажи обременённой квартиры будет затруднён, поскольку договариваться придётся уже не с банком.
Недвижимость с долгами по ЖКХ
Несмотря на наличие долгов, данный случай имеет свои отличия от предыдущего, поскольку здесь никто не может быть посредником. Для продажи такой квартиры лучше всего заключать договор с авансом или с задатком. Последний вариант предпочтительней для обеих сторон, поскольку в договоре залога обговаривается ответственность в случае отказа от намерений продать или купить недвижимость. Получив деньги, продавец погашает долги, приносит нужные справки, после чего заключается договор купли-продажи.
Можно переход долга к контрагенту оговорить отдельным пунктом в договоре купли-продажи. Тогда покупатель вправе требовать снижения цены за товар больше, чем на сумму долга.
Существует самый экономный способ продать и купить проблемную квартиру. Он заключается в игнорировании долга. Ведь по закону должником является тот, кто не платил в период, когда он был владельцем квартиры.
Такие долги к новому владельцу не переходят. Разбирательства по взысканию должны касаться только прежнего владельца, а все претензии к новому хозяину не законны. По этой причине продажа квартиры с долгами по ЖКХ не является мошенничеством. Ведь квартира в любом случае переходит к новому владельцу без долгов.
Обратный выкуп
Сложная и рискованная процедура обратного выкупа недвижимости появилась в российской практике недавно. Она представляет собой нечто подобное залогу недвижимости. Схема сделки заключается в том, что продавец и покупатель заключают договор о продаже квартиры с правом последующего выкупа в течение определённого срока по определённой цене. Этот договор обязывает только покупателя. Продавец может не захотеть или не смочь выкупить свою квартиру.
Данный вариант обычно является способом решения своих финансовых проблем, связанных с невозможностью уплаты долгов. Часто покупателем является кредитор, которому задолжал продавец. В результате кредитор получает свои деньги, а потом, если должник сможет и захочет обратно выкупить квартиру, дополнение к ним в виде продажи по завышенной цене.
Другой вариант обратного выкупа касается приобретения квартиры у застройщика, который продаёт ещё не существующую квартиру. В договоре прописывается условие обратного выкупа по завышенной цене после принятия квартиры в эксплуатацию. Так покупатель вкладывает свои деньги в надежде получить прибыль, а продавец получает вклад в строительство.
Участие материнского капитала
Маткапитал при покупке квартиры используют в двух вариантах – в качестве доли без кредита или в качестве взноса при покупке в ипотеку. Если в приобретении нет кредитования, то участие маткапитала значения не имеет. Квартира просто продаётся в обычном порядке.
Если недвижимость куплена в ипотеку, то механизм её продажи аналогичен описанным выше. Единственной спецификой продажи таких квартир является необходимость согласовывать действия по распоряжению недвижимостью в органах опеки.
Квартира, купленная по субсидии
Если за владельцами данной недвижимости нет долгов, то и нет препятствий к заключению договора купли-продажи. Субсидия всегда носит безвозмездный характер, поэтому возвращать её государству не придётся.
Исключением из этого правила являются лишь ситуации особых условий. Чаще всего к таковым относятся требования отработать на данном предприятии или в данном регионе нужное количество лет. Если это условие не выполнено, то договор купли-продажи будет утверждён, но после этого продавцу следует ждать судебного иска по возврату денег за неотработанное время.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Рента – это получение дохода с капитала. Квартира, безусловно, является капиталом, поэтому с неё можно получать доход и без продажи. Как правило, договор ренты заключают люди преклонного возраста, нуждающиеся в дополнительном доходе. Потребители ренты идут на такую сделку, поскольку у них есть возможность приобрести квартиру за небольшие деньги.
В договоре ренты оговариваются следующие условия:
- перехода права собственности на недвижимость к плательщикам после смерти получателей;
- регулярность и величину осуществления платежей;
- оказание иной, не денежной, помощи.
Последний пункт характерен для ренты с иждивением, когда плательщики ещё и ухаживают за получателями. После подписания сторонами договора пожизненной ренты права наследования на данную квартиру не распространяются.
Пакет документов
Минимально необходимый пакет документов при продаже квартиры состоит из:
- паспорта владельца недвижимости;
- договора купли-продажи;
- свидетельства о праве собственности;
- выписки из лицевого счёта и ЕГРН;
- техпаспорта.
Этот пакет может быть увеличен в зависимости от ситуации за счёт, например, разрешения органов опеки, согласия совладельцев и т.п.
Кроме того, рекомендуется к договору купли-продажи, утверждённому органами госрегистрации, заключить ещё и акт приёма-передачи квартиры, скачав его стандартный образец.
По умолчанию расходы по договору оплачивает покупатель, поскольку у него вроде бы есть деньги. Однако возможны и иные условия, которые могут быть отражены в договоре.
Если продажа квартиры осуществляется посторонним человеком, то в пакете документов должен быть оригинал генеральной доверенности. Она даёт право доверенному лицу осуществлять все процедуры перехода прав к покупателю.
Как выгодно продать квартиру или дом
Этой проблеме на сайте уделено особое внимание. Под выгодой понимается не обязательно минимизация расходов. Выгодно – это ещё и быстро.
Смотрите статью: «Как продать квартиру быстро и выгодно»
Каждый сам выбирает способ поиска покупателя. Кто-то надеется только на себя, а кто-то предпочитает довериться риелторам. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Безусловно одно – квартиру нужно подготовить к продаже так, что бы покупатель увидел достоинства и не заметил недостатков.
Экономить можно и на налогах. Человек, получивший деньги за проданную квартиру, должен заплатить государству сумму, равную 13% от полученных по договору денег за вычетом одного миллиона, поскольку сделки меньше миллиона налогом не облагаются.
Кроме того, человек может не платить налоги, если квартира:
- была зарегистрирована за ним до 2016 года;
- перешла к нынешнему владельцу в результате наследования, дарения, приватизации или договора пожизненной ренты.
Риски и меры предосторожности
Продажа недвижимости – дело такое же рискованное, как и приобретение. Все риски можно разделить на две части – непреднамеренные действия, связанные с безграмотностью и ошибками, и мошенничество.
Для того, чтобы избежать ошибок, лучше не экономить на услугах юристов и риелторов. Если производится продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, то в любом случае придётся проводить оформление через нотариуса, который несёт ответственность за чистоту сделки. При поиске надёжного риелтора рекомендуется обращаться в крупные фирмы, занимающиеся куплей-продажей и, возможно арендой недвижимости.
Цель нашего обзора состоит не только в том, чтобы ознакомить читателя со спектром поднимаемых тем. Мы надеемся, что он дал пищу для раздумий и ориентиры в поиске информации, позволил определить риски в будущей сделке и рационализировать действия по поиску оптимальных вариантов продажи.