Нюансы оформления договора аренды квартиры с правом выкупа

Так как цены на жилье достаточно высокие, большинство людей не сразу могут приобрести его. Причем не спасают ни социальные проекты, ни ипотека. Но ведь есть возможность купить недвижимость и другим способом. Например, снять квартиру с правом выкупа. Эта процедура имеет свои особенности.

Как происходит аренда квартиры с последующим выкупом?

Аренда с правом выкупа – сделка, по которой человек проживает в помещении до момента покупки жилья, когда он становится полноправным владельцем. Происходит это на основе документации, оформленной между сторонами. Важно соблюдать условия договора и выкупа.

Арендатор проживает в помещении тот период, который указан в документе. После этого у него появляется право приобрести жилье. С оформлением сделки он становится хозяином.

Арендные платежи и взносы за жилье оплачиваются по отдельности. Вносить средства можно наличными с взятием расписки. Также используются банковские и электронные платежи с получением чека. Деньги переводятся на специальный счет. Желательно перечислять их разными траншами с обозначением цели. Тогда все средства пойдут на оплату недвижимости.

Особенности

Договор аренды квартиры с правом выкупа включает признаки документа об аренде и купле-продажи жилья, поэтому в нем указываются принципы обеих сделок. Обязательна проработка всех норм закона, относящихся к этим процессам.

Учитывая то, что в законе отсутствует конкретная регламентация данного вида соглашения, желательно заключать его между лицами, у которых доверительные отношения. Это позволит решать многие споры мирным способом, без суда.

Важное значение имеет установка выкупной стоимости, так как за период действия договора она может измениться, из-за чего пострадают интересы одной стороны. Необходимо установить порядок индексации и обозначить в документе верную цену. Помогают в этом профессиональные юристы, которые могут помочь в оформлении сделки.

Владельцем помещения арендатор становится с выплатой стоимости жилья, до истечения срока договора он считается только нанимателем. В случае расторжения соглашения уплаченные средства не компенсируются – они равны арендной плате.

Преимущества выкупной аренды

Аренда квартиры с правом выкупа имеет следующие достоинства:

1. Низкая ставка. В схеме, когда государством покупается объект у застройщика, а затем предлагает людям, ставка от 3%.
2. Нет первого взноса. Ипотека для многих недоступна, поскольку требуется иметь первоначальный платеж, размер которого достаточно высокий.
3. Отсутствие страхования. Государству и частным компаниям нужно страхование от возможности утраты.
4. Не требуется залог, поэтому не действуют ограничения, связанные с ним.

Благодаря таким преимуществам сделка с правом выкупа является востребованной. Главное, оформить ее по всем нормам закона. Также есть и негативные моменты:

1. Отсутствие установленной формы соглашения.
2. Неразвитая правоприменительная практика.
3. Большой риск изменения условий, обозначенных первоначально.
4. Права передаются в будущем.
5. Форма соглашения по аренде с реализацией не установлена в гражданском законодательстве.

Если у покупателя нет регистрации в жилье, то у него нет права наложения запрета на сделку. Регистрация позволяет не допустить передачу объекта в качестве залога.

Как заключить договор аренды квартиры с правом выкупа

При этой сделке оформляется договор аренды квартиры с правом выкупа. Образец позволит правильно его составить. Эта сделка считается смешанной, в чем и заключается сложность. К договору применяют нормы о купле, аренде. Учитываются нормы жилищного законодательства.

В договоре обязательно должно быть:

• название объекта;
• суммы платежей;
• общая выкупная стоимость;
• срок;
• правила передачи в аренду, собственность.

Порядок оформления

Собственнику нужно подготовить следующие документы:

• свидетельство на собственность;
• технические бумаги;
• разрешение другие хозяев;
• данные об отсутствии долга по платежам.

При наличии этой документации происходит оформление договора об аренде с последующей передачей имущества в собственность.

На что надо обратить внимание?

При заключении соглашения нужно обращать внимание на некоторые нюансы:

1. Объект должен быть подробно описан в документе. Обязательно наличие технических характеристик и прочих идентифицирующих данных.
2. Необходима выкупная цена. Без нее данное соглашение оспаривается и признается недействительным.
3. Арендные и выкупные платежи необходимо разделить. Это выгодно для арендатора и арендодателя. При споре будет проще определить, за что оплачивал квартиросъемщик.
4. Соглашения свыше 11 месяцев следует регистрировать в юстиции. Это относится к аренде, для найма нужна простая письменная форма.
5. Должны быть указаны причины расторжения документа. Обычно указывается пропуск платежа.

Регистрация договора

Требуется ли регистрация договора. Не всем покупателям известно, что такой документ можно не регистрировать. Следует отличать понятия о коммерческом найме и аренде помещения, которые часто путаются. С арендой объекта одна сторона является юридическим лицом. Коммерческим наймом называют вид аренды, оформляемой между физическими лицами. От срока действия договора не зависит, нужна ли госрегистрация. Но право собственности обязательно требуется регистрировать.

Нужно ли обращаться к юристам?

Такая сделка нужно заключать с профессиональным юристом. Законность подтверждает грамотное оформление соглашения. Кроме тщательно продуманных условий следует помнить об ответственности участников по вопросам нарушения договоренностей. Документ не нужно регистрировать в госорганах.

Выгода от сделки по аренде с выкупом должна оцениваться реально и сопоставляться с разными вариантами приобретения объекта. Сделать правильный выбор помогут лица, имеющие опыт в таких сделках. Раздел по поводу изменения цены жилья нужно рассматривать внимательно, чтобы не было финансовых потерь в дальнейшем. Если не будет дополнительного соглашения, то решить судебные споры не получится.

Нюансы, советы, подводные камни

Если выбирать подобную сделку, необходимо узнать как можно больше информации о продавце. Также необходимо просчитать конечную стоимость имущества и выполнить сравнение суммы с рыночной.

Чтобы снизить риски, нужна временная регистрация в арендуемом помещении и заверение договора у нотариуса.

Может быть возможность приобретения недвижимости в рассрочку. В подобной сделке не лишней будет консультация с юристом, который обозначит нюансы процедуры, ознакомит с рисками и выполнит расчеты по регистрации квартиры.

Хозяин квартиры не имеет право реализовывать ее по своему желанию или сдать объект как залог. В договоре аренды с выкупом включено положение о первом взносе, который нужен для покрытия расходов по страхованию и уплаты налогов.

Выгодна ли сделка?

При подготовке подписания соглашения нужно ознакомиться с условиями и возможными рисками. Выгода сделки для продавца будет в том случае, если уровень реального дохода от нее выше суммы вариантов получения прибыли. Итоговая цена объекта включает рыночную стоимость при заключении договора и доходы с аренды за время выплат. Сумма делится на одинаковые части, ее выплачивают через некоторые промежутки. В итоге сумма выкупа будет подобна ипотеке.

У покупателя есть не только преимущества, но и риски. Если он не может внести очередной платеж, то есть вероятность выселения без предупреждения, выяснения обстоятельно. Средства, выплаченные за прошедшее время, не возвращаются. Поэтому преимущество для покупателя при оформлении такой сделки заключается в возможности вселения в жилье, стоимость которой не выплачена. Подобными преимуществами обладает ипотека вторичного жилья.

Этот вид сделок считается рискованным, поскольку нет эффективных механизмов выполнения и формирования рыночной цены жилья. Она подобна процедуре рассрочки, при которой происходит выкуп отложенного действия. К этим договорам применяют нормы, регулирующие куплю-продажи. С соблюдением всех условий арендатор получает право собственности, после чего он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.