Кадастр в буквальном смысле означает список. К нам этот термин пришёл из римского права, где использовался в системе инвентаризации и учёта земельных участков с целью оптимизации налогообложения. В России кадастровая система так же изначально формировалась для учёта земель. По мере развития системы госуправления кадастровый учёт стал охватывать все объекты недвижимости, то есть землю и любые строения. Сейчас кадастр расширил и свои функции. Теперь эта система учёта призвана защищать права граждан при распоряжении недвижимостью.
На нашем сайте сосредоточены материалы, касающиеся проблем пользования кадастровой системой России. Данный обзор посвящён лишь самым востребованным темам. За деталями следует обращаться к соответствующим разделам.
Любой государственный учёт направлен на создание системы управления определёнными объектами. Кадастровая система выполняет, прежде всего, функции посредника между лицами, передающими друг другу право собственности на недвижимость. По-прежнему актуальны и функции обложения собственников налогами. Наконец, как каждая учётная система, кадастр является источником информации при управлении страной.
Кадастровый учёт состоит из трёх типов процедур:
Самой простой процедурой можно считать смену владельца недвижимости. Это осуществляется по договорам купли-продажи, дарения, приватизации, деприватизации. Кроме того, переход прав на недвижимость может произойти в результате наследования. В этих случаях документы просто подаются на утверждение.
Первоначальная постановка недвижимости на учёт осуществляется:
Для этого в территориальный орган Росреестра подаётся заявление, заполненное на стандартном бланке, а так же пакет документов:
Снятие с учёта объекта недвижимости в связи с прекращением его существования как юридической единицы означает, прежде всего, ликвидацию кадастрового номера. В этом случае все сведения об объекте становятся лишь единицей в архиве.
Регистрация факта ликвидации объекта регулируется ФЗ №218. В этом случае происходит одновременная процедура снятия объекта с учёта и прекращения прав собственности. Делается это по инициативе собственника или по решению суда.
Для осуществления процедуры снятия с учёта необходимо подать заявление, к которому прилагаются:
Если с учёта снимается какое-то помещение в здании, то иногда достаточно только заявления, правоустанавливающих документов и паспорта.
Он не зря назван паспортом. Аналогия с паспортом гражданина здесь уместна, поскольку оба документа содержат основные сведения, которые необходимы для идентификации объекта.
Кадастровый паспорт представляет собой документ, в котором сосредоточены основные сведения об объекте. Обычно он востребован при осуществлении юридически значимых процедур.
Иногда ставят знак равенства между паспортом и выпиской. Делать этого не следует, поскольку выписка предназначена для работ, связанных с трансформацией объекта. Она востребована при межевании, строительстве, перепланировке, установлении сервитута.
Элементарной единицей земли как юридического объекта является земельный участок, который должен иметь:
Этих данных вполне достаточно для того, чтобы продать, передать, сдать в аренду, подарить, завещать участок. Обычно именно для этого паспорт на земельный участок и запрашивается.
Любое строение находится на земле, поэтому оно отражено в кадастровых документах на участок. Однако строение, принятое уполномоченными органами в эксплуатацию, должно иметь свой номер и, соответственно паспорт.
В кадастровых документах на здание содержится информация о:
Таким образом, паспорт здания должен согласовываться с данными о земельном участке.
Это цена объекта, определённая по специальной методике независимыми оценщиками. Отличие кадастровой стоимости от инвентарной состоит в максимальной приближённости к рыночной цене. Если инвентарная стоимость слагается из затрат на возведение объекта, то кадастровая учитывает размещение, степень износа, площадь недвижимости и другие потребительские качества объекта.
Кадастровая стоимость необходима, прежде всего, для адекватного налогообложения. Однако она учитывается и при иных юридических процедурах. Например, при рассмотрении исковых заявлений по имущественным спорам, определении величины квартплаты, оценке рисков по ипотеке.
Каждый человек может узнать кадастровую стоимость по любому объекту недвижимости. Для этого достаточно:
Если у объекта есть кадастровый номер и он известен человеку, то этого вполне достаточно, что бы получить всю необходимую информацию, включая стоимость объекта. Это особенно актуально для земельного участка.
Лучше всего искать стоимость через официальный сайт Росреестра или МФЦ, поскольку здесь находятся самые свежие сведения. Дело в том, что величина стоимости постоянно корректируется в связи с изменением самой недвижимости (например, старение), а так же с изменением рыночной ситуации.
Сведения о стоимости недвижимости входят в кадастровый паспорт или в выписку из ЕГРН. Так что, если эти документы всё равно будут нужны, то отдельно справку о стоимости можно и не запрашивать.
Налоги на недвижимость оплачиваются по месту нахождения объекта. Величина платежей зависит не только от кадастровой стоимости, но и от особенностей объекта. Например, за любое здание или его часть, начисляется налог по следующей прогрессивной шкале:
Если объект уже поставлен на учёт, но его строительство ещё не завершено, то владельцам придётся платить 0,3% от кадастровой стоимости. С гаражей и парковочных мест платежи осуществляются в размере 0,1%.
Так что кадастровая стоимость – это явление, которое имеет большое значение в жизни всех владельцев недвижимости.
После введения кадастровой стоимости в суды стали поступать исковые заявления об оспаривании её величины. Обычно основаниями для иска являются:
Если человеку показалось, что расчёт стоимости проведён с нарушениями, то он может запросить в Росреестре сведения о методике и параметрах расчёта. Следует учесть, что изменения в величине оценки могут быть произведены только по рыночной ситуации, которая учитывается раз в несколько лет. Вполне возможно, что вдруг изменившаяся величина произошла не по причине ошибок в расчётах, а, наоборот, в результате учёта постоянно меняющихся параметров.
Оспорить оценку можно в двух инстанциях – в специальной комиссии при Росреестре и в суде. Физлица могут выбирать способ по своему усмотрению Юрлица обязаны сначала пройти комиссию, а уже потом обращаться в суд.
Для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо подать в соответствующие орган:
Если решение комиссии не устроило заявителя, то оспорить его можно в суде. При этом истец может потребовать отмены решения комиссии и/или изменения кадастровой стоимости.
Оспорить стоимость можно в период между переоценками, который обычно длится пять лет. После того, как стоимость изменится, оспаривать придёт уже новую величину.
Решение комиссии или суда может выражаться в аргументированном отказе заявителю, а так же в полном или частичном признании его правоты. Если искажения в стоимости допущены органами Росреестра, то будут произведены изменения и перерасчёт налогов. Однако при обнаружении вины кадастрового инженера истцу придётся производить кадастровые работы заново, подав иск теперь уже против инженера или агентства.
Кадастр – это система, которая выполняет функции регулятора имущественных взаимоотношений между государством и гражданами. Поэтому так важно знать все тонкости функционирования этой системы. Материалы, расположенные на нашем сайте и в кратком изложении в этом обзоре, позволяют найти нужную информацию к размышлению и адекватному действию.
