Содержание
Серьезные перемены в законодательстве по налогу с продажи квартир за последнее время коснулись юрлиц и иностранных граждан. Для остальных категорий переход на новую схему расчета происходит плавно и постепенно.
Основным показателем является доход, полученный от прибыли. Предусмотрены льготы для снижения налога. В то же время, ужесточился контроль над обязательным и своевременным внесением платежей в государственную казну.
Налог с продажи квартиры… А надо?
Вопрос интересный, актуальный и для бизнеса, и для частного собственника, который решил продать квартиру. Занимаясь недвижимостью, появляется необходимость уплаты налога от реализации. Если следить за изменениями в законодательстве, некоторые статьи можно и нужно использовать в личных целях, извлекая выгоду и пользу.
Срок владения собственностью
Чтобы рассчитать налог на квартиру 2018, стандартная ставка осталась неизменной 13%. Законодатель поставил определенные условия:
Ранее срок владения недвижимостью составлял 3 года. По истечению данного периода налогоплательщик мог уже не платить 3-НДФЛ. Декларация не требовалась. С начала 2016 года срок поднялся до 5 лет.
Изменения затронули объекты, регистрируемые на протяжении последних двух лет. Теперь, чтобы остаться в «плюсе» на довольно приличную сумму, лучше немного повременить.
Законные способы уменьшения НДФЛ
Можно вернуть часть своих израсходованных денег, перечисленных в бюджет страны. При значительных финансовых затратах, очень хочется знать, когда можно получить возвратные денежные средства. Законным способом уменьшения нагрузки остается имущественный вычет. Ежегодно гражданин России имеет право воспользоваться льготой.
Чтобы законно уменьшить налог, государство пошло на небольшую уступку по снижению оплаты.
Уменьшить можно, используя:
- Налоговый вычет;
- Правило «доходы минус расходы» с подтверждением документов.
Вычет равен 1 млн. рублей. При наличии документов, указывающих на стоимость помещения, есть возможность снизить налог на величину израсходованных средств. Налогоплательщик имеет право самостоятельно сделать выбор
Продажи недвижимости, как правило, дорогие. Когда, к примеру, подается на регистрацию трехкомнатная квартира в центре города, а сумма покупки указывается 1 млн. руб., выглядит не совсем правдоподобно. Но продавцам и покупателям удавалось договориться между собой. По документам проходила символическая стоимость объекта недвижимости. Практика быстро прижилась. Используя налоговый вычет, продавцы сами себя освобождали от уплаты налогов.
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Раньше, зачастую, на это закрывали глаза. Сейчас уменьшить налог можно, но только по закону. По понятиям уже не получится.
Если с продажей недвижимости рискнуть действовать по старым правилам:
- Налог обязательно будет доначислен;
- Последуют штрафные санкции 20% от неуплаченного взноса;
- Будут включены пени за несвоевременное внесение платежа.
Как рассчитать кадастровый налог?
Кадастр по осени считают. Привязка к одному миллиону рублей меняется на привязку к кадастровой стоимости. Цифры не мифические и близки к рыночной.
Росреестр контролирует стоимость, отраженную в договоре, которая составляет 70% и более от кадастрового расчета. На данный ориентир напрямую влияют муниципальные власти, уполномоченные увеличивать или уменьшать процентные показатели.
Собственник квартиры, коммуналки, нежилой недвижимости платит кадастровый налог с января 2017 года. Обновленная схема действует после принятия Закона No218-ФЗ.
Какова арифметика?
Размер налога — это произведение площади помещения на кадастровую стоимость, приведенную к 1м2.
Во внимание принимаются следующие данные:
- Назначение здания;
- Тип помещения;
- Местоположение.
Из этой формулы самая загадочная цифра — кадастровая стоимость.
Выяснить есть возможность:
- В Кадастровой палате;
- На сайте Росреестра;
- В МФЦ.
В справке указываются данные о стоимости объекта. После чего можно рассчитать налог и узнать, положены ли льготы.
Реформа воплощается в реальность медленно и постепенно. Для окончательного перехода на кадастровый налог, в течение пятилетки используется понижающий коэффициент. В 2017 к кадастровой стоимости применим коэффициент 0,2. Фактический налог составлял 20%. Чтобы рассчитать налог с продажи квартиры в 2018, используется коэффициент 0,4 или 40%.
Налог с продажи в 2018 году
Несколько вариантов расчета в самых распространенных ситуациях:
- Продается квартира, которой по документам меньше трех лет. Покупка состоялась до 01.01.2016 года;
- Квартира, которая подлежит продаже, была куплена после 01.01.2016 года. Продается по цене больше, чем 70% от кадастровой стоимости;
- Недвижимость зарегистрирована, когда не прошло еще пяти лет. Продажа состоялась после 01.01.2016 года. Кадастровая стоимость не определена.
Как рассчитывается налог:
- Если положен налоговый вычет, от продажной стоимости вычитается 1 млн. руб. После чего вычисляется 13%;
- От продажной стоимости отнимаются расходы на объект недвижимости. От полученного числа высчитывается 13%
Расчет налога с продажи недвижимости, которая перешла в собственность после 01.01.2016 года по цене 70% или ниже, чем кадастровая:
- От 70% кадастровой стоимости вычитается 1 млн. С оставшейся суммы платится 13%;
- От 70% кадастровой стоимости отнимаются все расходы на недвижимость. С оставшейся суммы высчитывается 13%.
Когда в новостройке, квартира продается по переуступке прав требования — от договорной суммы вычитаются все расходы на объект. С оставшейся суммы оплачивается 13% налога.
Онлайн калькулятор
Не отходя от монитора, можно рассчитать налог на квартиру онлайн. Сначала надо точно знать кадастровую стоимость квартиры.
Как узнать:
- Зайти на сайт Росреестра;
- Раздел «Электронные услуги»;
- Подпункт «Справочная информация»;
- В сплывающем окне заполняется таблица;
- В строке «Поиск» указывается кадастровый номер;
- Далее, нажать на кнопку «Сформировать запрос».
Зная кадастровую стоимость объекта недвижимости и номер, на сайте налог.ру воспользовавшись налоговым калькулятором можно получить информацию.
Расчет производится на основании:
- Сведений Росреестра;
- Ставки налога, которую применяют в регионе.
Система на сайте Росреестра выдает краткие сведения из ЕРГП и ГКН. Справка содержит информацию на интересующую дату. Это может быть актуальная либо историческая дата.т
Когда продавец не платит налог?
В статью 217 НК внесены принципиальные изменения. Обновился список категорий граждан, которые не обязаны платить НДФЛ.
Освобождаются полностью, если:
- Срок владения квартирой составляет более трех лет, купленной до 2016 года и более пяти лет после;
- Прибыль оценивается в сумме менее 1 млн. руб.
Кадастровый налог не применяется к недвижимости, зарегистрированной до начала 2016-го.
Также, срок остался прежним, когда квартира получена вследствие:
- дарения,
- приватизации,
- пожизненного содержания в виде ренты.
Списки всех категорий льготников, которые были в старом законе, отражены в НК, глава 32. Ранее планировалось освободить от уплаты НДФЛ всех, у кого на момент продажи была единственная квартира.
Но этого не произошло:
- Нет четкого понятия «единственное жилье»;
- Появилась бы благодатная почва для ухода от уплаты налога.
Есть ситуации, когда при продаже квартиры можно не только снизить налог или не платить законным образом. Чтобы получить часть денег обратно, используется взаимозачет в течение одного календарного года. Вычет при продаже многократный, правда, считается в целом по всем объектам. Общая сумма остается прежняя — 1 млн. рублей.
Налоговые поправки внесли изменения в расчет обязательных платежей. «Забывчивость» о том, что после совершения сделки, с государством надо делиться — заканчивается уведомлениями из Налоговой инспекции о начислении пеней и штрафов.
Сейчас все идет к тому, что данные постепенно переносятся в единую базу. Росреестр и Налоговая уходят от бумажного документооборота к электронному ведению базы данных. Появляется возможность в проверке записей, которые находятся в открытом доступе. Остается следить за изменениями и придерживаться буквы закона.