Аренда квартир порой кажется явлением простым, не требующим особых знаний и опыта. Однако практика показывает, что это далеко не так. У этого процесса есть множество подводных камней, ловушек и тонкостей. Для того, чтобы сдавать или нанимать жилое помещение, конечно, не нужно быть юристом, но разбираться в некоторых тонкостях необходимо.
Аренда недвижимости
Это явление обычно касается двух сторон – того, кто передаёт помещение во временное пользование и того, кто его принимает. Эта, казалось бы, простая схема таит в себе множество вариантов.
Арендодателями могут быть собственники недвижимости (физ- и юрлица), а так же арендаторы, сдающие помещения на правах субаренды. Сдаваться в наём могут помещения разных категорий.
С правовой точки зрения процесс аренды может быть официальным и не официальным. В первом случае между арендодателем и арендатором заключается договор. После этого стороны несут по отношению друг к другу оговоренные обязанности и ответственность. Во втором случае обязанности оговариваются только устно, что влияет и на характер взаимоотношений.
Существует так же разделение процесса аренда на две части – с посредниками и без них. Обе части имеют свои преимущества и недостатки. Посредник помогает выбрать из множества вариантов наиболее подходящий. Однако за его услуги необходимо платить. Кроме того, посредники обычно работают на официальных началах, что предполагает составление договора не только между риелтором и клиентом, но и меду арендодателем и арендатором. Заключение таких договоров считается признаком надёжности сделки, что не исключает возможности реализации мошеннических схем.
Нормативная база аренды
Главным юридическим документом, регламентирующим процесс аренды, является Гражданский кодекс. Общие положения аренды содержатся в параграфе первом главы 34. Статьями этого параграфа следует руководствоваться всем арендодателям, арендаторам и посредникам.
Тем, кто сдаёт или принимает отдельные здания и сооружения, следует руководствоваться статьями четвёртого параграфа. Правила этого процесса отличаются от тех, которые регламентируют аренду жилых и офисных помещений, являющихся частью отдельного здания.
Аренде жилых помещений посвящена отдельная глава – 35-я. Она регламентирует процесс временной передачи прав пользования помещениями, которые официально отнесены к жилищному фонду. Следует обратить внимание на то, что физические и юридические лица могут арендовать жилое помещение только для целей проживания (ст. 671).
Аренда квартиры под офис
Несмотря на прямой запрет использования жилых помещений в коммерческих целях, многие арендодатели сдают жилую площадь под офисы. Порой это делается в нарушение закона по умыслу или незнанию.
Для того, чтобы сдача квартиры под офис была законной, нужно перевести жилую площадь в нежилую. Это возможно только в том случае, если жильё:
- находится на первом этаже или над нежилым помещением;
- имеет отдельный вход или есть возможность его оборудовать;
- не имеет обременения;
- имеет только одного владельца или все совладельцы согласны на перевод помещений в другую категорию и на сдачу их в аренду;
- не имеет зарегистрированных в нём лиц.
Если переоборудование, необходимое для перевода квартиры в нежилой фонд, затрагивает придомовую территорию, то в этом случае нужно согласие двух третей жителей дома.
Описанный процесс отличается трудоёмкостью, поэтому некоторые арендодатели используют лазейку в Жилищном кодексе.
В соответствии с нормами ст. 17 ЖК РФ человек, живущий в квартире, может заниматься индивидуальным предпринимательством, при условии, что он зарегистрирован по данному адресу.
Поскольку закон не уточняет характер регистрации, в сдаваемой квартире можно оформить временную регистрацию на арендатора. После этого жилплощадь на какое-то время может стать офисом.
Аренда с правом выкупа
К такой форме аренды обычно прибегают арендодатели, желающие продать жильё по завышенной цене. Арендаторы, заключая договор найма жилья с последующим выкупом, могут пользоваться квартирой до того, как они приобретут её в собственность. Это своего рода ипотека, только без участия банков.
Правовым основанием для заключения договора аренда с последующим выкупом являются статьи ГК РФ восьмого параграфа, посвящённого продаже недвижимости, а так же статьи главы 35-й, посвящённой найму жилья.
Дело в том, что в этом случае придётся заключать два договора – о купле-продаже и найме.
Тонкости такой сделки состоят в том, чтобы создать единую цепочку описания прав, обязанностей, условий и ответственности. Суть взаимозависимости договоров заключается в том, чтобы вносимая арендная плата рассматривалась как взнос в приобретение квартиры.
Можно заключить один договор о купле-продаже с особыми условиями. В этом случае получится аналог ипотеки без банка и процентов. Просто арендатор вносит такую плату, которая могла бы полностью покрыть не только стоимость квартиры, но и потери от инфляции. Однако в таком договоре следует прописать и условия проживания покупателя в квартире до полного погашения суммы платежа или невозможности это сделать.
Как официально сдать квартиру в аренду
Официальным процесс аренды становится после заключения договора в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Если срок аренды менее года, то договор является документом только для заключивших его сторон и налоговой службы. При долгосрочной аренде договор нужно регистрировать в органах Росреестра.
Заключать официальную сделку можно с посредниками или без них. Если аренда осуществляется через риелтора, то договор заключается в обязательном порядке, поскольку этот процесс является частью обязанностей посредника.
Заключение договора даёт массу преимуществ обеим сторонам. Арендаторы могут спокойно жить в квартире до срока, оговоренного в договоре, при условии, конечно, что они будут соблюдать все свои обязанности. Арендодатель с помощью официального оформления сделки защищает себя от неплатежей и порчи имущества. Однако проблема заключается в том, что выселить квартирантов раньше срока, если они ведут себя законопослушно, невозможно.
Субаренда квартир
Чаще всего вторичная сдача в аренду квартир является частью бизнеса. Обычно люди арендуют меблированные квартиры в хорошем состоянии, а потом сдают их на почасовых условиях.
Если приходится арендовать квартиру на длительный срок, то обязательно нужно проверять документы на недвижимость. Заключать договор на длительный срок лучше всего с самим хозяином квартиры. Если всё же жильё сдаётся субарендатором, то необходимо проверять его договор с законным владельцем. В этом договоре должен быть пункт, разрешающий сдавать квартиру на определённых условиях. При отсутствии такого пункта от заключения договора лучше воздержаться.
При оформлении договора субаренды нужно прописывать ссылку на базовый документ, позволяющий субарендатору действовать от имени юридического владельца недвижимости. В противном случае любой суд откажется признавать законность сделки.
Договоры найма
Общая регламентация договора как способа взаимодействия лиц содержится в главе 27 ГК РФ. Статья 606 ГК РФ, посвящённая договору имущественного найма, предъявляет к этому документу следующие требования:
- наймодатель должен предоставить имущество за плату во временное пользование или во временное владение;
- все доходы от использования, если таковые существуют, являются собственностью арендатора.
В последней формулировке содержится юридическая лазейка для осуществления деятельности по субаренде.
Как следует из положений статьи 434 ГК, жёстких требований к форме договора не предъявляется. Главное, чтобы он был оформлен в виде текста, из которого следует, что идентифицированные стороны договорились о согласованных действиях на определённых условиях.
Специфика документов, обеспечивающих официальность отношений найма недвижимости, заключается в объектах и условиях. Объектами сделок могут быть:
- квартиры;
- комнаты;
- отдельные жилые помещения;
- нежилые помещения.
Сделки могут заключаться на условиях:
- короткого (до года) или длинного (год и более) периода;
- аренды с последующим выкупом;
- социального найма;
- пользования служебным помещением;
- безвозмездного пользования квартирой.
В большинстве случаев наём является сделкой, заключённой на возмездной основе. В этом случае в договоре прописываются условия оплаты и содержания объекта (коммунальные платежи, сохранность имущества). Предоставление помещения на условиях пользования предполагает только осуществление коммунальных платежей и обеспечение сохранности имущества.
Если сдаётся полностью меблированная квартира в хорошем состоянии, то имеет смысл заключить договор со страховым депозитом.
Он представляет собой обеспечительный платёж, который реализуется в случае нанесения вреда имуществу. Если к моменту окончания срока аренды или досрочного выселения квартирантов деньги из депозита не потребовались, то они полностью возвращаются вкладчику.
Аренда любых помещений может осуществляться между теми, кто этим помещением владеет, и теми, кто имеет лишь право проживания. К последнему варианту относятся те, кто проживает в квартирах по договорам социального найма или пользования служебным помещением.
Специфика договоров предоставления квартир по соцнайму или в качестве служебного жилья состоит в том, что они заключаются между муниципальными органами и физическими лицами, или между организациями и их сотрудниками. Условия соцнайма определяются гражданским и жилищным кодексами, поэтому здесь у обеих сторон мало возможности для манёвра. Условия проживания в служебном жилье определяются организацией, владеющей данной недвижимостью.
Таим образом, договоры аренды могут составляться в произвольном виде. Однако для того, чтобы не упустить важные моменты и создать документ, отвечающий всем требованиям делопроизводства, лучше воспользоваться образцами на каждый случай.
Как лучше сдать или снять квартиру
Для арендодателя ключевым моментом является скорость нахождения нужного клиента, который готов пойти на условия владельца. Арендатору так же часто важна скорость процесса, но не менее важным моментом является цена и качество квартиры.
Лучше всего доверить решение проблемы профессионалам, то есть риелторам. Особенно это важно для тех, кто желает быстро и дорого сдать жилплощадь.
Посредники берут плату в виде процентов от сделки, поэтому они заинтересованы в больших размерах цены первоначального взноса.
Арендатору риелторы нужны для экономии времени и сил, поскольку в их руках сконцентрирована информация о вариантах. Кроме того, часто наличие посредников ассоциируется с защитой от мошенничества со стороны владельцев недвижимости. Логика в этом есть. Однако и сами риелторы то же бывают мошенниками, что может быть сюрпризом для владельца недвижимости и арендатора.
Рассылка объявлений во все агентства, СМИ и на сайты может ускорить процесс поиска заинтересованных лиц. Однако в этом случае из поля зрения исчезают те клиенты, которые готовы работать только с риелторами.
Вывод – для ускорения процесса и получения многих вариантов, как спросов, так и предложений, необходимо использовать сразу все возможные средства.
Мошенники
Встреча покупатели и продавца часто сопряжена с неприятностями. При аренде квартир существуют риски:
- сдачи недвижимости в аренду лицом, не имеющим на это законных оснований;
- заключения сделки с неадекватными партнёрами;
- обмана при первоначальном внесении средств.
Самыми распространёнными проблемами являются обман при расчёте, а так же незаконное вселение в квартиру после предъявления поддельных документов.
Для арендодателей существует ещё риск появления в квартире лиц, которые не заключали договор, поэтому они и не несут никакой ответственности.
И дело здесь не только в субаренде. Часто от имени арендаторов выступают люди, которые и не собирались жить в этой квартире. Заключив договор, они уезжают в другой город или за границу, в то время как их приемники перестают вносить плату и ведут себя не совсем адекватно. В лучшем случае хозяину удастся добиться добровольного выселения не прошеных гостей.
На авито и других сайтах, концентрирующих объявления, чаще всего можно нарваться на электронных мошенников, которые под видом арендаторов могут запросить у доверчивого владельца недвижимости номер карты и её пин-код. После этого все деньги с карты исчезают.
Особенно опасны предложения дешёвого жилья. Под видом того, что хозяин желает сдать квартиру как можно быстрей, назначается низкая оплата, но при условии её внесения, например, за три месяца вперёд. Для надёжности может быть даже составлен договор и написана расписка. Однако на следующий день в квартиру приходит истинный хозяин, и людям приходится выселяться.
Обоснован и страх перед риелторами, поскольку мошенники в этой роли чувствую себя хорошо. Чаще всего они сдают квартиры без участия истинных хозяев, роль которых выполняют их партнёры.
Для того, что бы снизить риски, нужно иметь дело с крупными фирмами. В них существует система ответственности и контроль действий сотрудника с помощью периодических звонков клиентам. Ещё одним показателем надёжности является наличие сайта данного риелтора или агентства.
Длительное существование хорошо оформленного сайта с обратной связью с клиентами говорит о серьёзности намерений и желании заботиться о своей репутации.
Несмотря на риски, ранок аренды недвижимости постоянно расширяется. Это способствует развитию посреднических структур, а так же способов защиты прав и обеспечения безопасности сделки. Участникам арендных отношений приходится постоянно находиться в поиске компромиссов между надёжностью и финансовой выгодой.