Обременение на квартиру — что это такое?

На сегодняшний день найти и купить «чистую» во всех отношениях квартиру очень сложно разве что только новое. «Чистой» считается недвижимость, не имеющая какой-либо формы обременения и не находящаяся в судебных спорах.

К сожалению, основной составляющей рынка недвижимости является жилье, обремененное различными видами ограничений прав собственности от аренды до ареста имущества. Покупая недвижимость необходимо проверить квартиру на обременение, чтобы впоследствии не остаться без денег и не оказаться на улице.

Что представляет собой обременение на квартиру?

Что же является обременением на квартиру? Таким вопросом задаются многие покупатели, желающие приобрести недвижимость.

Ограничение действий владельца с объектом недвижимости (квартирой) в силу прямого требования закона или по решению судебной инстанции называется обременением.

Обязательным условием обременения является требование по регистрации такого права собственности через Россреестр с внесением изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Исходя из статьи 460 Гражданского кодекса, следует что, отчуждая квартиру, владелец обязан заранее предупредить покупателя о наличии обременения недвижимости либо снять самостоятельно все виды ограничений по объекту. В противном случае новый владелец жилого помещения, узнав о таком обстоятельстве после заключения сделки (заключении договора) имеет право потребовать уменьшения цены договора либо подать исковые требования о признании сделки ничтожной и возврате всей суммы.

Виды обременения

Все виды ограничений (обременений) на объект недвижимости регламентированы ФЗ-122 от 21 июля 1997 года. Ими являются:

1. Арест.
2. Ипотека.
3. Рента.
4. Аренда.
5. Доверительное управление.

Ипотека, рента, аренда, доверительное управление не лишают владельца возможности осуществлять сделки с недвижимостью, а лишь ограничивают его действия, но только не арест.

Арест

Обременения, связанные с арестом объекта недвижимости могут быть установлены решением суда или постановлением, вынесенным исполнительным органом, запрещающие какие-либо действия с ним, так как арестованное имущество подлежит обязательной реализации через публичные торги органом наложившим арест.

Ипотека (залоговые обязательства)

Залоговые обязательства, равно как и ипотека устанавливаются по соглашению двух сторон при оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости (залог определяется в пользу кредитной организации, которая на основании ипотечного договора приобретает право принудительной продажи квартиры через публичные торги, если заемщиком не исполняются взятые денежные обязательства).

Ограничения (обременения) в виде залоговых обязательств могут устанавливаться не только из ипотечного кредитования, но и на основаниях регламентированных нормативными правовыми актами. Такими основаниями могут быть договора купли-продажи, в которых в порядке расчета значится рассрочка/отсрочка платежа.

Такой вид обременения также обязателен к регистрации при совершении основной сделки и может быть снят только после выплаты всей суммы по договору.

Рента (обременение иждивением)

Этот вид обременения жилого помещения позволяет решить проблему по приобретению жилья за счет установленных договорным соглашением обязательств. Но такой договор имеет и свои минусы, внезапно могут объявиться наследники иждивенца (бывшего владельца, заключившего такое соглашение), которые могут оспорить такой договор и предъявить свои права на квартиру.

Аренда

Обременение на основании договора аренды является обязательным условием, если договорное соглашение на сдачу помещения во временное пользование другому лицу заключено на срок, превышающий один год, так как такие соглашения обязательны к регистрации в Россреестре. Расторжение такого договора в одностороннем порядке не допустимо, только через судебную инстанцию.

Отношения, возникшие между арендаторами и арендодателем по договору, срок действия которого менее одного года могут быть расторгнуты арендодателем. Бывший владелец обязан поставить квартирантов в известность о продаже квартиры до момента заключения сделки, иначе новому владельцу придется решать эту проблему через суд.

Доверительное управление

Такой вид обременения встречается среди правоотношений между застройщиком (инвестором) и лицом (доверительный управляющий), который впоследствии будет заниматься сдачей в аренду построенного жилья. Права заниматься продажей вверенного объекта у такого управляющего, нет.

Как можно проверить наложено ли обременение на квартиру?

Проверить есть ли наложенное обременение на приобретаемый объект или нет можно двумя способами:

• запросить выписку из Россреестра (выписка из ЕГРН);
• либо истребовать у продавца свидетельство о собственности на объект, где в обязательном порядке при регистрации права на собственность Россреестром ставится отметка о том, что объект находится под обременением.

Выписку из ЕГРН можно запросить на офсайте Россреестра или лично посетить филиал госоргана, а также обратиться в МФЦ.

Срок действия такого документа минимален от 3-10 дней именно в этот период право собственности может перейти уже третьему лицу.

Получить ее можно как в электронном варианте, так и получить на бумажном носителе.

Возможна ли продажа или покупка квартиры с обременением?

Продать или купить квартиру с обременением можно лишь в некоторых случаях, если ограничения это:

• ипотека;
• аренда.

Что касается объекта, обремененного ипотекой то здесь необходимо согласование с банком (если нет пункта в договоре, где четко установлено, что отчуждение недвижимости запрещено в любых случаях, до полного погашения займа), а при рассрочке можно договориться о выплате оставшейся суммы при регистрации новой сделки с денежных средств нового покупателя.

Например, предыдущая сделка заключалась между ЗАО «Новосибирское» и физическим лицом, где был оформлен договор купли-продажи с обременением ипотекой на сумму 265 тыс. руб. (беспроцентной рассрочкой на 20 лет, с ограниченным ежемесячным платежом). Физ. лицу оставалось оплатить 150 тыс. руб. Он выставил квартиру на продажу за 1 млн. 200 тыс. руб. То есть в момент совершения новой сделки он из суммы 1 200000 руб. отдает ЗАО «Новосибирское» оставшуюся сумму долга по договору (150 тыс. руб.). Тем самым сняв с себя обременение и получив от нового владельца оставшийся миллион уже в свой карман.

В случае с арендой все немного сложнее. Если договор заключен на 1-5 лет, то обременение можно увидеть в выписке из ЕГРН. Но если меньше года, то тут приходится рассчитывать только на честность продавца. Именно в его обязанности входит освободить квартиру до совершения сделки. Продать и купить квартиру можно и с временными жильцами. Но выселять их потом через суд, не очень приятная процедура.

Обременение-арест запрещает любые сделки с недвижимостью. Только если он не будет снят на законных основаниях.

Рента – квартира не может быть продана без согласия получателя ренты или пока он не умрет.

В доверительном управлении продажа может быть только с разрешения собственника. Доверительный управляющий такими правами не наделен.

Договор купли-продажи с обременением

Данное соглашение необходимо в любом случае, так как регистрация права в Россреестре проводится на основании такого договора. Нужно прописать в нем все нюансы сделки. Учесть все моменты и форс-мажорные ситуации. Составляется он в 3-х экземплярах, обязательно прошивается и визируется обеими сторонами. Один остается в Россреестре два других передаются физическому лицу и залогодержателю.

Скачать и ознакомиться с образцом договора купли-продажи с обременением.

Чем опасна покупка жилья с обременением для покупателя и продавца?

В эпоху нанотехнологий и тотального контроля государства за такими сделками риски покупателя сводятся к минимуму. Так согласно ГК РФ  и ЖК РФ все сделки с недвижимостью вынуждены проходить обязательную регистрации в органах юстиции (Россреестре), а это подразумевает под собой сбор полного пакета документов необходимых как приложение к договору купли-продажи. В противном случае Россреестр имеет право приостановить либо аннулировать сделку. Тем более что такой договор проходит тщательную проверку.

И если в нем не прописано ни одного слова об обременении (снятие или наоборот принятие такого ограничения), а в свидетельстве на собственность стоит обременение, то приостановление такой сделки будет однозначно, до выяснения обстоятельств, о чем Госорган обязан прислать уведомление надлежащим способом.

Применение мошеннических схем в случае обременения на данный момент дело хлопотное. И если все-таки такая сделка будет совершена, то потери покупателя здесь минимальны. Основные претензии госорганов будут предъявлены к недобросовестному продавцу. Сделка будет признана ничтожной, а все судебные издержки и другие соответствующие такому процессу траты будут возложены на недобросовестную сторону договора.

При сделке с недвижимостью в первую очередь требуйте вписку из ЕГРН, где видно, как часто менялся собственник у данного жилого объекта, и если была частая смена владельца, то это не может не насторожить покупателя. Не поленитесь, проверьте все документы очень тщательно. Если что-то не понятно проконсультируйтесь в бесплатной юридической службе. Сейчас это предусмотрено законом.