Ошибки в кадастровом учёте — кто виноват и что делать?

Кадастровый учёт – это действия по созданию базы данных объектов недвижимости. Информация, хранящаяся в этой базе, должна максимально соответствовать состоянию и положению объекта в пространстве. В противном случае теряется весь смысл создания базы данных.

Кадастровая и техническая ошибка: в чем разница?

Кадастровый учёт как процесс состоит из трёх этапов:

• работа инженеров по описанию объекта;
• оформление учётных документов;
• исправление не верной информации.

Последний этап, конечно, не является обязательным. Однако искажение информации – явление неизбежное, поэтому существует специальная процедура их исправления.

Разделяют два вида ошибок – техническую и кадастровую. Их принципиальное отличие заключается в том, на какой именно стадии учёта они допущены.

Толкование определений

Технический вариант – это все искажения, допущенные на стадии подготовки документов к оформлению паспорта. Суть искажений состоит в несовпадении данных, размещённых в базе реестра и в поданной документации.

Кадастровый – это совокупность всех опечаток, неточностей, искажений, которые вошли в готовые и утверждённые документы учёта из технических и межевых планов, актов обследования и т.п.

Если рассматривать эти явления с другой точки зрения, то техническая ошибка – это внутренняя проблема соответствующих государственных служб, а кадастровая – это результат некачественной работы инженеров. Именно от кадастрового варианта искажения информации происходит большая часть проблем.

Когда, и в каких сведениях может возникнуть кадастровая ошибка?

Описки, опечатки и некорректные выражения, как правило, исправляются на стадии подготовки таких документов, как технический план и кадастровый паспорт.

Именно в паспортные данные недвижимости чаще всего проникает искажённая информация, содержащаяся в:

• определении координат участка;
• измерении углов;
• вычислении площади всего объекта или его частей;
• почтовом адресе;
• информации об этажности или количестве комнат;
• характере и объектах обременения.

Такие ошибки влекут за собой целую серию проблем, споров и судебных процессов.

Как исправить ошибки в кадастровом паспорте в 2018 году?

Все искажения, допущенные в кадастровом паспорте, подлежат исправлению по определённой процедуре. Замеченные неточности и искажения должны быть зафиксированы, рассмотрены, исправлены.

Дальнейшие действия зависят от характера замеченных отклонений от действительности. Некоторые из них можно исправить без специальных работ (например, почтовый адрес). Неточности в измерении часто требуют проведения дополнительных работ на объекте.

Исправление технической ошибки в кадастровых сведениях

Такие ошибки обычно выявляются сотрудниками Росреестра, владельцами недвижимости, владельцами соседних объектов (несовпадение границ), госорганами при проверках или осуществлении действий по планированию развития территории. Собственник может обнаружить неточности при получении налоговых уведомлений, осуществлении перепланировки, продаже.

Проще всего исправить техническую ошибку. Обычно она обнаруживается самими сотрудниками Росреестра. В этом случае процедура исправления проводится по следующему алгоритму:

• пишется заявление с описанием обнаруженных неточностей;
• в течение пяти дней проводятся проверки;
• принимается решение о проведении исправлений.

Такой алгоритм характерен для всех типов ошибок. Однако процедуры исправления зависят от их источника и характера

Исправление кадастровой ошибки

Данный вид не может быть исправлен соответствующими службами самостоятельно даже в том случае, если он выявлен в результате внутренней проверки.

В этом случае сотрудники должны официально уведомить владельца недвижимости о допущенных искажениях. Поскольку виновником этих искажений является инженер, то владелец должен сам обратиться к специалисту.

Если владелец не реагирует на оповещение, то после 6 месяцев, ожидания направляется вторичное оповещение.

Обычно специалисты кадастра могут вносить лишь незначительные изменения. К таковым относятся корректировки площади земельного участка (не более 5% от того, что было зафиксировано), поправки адреса и т.п. Искажения информации по границам, углам и структуре должен исправлять инженер по требованию владельца недвижимости.

Исправление реестровой ошибки

Чем отличается реестровая ошибка от кадастровой?

С 2017 года с выходом в свет ФЗ № 218, который регулирует процедуры государственной регистрации объектов недвижимости, понятие «кадастровая ошибка» было заменено на реестровую. Это было связано с необходимостью упорядочения документации.

Дело в том, что так называемая реестровая информация воспроизводится в ЕГРН. Таким образом, реестровые ошибки устраняются в том же порядке, что и кадастровые, то есть в соответствии с положениями ФЗ № 218.

Решение об исправлении технической и кадастровой ошибки

Если в учреждении самостоятельно выявили неверную информацию, то владельцу недвижимости отправляется решение о том, что необходимо исправить допущенные неточности и противоречия.

В таком решении обязательно извещают о том:

• когда выявлены искажения;
• что именно не соответствует действительности;
• почему эти сведения сочтены недостоверными;
• что нужно сделать для исправления ситуации.

Если ошибку можно исправить своими силами, в решении содержится указание о том, кто именно должен внести исправление и в какие сроки. В таком документе также содержится указание на необходимость в определённые сроки известить владельца недвижимости о произведённых изменениях.

Образец заявления на исправление кадастровой ошибки

Если искажения выявлены владельцем недвижимости, то необходимо подать заявление по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития №125.

В этом заявлении указываются:

• вид недвижимости и его кадастровый номер;
• описание ошибки в специальной таблице;
• часть недвижимости с искажёнными сведениями;
• достоверная информация;
• сведения о заявителе – ФИО, данные паспорта, адрес регистрации, СНИЛС, электронная почта, телефон;
• информация о госпредставителе (если он привлекается);
• описание документов, прилагаемых к заявлению.

Скачать образец заявления на исправление кадастровой ошибки.

Обычно вместе с заявлением подают документ, содержащий достоверную информацию об объекте недвижимости.

Кому направлять заявление?

Официальным адресатом заявления с приложением является кадастровая палата. Лучше всего посетить это учреждение и лично вручить документы его представителю, получив расписку с указанием сроков принятия решения по заявлению.

Однако эту же процедуру можно осуществить в МФЦ. Кроме того, документы можно отправить по почте с описанием вложений и уведомлением о получении. Если у вас есть электронная подпись, то всю процедуру можно оформить через портал Росреестра.

Сроки принятия решения

Решение по заявлению принимается в течение пяти рабочих дней с момента приёма документов. Орган кадастровой палаты может отказать в исполнении требований на том основании, что указанные в сведения соответствуют действительности. Однако при правильном обосновании претензий принимается решение о внесении изменений в документы учёта

Порядок исправления ошибки

Если для устранения ошибки кадастровая палата обладает всей необходимой информацией, то исправления вносятся в течение 10 рабочих дней. При необходимости проведения новых работ силами инженера ошибка подлежит исправлению после окончания этих работ, составления отчёта и новой подачи заявления и других документов.

Если проблема заключается в пересмотре границ, а владельцы соседних участков возражают против этой процедуры, то дело об исправлении ошибок рассматривается в суде, а изменения вносятся уже по результатам судебного решения.

Возмещение затрат

При выявлении и исправлении искажённой информации органами Росреестра владелец недвижимости никаких затрат не понёс. Однако возможна ситуация, когда в результате наличия в кадастровом паспорте неверных сведений человек заплатил большой налог или, наоборот, потерял часть дохода при продаже недвижимости. В этом случае речь идёт не о затратах, а о потерях. Решение о компенсации принимается только в суде.

При допущении ошибки инженером владелец недвижимости несёт затраты, оплачивая новые работы. В этом случае инженер должен внести исправления бесплатно. Если данный инженер уже не работает, то претензии можно предъявлять к фирме, в которой он работал.

Ситуаций появления кадастровых ошибок много, а процедура их исправления иногда становится не только трудоёмкой, но и дорогой. В этом случае лучше обратиться за консультацией к юристам, которые помогут не только решить проблему, но и вернуть потраченные деньги.