Документы для продажи квартиры в 2024 году: классическая сделка и сделка с несовершеннолетним собственником

Документальная сторона сделок, связанных с реализацией жилья, является важной частью осуществления всего процесса, так как именно от имеющихся бумаг зависит и законность покупки, и возможность последующего оформления такой квартиры в собственность новым владельцем. Нарушение в бумагах может повлечь за собой оспаривание соглашения, потерю времени и денежных средств, а также другие неблагоприятные последствия для обеих сторон.

Основной печень необходимых документов для оформления сделки купли-продажи

При совершении сделки по продаже недвижимого имущества, важно не только формальное соблюдение нюансов, но и наличие правильно оформленной документации на право собственности, владения и распоряжения квартирой. От этих документов зависят права покупателя в будущем и его защита от притязаний третьих лиц.

Продавец помимо стандартного договора должен предоставить покупателю перечень бумаг, которые подтвердят его юридические права в отношении жилплощади, а также персональную информацию, в частности:

1. Паспорт гражданина;
2. Правоустанавливающие бумаги, которые позволяют на законных основаниях осуществлять продажу квартиры или дома:
   • Договор купли-продажи, если недвижимость была приобретена продавцом на первичном или вторичном рынке;
   • Дарственная, если недвижимость была подарена;
   • Документы, подтверждающие факт обмена, если такой договор имел место;
   • Приватизирующие документы;
   • Бумаги о наследовании и т.д..
3. Свидетельство о госрегистрации прав собственности, выдаваемая Росреестром после оформления квартиры в ЕГРН.
4. Передаточный акт на жилище, который должен выступать приложением к основному договору.
5. Технические справки, подтверждающие отсутствие незаконной перепланировки, а также точный размер помещений с указанием всех его особенностей:
   • Технический план (или паспорт), который можно получить в БТИ или Кадастровой палате;
   • Кадастровый паспорт – выписка из госкадастра недвижимости с определением и фиксацией точной планировки всей помещений.
   Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

   8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
   8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
   8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
6. Финансовые выписки по недвижимости, подтверждающие «чистоту» квартиры перед коммунальными и иными службами:
   • Справка, подтверждающая данные финансово-лицевого счета по квартире;
   • Справка от РЭУ, ТСЖ, ДЕЗа или других уполномоченных организаций, об отсутствии долгов по квартплате, коммуналке или ремонту подъездов.
7. Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие или наличие прописанных на территории квартиры родственников или третьих лиц.
8. Выписка из ЕГРП для подтверждения отсутствия или наличия притязаний третьих лиц на жилище, а также их статус:
   • Арест;
   • Залог;
   • Аренда и т.д.

Перечень предоставляемых документов может содержать не все требующееся бумаги из-за их отсутствия, например, в случае личного строительства дома продавец должен предоставить лишь документ о собственности, так как дарственной, договора купли-продажи или бумаг о приватизации у него не будет.

Сделка с несовершеннолетним собственником

При покупке недвижимости, владельцем которого является лицо, не достигшее 18-ти лет, могут возникнуть существенные проблемы, так как законодательство строго защищает права детей и подростков от вмешательства опекунов и представителей.

Продавцы должны предоставить в органы опеки требуемые бумаги. Если уполномоченные органы согласны выдать разрешение на проведение сделки, то оригинал этого заключения передается покупателю. Также помимо этого, покупателю предоставляется свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего.

Догов может быть заключен либо только с родителями, в случае если несовершеннолетнему не исполнилось 14-ти лет, либо совместно с представителями и ребенком, если ему на момент совершения сделки более 14-ти.

При отсутствии разрешения от органов опеки сделка будет признана недействительной!

Какие документы нужно предоставить в органы опеки?

Родители несовершеннолетнего для получения разрешения, должны предоставить в органы опеки следующий пакет документов:

• Свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего гражданина;
• Заявление от представителей ребенка, которое можно скачать здесь;
• Паспорта родителей;
• Правоустанавливающие документы по продаваемой недвижимости;
• Документы по жилищу, покупаемому взамен продаваемого;
• Технические документы на оба предмета сделок (конкретные справки указывает инспектор);
• Выписки из домовой книги, а также информация о финансово-лицевом счете на две квартиры;
• Реквизиты счета, на который будут переведены и заблокированы денежные средства (в случае, если продажа квартиры не подразумевает покупку новой, т.к. у семьи имеется другая недвижимость);
• Заявление от ребенка (по желанию инспектора).

Данный перечень бумаг является основным, но не единственным. В зависимости от региона от продавцов жилья могут потребовать предоставление других более или менее важных документов.

В случае, если семья несовершеннолетнего продавца недвижимости переезжает в другой город на ПМЖ, им могут выделить время на покупку жилья там в течение нескольких месяцев, однако за невыполнение этого условия, органы опеки вправе обратиться в суд по признанию договора недействительным. А это значит, что новый владелец квартиры может потерять потраченные средства частично или полностью.

Какие необходимы документы для оформления прав собственности?

После подписания договора и оплаты установленной суммы, новый владелец должен в кратчайшие сроки обратиться в МФЦ для установления прав на приобретенное имущество.

В зависимости от первоначальных данных, пакеты документов могут частично или существенно отличаться от представленного, однако после покупки недвижимости в МФЦ новый владелец должен предоставить документы согласно следующему списку:

• Бумаги, отражающие персональную информацию – паспорт и т.д.
• Договор о приобретении недвижимости;
• Передаточный акт;
• Информацию о госрегистрации прав предыдущего владельца;
• Правоустанавливающий документ прошлого собственника;
• Квитанция или чек об оплате госпошлины.

Помимо вышеперечисленных бумаг, в части случаев могут потребоваться и другие документы:

• Согласие супруга бывшего владельца на продажу недвижимости, если квартира была в собственности у семейной пары – скачать образец можно здесь;
• Доверенность представителя, если сделка была заключена третьим лицом;
• Подтверждающие полномочия представителя ребенка бумаги;
• Разрешение от органов опеки;
• Заключение об отсутствии прописанных лиц, если квартира была ранее приватизирована из собственности государства или муниципалитета;
• Кредитный договор, если недвижимость приобретается с помощью банка и прочие.

В зависимости от ситуаций представительство МФЦ может потребовать предоставление дополнительных сведений и документов, наличие которых обязательно для каждого собственника или владельца.

Документы для продажи недвижимости – важная часть заключения одноименной сделки, так как при обнаружении каких-либо нарушений, покупатель может остаться и без недвижимого имущества, и без вложенных в его покупку денежных средств.