Процедура оспаривания кадастровой стоимости в 2024 году

От кадастровой стоимости недвижимости сейчас зависит очень многое. Чаще всего людей возмущает завышение этой величины, поэтому они вынуждены платить большие налоги. Однако и слишком сильное занижение этого показателя не всегда удобно, поскольку появляются сложности с продажей квартиры по оптимальной цене.

В каких случаях можно оспорить оценку кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Если вы узнали, что ваша квартира оценена экспертами в сумму, большую, чем средняя рыночная цена, то стоит задуматься о достоверности проводившихся расчётов.

Для пересмотра существуют только два основания:

• неправильное вычисление рыночной цены;
• недостоверность информации, используемой при расчётах.

Чаще всего в инстанции обращаются люди с претензиями на некорректное использование информации о недвижимости. В судах настолько часто рассматриваются дела о некорректном определении стоимости, что Верховный суд счёл необходимым обобщить опыт рассмотрения подобных дел в Постановлении Пленума № 28 от 30 июня 2015 г. Основаниями для рассмотрения подобных дел в суде принято считать следующие ошибочные действия.

1. Неправильное указание расположения. Эта ошибка влечёт за собой целый ряд проблем разного характера. Поскольку при оценке стоимости принимается во внимание особенности региона расположения, то, например, квартира, «помещённая» не в то регион может, автоматически подорожать или подешеветь.
2. Искажение в обозначении целевого назначения и разрешённого использования земельного участка. Если дом незаконно «размещён» на землях сельхозназначения или ООПТ, он по закону должен быть снесён.
3. Отсутствует учёт степени износа здания или его аварийное состояние.
4. Применение некорректной формулы или отсутствие учёта некоторых параметров.

Найти информацию о кадастровой стоимости объекта можно на сайте Росреестра. После этого можно затребовать информацию о методике расчёта и обо всех применённых параметрах учёта. Рассмотреть такое заявление и предоставить полный ответ должны в течение недели. Этот срок определяется ст. 24.18 ФЗ № 135.

Если ваши претензии основаны на некорректности определения рыночной стоимости, то следует учесть, что эта величина используется на момент проведения оценки. Поскольку переоценка производится через каждые пять лет, то последующие величины могут не совпадать с предыдущими.

Инстанции обращения при пересмотре результатов определения стоимости

Оспорить показатели можно двумя способами:

• в специальной комиссии, рассматривающей подобные споры.
• в суде;

Право выбора способа остаётся за заявителем. Подавать заявление сначала в комиссию, а уже потом в суд, необходимо только юрлицам. Физлица могут обращаться за пересмотром стоимости сразу в суд. Однако комиссия – это лёгкий вариант поиска истины, поэтому рекомендуется обратиться сначала туда. По крайней мере, здесь не требуется пошлина, а сроки рассмотрения короче.

Комиссии по решению споров существуют при каждом отделении Росеестра. Если их решение вас не устроит, то его всегда можно оспорить в суде.

Какие документы необходимо представить?

Рассматриваются претензии по поводу кадастровой стоимости в спорном порядке. Это означает, что каждая из сторон должна предоставить аргументы своей правоты. Однако первоначально обязанность обосновать свои претензии ложится на того, кто подал заявление о пересмотре стоимости.

Для рассмотрения претензий необходимо предоставить:

• заявление с изложением требований;
• справку о кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию документа о праве собственности;
• справку о рыночной стоимости объектов недвижимости на момент установления кадастровой стоимости;
• документы с доказательством недостоверности сведений, содержащихся в справке о стоимости недвижимости.

Это минимальный набор документов, который подаётся в комиссию. Если процесс рассматривается в суде, то количество документов может увеличиться.

Оспаривание кадастровой стоимости в досудебном порядке

Заявление, поданное в комиссию, рассматривается не более, чем 30 дней с момента его поступления. В течение 7 дней из комиссии должно поступить письменное извещение о дате рассмотрения дела заявителю и в орган местного самоуправления. Для того, чтобы решение было законным, необходимо обеспечить кворум в 50% и более от списочного состава членов комиссии.

Любое решение можно оспорить в суде. При этом заявитель может выразить несогласие как с самими решением комиссии Росреестра, так и с новой величиной оценки недвижимости.

Разбирательство в суде

Подобные процедуры регламентируются кодексом административного судопроизводства (ст. 245, 247). При обращении в суд человек или организация могут заявить следующие требования:

• признать решение комиссии незаконным;
• изменить кадастровую стоимость;
• установить адекватную рыночную стоимость.

Если в результате некорректных действий Росреестра человеку был нанесён материальный и моральный вред, то вопрос о компенсации рассматривается уже в другом судебном заседании после получения решения по данному иску.

Истцами могут выступать как физические, так и юридические лица, а ответчиком является Росреестр. При обжаловании решения комиссии ответчиком является тот орган, который утвердил данное решение.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка или квартиры?

Процедура зависит от того, в какой именно инстанции производится оспаривание. Однако в любом случае алгоритм действий состоит из подачи пакета документов, доказательства своей позиции и продолжения процедуры в другой инстанции, если решение данного органа вас не устроило.

Проблемы возникают в том случае, если решение принято в вашу пользу, но оказалось, что неправильное начисление кадастровой стоимости произошло из-за ошибки, допущенной кадастровым инженером. В этом случае все государственные инстанции снимают с себя ответственность, а вам придёт обращаться в организации, осуществляющие кадастровые работы и снова проводить обследование.

Это долгий, трудоёмкий и дорогой процесс, который, впрочем, можно компенсировать иском к той организации или инженеру, которые допустили существенные ошибки.

В какие сроки можно подавать заявление?

Как следует из ст. 245 КАС РФ, заявить о своём несогласии с величиной кадастровой оценки недвижимости, можно в течение пяти лет. Этот срок связан с тем, что переоценка Росреестром проводится один раз в пять лет. Если вы обнаружили несоответствия в оценке предыдущего периода, никакие инстанции уже не примут ваше заявление. Оспаривать можно только действующую стоимость.

Как оформить заявление?

В заявлении, подаваемом в любую инстанцию, человек должен указать:

• свои данные – ФИО, адрес регистрации и проживания (если это разные адреса), телефон;
• информацию об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и т.п.);
• кадастровую стоимость и дату её назначения;
• описание нарушений, приведших к неправильной оценке;
• суть требований (установить свою цену, провести переоценку, внести изменения в кадастровый паспорт и т.п.);
• список прилагаемых документов:
• дата и подпись.

Рекомендуется подавать два экземпляра заявления. Один сдаётся вместе с другими документами. На другом экземпляре секретарь делает отмутку о принятии документов и возвращает его заявителю.

Сроки оспаривания

Работа над принятыми заявлениями в разных инстанциях отличается друг от друга. Заявление, поданное в комиссию, рассматривается в течение месяца.

В суде могут заниматься делом о кадастровой стоимости два месяца. Однако этот срок может быть продлён, если в процессе разбирательства возникли какие-либо сложности.

Результат оспаривания

После того, как решение принято, все заинтересованные лица получают извещения о результатах рассмотрения вопроса. Обычно решение выносится в следующих вариантах:

• обоснованное отклонение рассмотрения дела (некорректное изложение требований, недостаточное количество документов и т.п.);
• пересмотр результатов оценки;
• принятие всех предложений заявителя и утверждение новой стоимости.

Таким образом, сам процесс оспаривания кадастровой стоимости недвижимости не отличается особой сложностью. Однако могут возникнуть проблемы со сбором доказательств своей правоты. Ситуация, когда кадастровые службы имеют право на ошибку, а на владельцев недвижимости возлагается обязанность доказывать факт совершения этой ошибки, сильно осложняет жизнь многочисленных владельцев земли, строений и квартир.