Можно ли продать квартиру с долгами официально?

Обременения, наложенные на недвижимое имущество гражданина – это всегда неприятно и очень неудобно в случае продажи квартиры или дома. В том числе это касается долговых обязательств по оплате коммунальных услуг. Законодательно не запрещается распоряжаться своим имуществом, вне зависимости от того, исправно ли платил предыдущий собственник или же нет.

Главное для покупателя – это итоговый результат, который он получит в процессе заключения сделки и переоформления права собственности на жилое помещение.

Способы узнать о наличии задолженности по коммунальным платежам

Прежде чем садиться за стол переговоров, покупатель должен проверить чистоту квартиры не только на предмет личности владельца, но также и на возможное наличие задолженности по коммунальным платежам. Сделать это можно несколькими способами:

1. Затребуйте у продавца справку из управляющей компании (товарищества собственников жилья) об отсутствии задолженности;
2. Узнайте лично, есть ли проблемы с приобретаемой квартирой, возможные «подводные камни»;
3. Проверьте имущество через службу судебных приставов-исполнителей.

Если согласно представленной информации задолженность отсутствует, можно смело продолжать подготовку к заключению договора купли-продажи. Если есть информация о наличии обременений – проверьте сумму и обговорите детали непосредственно с продавцом.

Можно ли продать квартиру с долгами?

Закон не запрещает продажу квартиры, при наличии непогашенной задолженности. Как правило, после регистрации прав нового собственника, поступающие квитанции будут содержать в себе информацию о невыплаченной сумме, которую следует погасить нынешнему владельцу.

В связи с этим у гражданина, приобретшего подобное жилое помещение, есть два варианта:

1. Оплатить все долги, не вступая в конфликт с эксплуатационной организацией;
2. Не оплачивать задолженность в течение трех лет, которые впоследствии спишутся ввиду отсутствия владельца, накопившего задолженность и продавшего квартиру. Дело прекратят за истечением срока исковой давности.

Правда некоторые жилищные компании, в случае если речь идет о больших суммах, открыто вызывают конфликт и отключают все сети, которые подведены к квартире. В связи с этим новый владелец оказывается в трудной ситуации и вынужден подчиниться условиям эксплуатационной компании.

Возможные риски

Если квартира, приобретенная у собственника, оказалась с обременением, нового владельца могут ждать следующие неприятные события:

1. Если квартира находилась в аресте, новому собственнику откажут в регистрации. Единственный способ не попасть в подобную ситуацию – не вносить всю сумму по договору сразу. Лучше разделить платеж на два этапа: до регистрации и по факту освобождения квартиры от вещей предыдущего владельца;
2. Ограничения в пользовании всеми коммуникациями в доме;
3. Изъятие имущества, если новый собственник сможет доказать, что он не мог знать о наличии обременений на указанной недвижимости.

Как продать квартиру с долгами по квартплате?

Когда граждане знают о своих намерениях и чисты в плане совершения всех действий, они могут прийти к мнению о начале правоотношений, связанных с возмездной передачей имущества. Далее необходимо следовать, опираясь на возможные нюансы, которые помогут избежать правовых ошибок и конфликтных ситуаций.

Соглашения с покупателем

В случае если стороны пришли к мнению о возможности совершить сделку по продаже и покупке квартиры, они могут на первоначальном этапе заключить предварительное соглашение, где будет прописана ситуация, согласно которой оба физических лица будут действовать последовательно, заключая промежуточные акты и сверки.

В самом тексте необходимо указать, что данный акт является предварительной сделкой перед заключением основного договора, ради которого все предварительные действия были совершены.

Соглашение должно быть составлено в той же форме и на тех же основаниям, что и основной договор купли-продажи.

Перечень необходимых документов

Применительно к соглашению, в процессе купли-продажи квартиры, понадобится представить следующие сведения:

1. Паспортные данные обеих сторон, с учетом лиц, участвующих в сделке;
2. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
3. Техническая документация на жилую площадь;
4. Справка о задолженности и зарегистрированных лицах.

Все эти данные потребуются в процессе составления проекта договора.

Без уточняющих данных договор может быть признан недействительным из-за отсутствия конкретизирующих квартиру данных.

Письменное обязательство покупателя о погашении долгов

Дополнительным документом, который поможет обезопасить покупателя и заставить заплатить по долгам продавца – это письменное обязательство, данное перед передачей первого платежа по договору, в счет уплаты задолженности.

Таким образом, общая стоимость материальной выгоды продавца уменьшается, поскольку часть денежных средств уходит на расчет с организациями, оказывающими услуги по снабжению жилого помещения коммуникациями. При необходимости указанное распоряжение можно заверить нотариально. В этом случае доказать подобные правоотношения в суде будет гораздо легче.

Заключение договора купли-продажи

Если все предварительные детали соблюдены, можно смело приступать к заключению самого договора. При этом все соглашения будут включены в текст основного договора и будут иметь равноправную юридическую силу в случае возникновения спорных ситуаций.

Как правило, оплата производится частями. Первоначальные выплаты покупателем происходят как авансовые платежи, которые должны покрыть «долговую яму» и сделать жилое помещение чистым с точки зрения норм гражданского права и жилищного законодательства Российской Федерации.

Как видно из смысла данной статьи, официального запрета на продажу квартиры с долгами не существует. Однако есть негласное правило, которого покупатель должен постоянно придерживаться: «проверяй документацию, все условия только на бумаге». Если эти два требования будут выполняться, риск попасть в неприятную ситуацию сводится к минимуму. В связи с этим даже наличие обременений не станет большим препятствием на пути к приобретению жилья, либо извлечения выгоды после его продажи.