Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: основания и обстоятельства для расторжения

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества представляет собой «заморозку» любых действий, направленных на заключение соглашение, с последующей отменой ранее обговоренных действий. В юридической практике редко встречаются ситуации, когда обе стороны добровольно разрывают имеющееся соглашение без каких-либо притязаний друг к другу, поэтому стороне, желающей расторгнуть контракт, следует взвесить все «за» и «против».

Как и в каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи?

Гражданским законодательством установлены нормы, согласно которым может происходить расторжение договора. Так ст. 450 закрепляет, что разорвать договор можно только при грубом нарушении его положений одной из сторон, а также нарушения действующего законодательства.

При этом ГК устанавливает, что под грубым нарушением условий подразумеваются такие действия, которые несут материальный, денежный или иной ущерб одной из сторон в результате неправомерных действий другой.

К существенным нарушениям можно отнести следующие действия:

• Отказ выплатить установленную соглашением сумму денежных средств;
• Отказ от выселения или выписки зарегистрированных жильцов из жилища;
• Отказ передать документы на жилье;
• Действия, в результате которых произошли повреждения продаваемого имущества;
• Отказ следовать установленным условиям контракта и т.д.

Любое неправомерное действие в отношении второго участника сделки может являться существенным нарушением договора и может быть поводом для его разрыва.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации?

Расторгнуть уже зарегистрированное соглашение очень проблематично, так как права собственности уже были закреплены за другим участником сделки. Правоприменительная практика по данному вопросу не так обширна, но при этом уже выстроена система возвращения средств или имущества в пользование каждого из участников договора.

В рамках ГК РФ определяется положение, которое устанавливает, что произвести добровольное или добровольно-принудительное аннулирование действующего соглашения можно в период его действия, т.е. в промежуток времени, определенный и закреплённый в контракте. Обычно это месяц с момента подписания, рассчитанный на внесение денежных средств и передачу документации, оформление нового собственника и выселение старого.

После истечения срока действия соглашения его отмена законодательно не предусмотрена, однако этот пункт можно прописать в самом документе. При этом нужно учитывать, что возможно наступление обстоятельств, в рамках которых отмена действия договора может быть произведена вне зависимости от желания и воли каждой из сторон.

Расторжение контракта может происходить по причинам, независящим от воли сторон, например:

• Разрешение жилого комплекса, в котором расположена квартира;
• Кража денежных средств, переданных для хранения в банк или непосредственно перед передачей их продавцу;
• Смерть одного из участников соглашения и т.д.

Обстоятельства, при которых договор признается недействительным и подлежит расторжению

Гражданское законодательство отделяет понятие добровольное и принудительное расторжение договора, хотя итог у данных манипуляций фактически одинаков – полное прекращение действия соглашения и возврат имущества каждой из сторон. Помимо этого, пострадавшая сторона вправе рассчитывать на компенсацию, если в результате действий виновной стороны произошли материальные потери или нанесен моральный вред.

Ст. 167 ГК устанавливает, что сделка может быть признана недействительной в случае:

• Существенного нарушения положениями соглашения условий и норм действующего законодательства;
• Какая-либо сторона не является прово- и дееспособной;
• Договор заключен под внушением, страхом или в состоянии аффекта одной стороны, а равно и в любом другом неадекватном состоянии или в результате заблуждения;
• Если собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний, представители которого не получили разрешение от органов опеки;
• Подтверждения мнимости.

Помимо вышеуказанных случаев, сделка может быть аннулирована и при ряде других обстоятельств, важность которых определяет суд.

Расторжение в судебном порядке

Последней инстанцией, в которую обращаются люди за защитой своих прав является суд. Перед непосредственной подачей заявления, лучше всего попробовать договориться мирным путем без привлечения к разбирательствам третьих лиц.

Досудебное регулирование

Обычно досудебное регулирование в спорах по поводу недвижимости осуществляется, если каждая сторона стремиться договориться и возможно полностью отменить действие установленного соглашения.

Заинтересованной стороне необходимо направить письменное уведомление о желании расторгнуть договор купли-продажи с указанием реквизитов соглашения, адреса для ответа и персональной информацией участников. При этом у второй стороны есть не менее тридцати дней на ответ.

В случае отсутствия ответа, а также получения отказа, можно смело обращаться в суд, так как решить иначе спорный вопрос не получится.

Судебные тяжбы

Основаниями для расторжения договора могут выступать обстоятельства, намеренно скрывавшиеся продавцом о квартире, например, трещины в доме, отсутствие водо- и газоснабжения, существенная задолженность коммунальным платежам, неполная выплата денежных средств покупателем и другие.

При этом стоит учесть, что в исковом заявлении указывается не просто прошение о расторжении заключенного договора, но и прошения о возвращении имущества каждого из участников в собственные руки, например:

• Расторжение;
• Возвращение квартиры в собственность бывшего владельца;
• Возвращение покупателю установленной суммы;
• Компенсирующие выплаты пострадавшей стороне, в том числе расходы на адвоката.

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости – длительная и неприятная процедура для каждой стороны, поэтому прежде чем подписывать какие-либо бумаги нужно серьезно изучить предлагаемые к подписанию документы, ситуацию с платежеспособностью, а также с долгами или притязаниями третьих лиц на покупающуюся жилплощадь.