Содержание
Регистрация граждан по месту жительства – мера государственного характера, направленная на упорядочивание системы пребывания и проживания физических лиц для получения последними мер социальной поддержки. Это может быть учет в медицинском учреждении, образовательных школах и садах. Без отметки о прописке в паспорте человек не может получить бесплатную помощь от государственных органов, либо вовсе за ней обратиться.
Но что делать, если у гражданина не имеется в собственности своего жилья и он временно проживает у родственников или знакомых, которые планируют продать свою недвижимость. В таком случае регистрация иных лиц в предмете сделки будет считаться обременением, и соответственно, процесс может немного затянуться.
Как продать квартиру с прописанным человеком?
Регистрация физических лиц по месту жительства может быть временной и постоянной. При этом законом установлено, что данный юридический факт не влечет за собой автоматического приобретения права на распоряжение указанной жилой площадью. Речь идет только о пользовании, следовательно, снятие с учета новым собственником после заключения договора купли-продажи не что иное, как часть исполнения своих прав относительно личного имущества.
Особенности заключения сделки
Если собственник решился на продажу жилья без снятия с регистрационного учета ранее прописанных в квартире жильцов, он должен быть готовым к следующим особенностям процесса сделки:
- Договор купли-продажи может быть составлен с отлагательным условием о выписке граждан после переоформления прав на собственность;
- Необходимость снятия с регистрационного учета граждан только в судебном порядке, в случае отказа или скрытия места нахождения;
- Невозможность выписать несовершеннолетнего без предоставления нового места жительства;
- Дополнительные финансовые и временные затраты для разрешения конфликтных ситуаций.
Как следует из представленного перечня, стороны должны подойти к вопросу купли – продажи квартиры очень ответственно с учетом сложившейся ситуации.
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Оформление договора купли-продажи
Подготовка проекта договора – самое ответственное мероприятие. В зависимости от того, как определены условия сделки, будет зависеть полученный результат. Поэтому следует обязательно включить следующие пункты в раздел «Права и обязанности сторон»:
- Особенности выписки из квартиры проживающих лиц до или после подписания договора;
- Сроки снятия с учета проживающих граждан;
- Ответственность за неисполнение первых двух пунктов.
В остальном структура документа не меняется. Дополнительно можно прописать указанные сведения в акт приемки-сдачи помещения, где оставить место для включения факта соблюдения условий выписки, либо отметку о неисполнении обязанности продавца. Таким образом, покупатель автоматически может требовать уплату штрафных санкций, которые, согласно третьему пункта, устанавливаются по тексту договора.
Последствия и обязанности сторон
Если покупка квартиры уже состоялась и регистрация сделки прошла успешно, а «приятное известие» было получено в момент регистрации нового собственника, не стоит паниковать. Гражданским законодательством статус добросовестного покупателя становится выше, чем ранее проживающих лиц, поэтому будет разумно обратиться за помощью в судебную инстанцию, заранее получив информацию об «обременении», которое делится на следующие категории лиц:
- Несовершеннолетние дети, а также граждане, признанные в судебном порядке недееспособными;
- Отказавшиеся от права на приватизацию в пользу третьего лица;
- Наниматели жилого помещения;
- Участвующие в завещательном отказе;
- Не приходящиеся владельцу родственниками;
- Сторона сделки пожизненной ренты с иждивением (в котором может быть поставлено условие относительно права проживания).
Каждая конкретная ситуация может разрешаться по своему. Поэтому перед покупкой желательно просить расширенную выписку о составе лиц, зарегистрированных в помещении. Согласно представленным сведениям можно будет выяснить родство, срок действия регистрации и возраст проживающих.
Категории граждан, которые по закону не могут быть выписаны
На данный момент законом установлено конкретное ограничение, согласно которому лицо не может быть выписано даже в случае судебного разбирательства – это другой гражданско-правовой договор. Таким, например, может быть пожизненная рента. Согласно заключенным сделкам каждая сторона обязана выполнять условия, на которых и основываются их правоотношения. Только признав предыдущий акт недействительным или незаконным, можно смело подходить к вопросу о снятии регистрации.
Также государством оберегается следующая группа граждан:
- Участники жилищных кооперативов;
- Стороны завещательного отказа;
- Детей до момента наступления ими 18 лет.
В таком случае, если покупатель не знал и не мог знать о подобных условиях, договор по покупке жилья может быть признан недействительным и отменен со всеми соответствующими последствиями.
Способы выписать людей с пропиской
Чтобы решить вопрос относительно имеющегося обременения в виде зарегистрированных в квартире граждан, можно обратиться к двум, разрешенным законом, механизмам:
- Соглашение между сторонами договора и третьим лицом, которое проживает в квартире (или его представителя);
- Прекращение прописки через судебное разбирательство.
В случае с каждым из них имеются свои характерные особенности, которые необходимо рассматривать подробно.
Заключение соглашений
Если стороны решили оформить сделку, согласно которой имущество будет передано от одного лица к другому, но не знают, как правильно оформить снятие с регистрационного учета, необходимо оформить дополнительное соглашение, в котором будет прописана следующая информация:
- Количество лиц, зарегистрированных и фактически проживающих на рассматриваемой жилплощади;
- Их родственные связи, возраст, характер и время прописки;
- Сроки для освобождения помещения в фактическом плане и с точки зрения юриспруденции («на бумаге»).
Такой документ обязательно составляется в том количестве экземпляров, в каком составлен основной договор. При этом в каждом таком документе должна быть ссылка на первоначальный документ, чтобы в случае спора судья мог приобщить соглашение, как часть спорной сделки.
Рассмотрение гражданского дела в суде
По исковому заявлению нового собственника может быть инициировано судебное заседание, согласно которому новый владелец требует снятия с регистрации и выселения прежних жильцов.
Если суд не обнаружит нарушений относительно защищенной категории граждан, он может вынести решение в пользу нового владельца, который с момента вступления решения в законную силу становится единственным и законным жильцом.
Как можно продать жилье, если там прописан несовершеннолетний ребенок?
Если речь идет о детях продавца, по действующему законодательству он должен их выписать в новое жилое помещение, которое приобретено взамен старого. При этом необходимо дополнительно получить разрешение отдела опеки и попечительства, которое проверит соблюдение условий проживания и даст добро на перерегистрацию.
В случае, когда речь идет о судебном рассмотрении выселения, необходимо в требовании указать, что у родителей ребенка есть жилье и оно может явиться новым местом для проживания детей.
Чтобы уберечь себя от негативных последствий, возникших после покупки квартиры, проверяйте наличие всех зарегистрированных лиц на приобретаемой вами жилплощади. Лучше это сделать до заключения договора, чем оспаривать уже имеющийся акт.