Продажа доли в квартире: образец договора и нюансы сделки

В России около 50% квартир поделены между несколькими собственниками в разных соотношениях. Обычно данная ситуация возникает в следствие наследования, а также при покупке общей недвижимости двумя и более лицами.

Порядок продажи доли в квартире в 2018 году согласно закону

Для осуществления сделки по продаже доли в недвижимости законодательством установлены четкие нормы и правила, которые должны быть неукоснительно соблюдены продавцом квадратных метров жилья.

Иное поведение повлечет административную или гражданскую ответственность в виде наложения штрафа или аннулирования ранее заключенного соглашения между продавцом и покупателем.

Уведомление совладельцев о продаже доли

Прежде всего заинтересованной в продаже стороне необходимо уведомить остальных совладельцев о своем желании, так как у них возникает право преимущественной покупки.

Под правом преимущественной покупки в гражданском законодательстве понимается такое право, в рамках которого заинтересованные лица могут приобрести имущество без какого-либо конкурса, исходя из обязательств каждой стороны по отношению друг к другу.

Уведомление направляется каждому совладельцу заказным письмом с сообщением о вручении либо с помощью нотариальной рассылки. Данное условие позволяет другим собственникам выкупить долю продавца, а также обезопасить себя от вселения на территорию квартиры третьих лиц.

Уведомление должно содержать следующую информацию:

• Размер продаваемой доли;
• Стоимость сделки;
• Общие условия предстоящей сделки.

В течение месяца после получения уведомления совладельцы должны дать свой ответ о желании или нежелании приобретать долю продавца, а также выступить инициатором заключения соглашения. Отказ должен быть оформлен в письменной форме, однако отсутствие какой-либо реакции соседей-собственников дает продавцу право реализовать долю в недвижимости по собственному усмотрению.

При отсутствии письменного отказа от других собственников, продажа доли в квартире должна осуществляться по рыночной стоимости, которая не должна быть ниже цены указанной в уведомлении.

Документы необходимые для оформления договора

Документальная составляющая подобного соглашения является важным элементом заключения сделки, так как при отсутствии какого-либо документа она не будет зарегистрирована в уполномоченных органах.

При заключении договора должны присутствовать следующие бумаги:

• Сам договор, которому требуется нотариальная заверка;
• Акт приема и передачи, являющийся приложением к основному договору, в нем отражается все имущество, которое должно перейти новому владельцу после заключения сделки;
• Правоустанавливающие бумаги на жилье – выписка из ЕГРН, и другие бумаги, устанавливающие право собственности – договор дарения, бумаги о наследовании, следки купли-продажи с прошлым владельцем и прочее;
• Аналог уведомления, отосланного другим собственникам, а также их официальные отказы на долю при их наличии;
• Паспорта участников соглашения, либо свидетельства о рождении, если с какой-либо стороны выступает несовершеннолетнее лицо;
• Доверенность на имя представителя, если он участвует в сделке.
• Чек за оплату госпошлины за регистрацию данного соглашения.

Данный перечень не является исчерпывающим, в заключении сделки могут участвовать другие бумаги прямо или косвенно относящиеся к предмету договоренности.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Договор между продавцом и покупателем составляется в простой письменной форме, однако требует нотариальной заверки, так как стоимость имущества при заключении такой сделке очень велика.

Любой подобный договор должен содержать следующую информацию:

1. Полные данные о каждой стороне, а также третьих лицах участвующих в деле.
2. Описание предмета договора, все его характерные особенности и место расположения.
3. Обязательства каждой стороны по отношению к другой.
4. Права сторон.
5. Способ передачи денежных средств за продажу имущества.
6. Реквизиты каждого участника договора.
7. Ответственность продавца и покупателя за нарушение условий соглашения.

Скачать шаблон договора можно здесь.

Трудности при продаже долевой собственности

Каждая сделка уникальна и обладает особенностями, о которых лучше знать заранее. Наиболее часто встречающаяся ситуация заключается в оформлении договора при участии несовершеннолетнего лица, а также родственников.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

При наличии несовершеннолетнего участника со стороны продавца, заключение договора осложняется участием органов опеки, так как они призваны максимально серьезно обеспечивать сохранность имущества детей.

Заключение договора происходит в нескольких вариациях:

1. Если собственнику на момент подписания не исполнилось четырнадцати лет, то вместо него свою подпись ставят представители с разрешения органов опеки.
2. Если ребенку исполнилось четырнадцать, тогда он самостоятельно ставит свою подпись в договоре, при письменном разрешении от родителей, а также при участии органов опеки.

Заключение договора с таким продавцом чревато неблагоприятными последствиями в виде аннулирования соглашения из-за невыполненных обязательств родителей по приобретению нового жилья и выделению в нем доли для ребенка.

В соглашении должны быть прописаны обстоятельства продажи, обязанности и ответственность сторон, а также прикреплено разрешение от органов опеки.

Продажа родственнику

Заключение договора купли-продажи между родственниками практически ничем не отличается от типовой сделки, но таким образом можно «подарить» квартиру какому-либо близкому человеку.

Существуют условия, при которых продавцу не придется платить подоходный налог:

1. Обладание долей более трех, в некоторых случаях пяти, лет.
2. Стоимость доли менее одного миллиона рублей.
3. Нет разницы между суммой покупки и продажи доли.

Государственная пошлина за регистрацию сделки будет полностью зависеть от степени родства между продавцом и покупателем. Соответственно, чем ближе родство, тем ниже пошлина.

Подоходный налог в России составляет 13%, поэтому если жилье не отвечает по всем условиям безналоговой сделки, его заплатить придется.

Намеренное занижение стоимости не поможет избежать выплаты налога, так как налоговыми органами отслеживаются все искусственно заниженные цены на продажу недвижимого имущества, и в том случае, если цена ниже рыночной более чем на 20% будут назначены пени и штрафы.

Можно ли продать долю без уведомления других собственников?

Продавцам важно осознавать, что законные или полузаконные способы обхода установленных правил могут быть чреваты последствиями, и в ряде случаев их можно легко обжаловать.

Исходя из законодательства, можно сделать вывод о том, что обойти уведомление других собственников возможно, если:

1. Оформить залоговый займ от покупателя на свою долю в квартире, при отсутствии оплаты доля перейдет в право собственности покупателя как способ погашения задолженности.
2. Оформить дарственную на небольшой процент от собственной доли на покупателя и потом продать ему оставшуюся часть, как заинтересованной стороне.
3. Сделка заключается при полном отсутствии других сторон, а также невозможности отыскать их местоположение.

Каждый способ может повлечь за собой наступление негативных последствий, поэтому прежде чем применять их следует взвесить все «за» и «против».

Продажа доли в жилище обладает некоторым количеством особенностей, однако при полном соблюдении законодательства риски аннулирования сделки с подачи других собственников сводятся к нулю.