Оценка квартиры для ипотеки: для чего нужна и сколько стоит

Рост ипотечных кредитов составляет более 30% по сравнению с предыдущим годом. Во многом ситуация изменилась, благодаря обновленной политике Центробанка. Качество кредитных портфелей улучшилось. Доля просроченных и невозвратных платежей не выходит за отметку 2%. Банки выдвигают более лояльные требования к заемщикам. Стимулом для населения послужило значительное снижение процентных ставок. Но оценка квартиры для ипотеки остается одним из главных условий кредитования.

Что представляет собой процедура?

При покупке недвижимости банкам требуется информация о стоимости. Процесс выглядит, как сравнительный анализ нескольких похожих помещений. Делается среднеарифметический расчет с использованием корректирующих коэффициентов. Во внимание принимаются более десяти факторов сопоставления похожих объектов. Полученные значения служат ориентиром для банковских работников в выдаче или отказе кредита.

Какой бы лояльной ни была политика кредитной организации, вопрос финансирования заемщиков на крупные суммы всегда рассматривается глубоко и тщательно. Прежде чем предоставить ипотеку, потенциальный клиент проверяется на платежеспособность.

Для чего нужна?

Главный в этой игре тот, кто дает деньги, то есть финансовая организация. По отношению к заемщику, банк принимает во внимание пессимистичный прогноз. А именно, какие последуют убытки, если клиент перестанет платить по договору. Так банки стараются минимизировать свои риски. Это основная причина, по которой проводится оценочная экспертиза.

Преследуется две цели:

1. Понимать, действительно ли, объект недвижимости, который берется в ипотеку, стоит заявленных денег;
2. Насколько быстро и какую сумму сможет выручить банк за квартиру, если прекратятся выплаты по кредиту, а заемщик превратится в должника. Недвижимость в данной ситуации принудительно выставляется банком на продажу для покрытия понесенных убытков.

Финансовые организации не изобретают свои методики. Установлены Федеральные Стандарты Оценки (ФСО). Есть Закон «Об оценочной деятельности» No135-ФЗ, в котором изложен пункт — получение ипотеки. Это два основополагающих документа с разработанным алгоритмом. Прописаны все действия, каким образом необходимо делать оценку. Для кредитуемого лица косвенно оценка может повлиять на уровень процентной ставки.

Как проходит экспертиза?

Определяя стоимость объекта недвижимости, руководствуются сравнительным, доходным и затратным методом. В рамках каждого подхода берется наиболее оптимальный вариант. Расчет делают на основании анализа продаж подобных объектов, капитализации, дисконтирования денежных потоков.

Какой использовать подход, оценщик вправе выбирать сам. Зависит от опыта работы, вида объекта и целесообразности. В каждой ситуации применяется наиболее выгодный способ, учитывая интересы обеих сторон.

• Затратный показывает, сколько стоит произвести оценку. Вычитается износ, который есть у исследуемого объекта. Рассчитать стоимость квартиры в многоэтажном доме данным методом крайне сложно и бесперспективно;

• Доходный расчет показывает чистую инвестиционную прибыль объекта во время его эксплуатации посторонними лицами. Способ подходит для риэлтеров, агентств недвижимости, инвесторов.

Затратный и доходный методы для ипотеки использовать нецелесообразно. В основном, руководствуются сравнительным методом, как наиболее удачным и менее затратным.

Оценка рыночной стоимости

Важный факт, который необходимо понимать: две одинаковые квартиры по серии, этажности, количеству комнат, могут стоить абсолютно по-разному. Причин, влияющих на цену огромное количество.

Основные аргументы:

• Месторасположение. Самым престижным справедливо считается центр, потом идут микрорайоны, последние – жилые массивы и спальные районы на окраине;
• Инфраструктура. Если квартира расположена на окраине, вдали от школы, детского сада, районной поликлиники — это также отразится на стоимости;
• Тип дома. Общий вид, ухоженность, надежность управляющей компании повышают оценку помещению;
• Этажность. Первый и последний этаж считается менее рентабельным;
• Состояние квартиры. Проблемы со стенами или дизайном, старые обоями явно указывают на недостатки и неэстетичный внешний вид. Это станет объективной причиной уменьшения ее стоимости.

Если квартира новая или приобретается на рынке вторичного жилья, но с капитальным ремонтом, стоимость объекта станет выше, чем его аналог.

Алгоритм работы

1. Обращение клиента. Посещение оценочной компании, проведение первичной консультации.
2. Сбор документов заказчиком, изучение представленных материалов оценщиком. Оценщик назначает удобный для клиента день и время осмотра объекта недвижимости.
3. В назначенный день приезжает представитель Бюро оценки. Делается осмотр квартиры, как она выглядит на самом деле. В первую очередь, смотрят на полы и стены — их переделывать сложнее всего. Обращают внимание на отделку. Производится фотосъемка помещения. Каждая комната, дом снаружи, подъезд и прилегающая территория фотографируются с различных ракурсов.
4. После проведения осмотра наступает заключительный этап: подготовка отчета.

Какие документы потребуются?

В каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные сведения. Информацию уточняют у оценщика.

Основной пакет документов:

• Паспорт или другое удостоверение личности гражданина;
• Кадастровый и технический паспорт;
• Правоустанавливающий документ, в котором указано основание владения данным объектом.

Это может быть дарственная, договор наследования по завещанию (по закону), приватизация и другие подтверждающие бумаги.

Оригиналы остаются у клиента. В Бюро оценки и экспертизы передаются только копии.

Содержание отчета и сроки выполнения

Подготовка занимает 1-7 дней. По истечении установленного срока клиент забирает отчет, объемом от тридцати до ста листов формата A-4.

Юридически значимый документ включает:

• Анализ рынка недвижимости региона, города, района;
• Характеристики, которые повлияли на стоимость;
• Подробное описание помещения;
• Сравнение с другими похожими квартирами, находящимися в одном доме или по соседству;
• Расчет итоговой стоимости;
• Заключение эксперта.

Кто может делать оценку для Сбербанка?

Оценка квартиры для Сбербанка делается только аккредитованными организациями, которые подпадают под сбербанковские стандарты. Не все оценщики имеют право участвовать в экспертизе. Поиск специалистов может занять некоторое время.

Прежде чем заказывать оценку, настоятельно рекомендуется уточнить, аккредитована ли организация при этом банке.

Как узнать, где заказать?

Можно провести мониторинг сайтов оценочных компаний. Через мобильные приложения оформить заказ, но сначала надо выбрать достойную организацию. Не все имеют право делать оценку недвижимости для ипотеки.

Требования к оценщику

1. Наличие профильного оценочного образования;
2. Членство в саморегулируемой организации (СРО);
3. В штате имеются специалисты с профессиональной страховкой.

На территории РФ заниматься оценочной деятельностью имеют право только квалифицированные оценщики. Строители, эксперты, риэлтеры, юристы и другие категории оценку не делают!

Банки и оценочные компании: в чём выгода сотрудничества?

Участвуют три стороны: заемщик, банк и оценщик. Каждый преследует свои цели. Первому нужны деньги на приобретение квартиры, второму — прибыль от кредитования, третьему — оплата за оказанные услуги. При удачном стечении обстоятельств каждая сторона имеет свою выгоду.

Банк должен быть уверен, что размер оцениваемой квартиры максимально совпадет с выданным кредитом. По этой причине оценщики являются участниками всех ипотечных сделок. Аккредитованные организации имеют богатый опыт, знают все тонкости и предоставляют банкам независимую, а, значит, объективную оценку.

Входной контроль отчетов оценочных компаний поступают в банковские службы. Проверяется адекватность на соответствие цены. При необходимости делается перерасчет в больший либо меньший уклон.

Большинство банков предлагают заемщикам приходить уже с готовыми отчетами. Например, независимая оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке принимается более лояльно и не столь критично, как в Сбербанке. Но, в любом случае, все расчеты проверяются банковскими служащими.

Реальная цена обеспечения — основной показатель при согласовании и выдаче заемных средств. Аккредитованные представители, специализированные конторы, банковские служащие в своей работе выводят предварительную (быструю) оценку, затем детальное обследование жилой площади. После завершения устанавливается истинная (окончательная) цена. Оценочные компании оказывают помощь и содействие кредитным организациям.

Цена вопроса

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Проведение экспертизы составляет 3500-4000 руб. Практически ни у одного оценщика услуга не зависит от размеров квартиры и никак не влияет на объем работы. Одна комната или четыре — разницы нет.

В глубинке, где нет продаж, при оценке квартиры для ипотеки цена услуги увеличивается. Дороже стоимость и в мегаполисах. Оценка квартиры в СПБ для ипотеки – 5000 руб., в Москве 6000-7000 руб.

Оценка квартиры в новостройке для ипотеки не требуется для строящихся домов. Банк сначала дает ссуду, после чего наступает период ожидания запуска в эксплуатацию. Потом предоставляется отчет.

Кто оплачивает услугу?

Буквально за один-два часа осмотра квартиры, недвижимость становится активом. Информация по ней направляется в кредитную организацию. Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Как правило, заемщик. Если мнения с экспертизой разошлись, решение можно обжаловать.

Иногда застройщик имеет на руках уже готовый отчет. Клиент получает все и сразу, без дополнительных усилий. Цена закладывается в стоимость квартиры, но первоначально экспертизу оценки оплачивает сам застройщик.

Разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Главной частью отчета для ипотеки является рыночная и ликвидационная стоимость.

• Рыночная стоимость содержит ответ на вопрос: во сколько оценивается квартира на рынке;
• По ликвидационной стоимости сравнительно быстро можно совершить фактическую продажу.

Банк должен четко понимать ситуацию в случае невозврата кредитных средств. Рыночная цена, по сути, является предварительной. Но разница может быть существенной. Например, рынок взлетел или, наоборот, обвалился.

На что обратить внимание?

Самая большая ошибка – неправильный анализ ликвидности актива. Случается у неопытных оценщиков. Доверяя компаниям без аккредитации, есть риск потери времени и денег. Банк, возможно, примет отчет после нескольких возвратов на доработку, но это будет путь «через тернии к звездам».

Оценка квартиры выглядит как обычное сравнение квартиры с рядом аналогов по определенному набору факторов и выведению рыночной стоимости. Но это не только кропотливый подсчет и определение цены. Задача заключается в поиске максимально точного показателя на конкретную дату. Любой, даже самый маленький нюанс, может критически повлиять на конечную стоимость.