Расторжение договора найма жилого помещения: основания и порядок

Необходимость расторжения договора аренды жилья встречается повсеместно. Многие арендаторы, включая нанимателей социального жилья, не понимают важности правильного уведомления собственников о своем желании переехать из-за чего могут происходить потери денежных средств или возникновение каких-либо других проблем с владельцем квадратных метров.

Виды договоров найма

Согласно гражданскому законодательству, договор найма жилья представляет собой особый вид соглашения, в рамках которого одна сторона – арендодатель, обязуется передать в использование жилое помещение другому лицу – арендатору, для последующего извлечения прибыли.

ГК РФ устанавливает лишь два вида договора аренды недвижимости:

• коммерческий наем, характеризующийся тем, что наймодателем выступает физическое лицо для извлечения прибыли;
• социальный наем, при котором арендодателем выступает государство, предоставляющее жилье фактически бесплатно, но на временное пользование до момента приватизации или добровольного расторжения договора.

Основания для расторжения

Одним из важнейших пунктов расторжения контракта об аренде квартиры являются основания для такого решения.

Инициатива нанимателя

Арендатор жилья, согласно ст. 620 ГК, может потребовать аннулировать соглашение по следующим основаниям:

• собственник недвижимости не предоставил жилье в пользование нанимателя;
• жилое помещение имеет существенные недостатки, а равно непригодно к использованию по любым параметрам;
• владелец жилья не выполняет обязательства по ремонту недвижимости;
• квартира либо другое жилое помещение стало непригодным для дальнейшего проживания.

При этом, в данной статье указывается, что причины могут быть дополнены в договоре между двумя субъектами в зависимости от их взаимных требований. Так, договор аренды может быть расторгнут при:

• переезде;
• непосредственном желании арендатора;
• изменении уровня доходов и т.д.

Инициатива арендодателя

Арендодатель, как один из субъектов соглашения может потребовать расторжение договора аренды по собственным причинам и основаниям, не зависящим от воли и желания нанимателя, согласно ст. 619 ГК РФ:

• наниматель использует квартиру не по назначению, либо в нарушение установленных соглашением нормах и правилах;
• ухудшает внешнее либо внутренне состояние жилья;
• не вносит установленные выплаты, либо вносит их со значительным опозданием, не уведомив или не предупредив владельца и т.д.

Также в договор может быть внесены другие причины, согласно которым может произойти его расторжение.

При смене собственника квартиры, новый владелец имеет полное право потребовать выселения, вне воли и желания арендаторов. Однако он должен уведомить нанимателей в установленный срок, а также позволить дожить оставшийся период времени после внесения оплаты за грядущий период.

Порядок расторжения

Гражданское законодательство определяет несколько видов расторжения договора аренды жилья:

• по взаимному соглашению субъектов;
• по решению суда, если одной стороной были нарушены существенные условия договора, а также в других случаях.

При коммерческом найме

Расторгнуть соглашение между арендатором и собственником жилья, если оно является плодом коммерческого найма, достаточно просто и в большей степени происходит по взаимному согласию собственника и нанимателя.

Обычно для полного принятия такого решения происходят следующие этапы:

1. Уведомление собственника, если инициатива исходит от арендатора, либо наоборот.
2. Составление соглашения о досрочном расторжении договора.
3. Осмотр жилого помещения на предмет порчи имущества.
4. Окончательное подписание соглашения с взаимным расчетом при необходимости.

При социальном найме

Расторжение договора социального найма квартиры или любого другого жилого помещения не вызывает вопросов в случае, если инициатором выступает арендатор. В таком случае достаточно обратиться в жилищный фонд, который выдал данную жилплощадь, и написать заявление.

В случае, если источником расторжения договора найма выступает законодатель в одностороннем порядке, то все действия происходят через судебные органы.

Ст. 91.10 ЖК РФ устанавливает нормы, согласно которым наймодатель может обратиться в суд с требованием прекращения действия соглашения:

• постоянное или систематическое задержание оплаты за пользование жильем, а также по коммунальным счетам;
• оформление недвижимости в субаренду, т.е. передача квартиры на арендной (или безвозмездной) основе третьим лицам;
• наличие у арендатора других жилых помещений, оформленных под социальный наем.

Действие договора прекращается, если жилое помещение было разрушено, а также в случае смерти арендатора.

Важным нюансом расторжения договора соцнайма является то, что стороны, заключающие такое соглашение, не могут внести дополнительные основания прекращения его действия.

Необходимые действия

Существует особый порядок, который требуется соблюсти при желании досрочного расторжения соглашения об аренде, в частности – уведомление второй стороны в установленный срок.

Уведомление второй стороны

При желании арендодателя расторгнуть соглашение, он должен направить уведомление о своем желании и намерении арендатору.

Наиболее рациональным и правильном выступает личное вручение, однако можно воспользоваться почтовыми услугами с обязательным уведомлением о вручении.

Данный документ должен содержать следующую информацию:

• название документа;
• реквизиты обеих сторон;
• основания для расторжения арендных правоотношений;
• содержание, в котором обозначается требование, например, покинуть занимаемую жилплощадь в установленный срок.

В случае с уведомлением наймодателя, то наниматель должен предоставить данный документ лично, либо с помощью почты, собственнику жилого помещения.

Образец соглашения

Зачастую между собственником и арендатором устанавливаются доверительные отношения и прекращение арендных отношений происходит по взаимному согласию. В таком случае к ранее заключенному договору прикладывается соглашение о его расторжении.

В документе указывается:

• местоположение заключения соглашения;
• дата;
• описательная часть, в которой указывается, о чем договорились стороны;
• подписи сторон.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Также после заключения соглашения составляется акт «приема-передачи» с указанием состояния недвижимого имущества, мебели при ее присутствии и т.д.

Расторжение договора аренды требует особой внимательности и ответственности, так как при нарушении такого положения могут возникнуть различного рода санкции. Например, в случае несвоевременного уведомления, сторона, которая инициировала расторжение арендных отношений может быть оштрафована на некоторую денежную сумму, в качестве компенсации за нарушение условий соглашения.