Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Долевая собственность, как правило, распространённое явление для мегаполисов, особенно там, где существовали так называемые коммунальные квартиры. В таком случае собственниками становятся до 7 человек, не являющихся родственниками друг другу. Но может быть и другая ситуация: супруги после развода проживают в одной квартире, приобретение жилья на средства материнского капитала и пр. Рано или поздно один из совладельцев пожелает разъехаться и избавиться от принадлежащих ему квадратных метров. Как это сделать на выгодных условиях?

Как продать долю в 2018 году – пошаговая инструкция

Для продажи доли в квартире необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Если доля выделена и прописана в свидетельстве о праве собственности, то этот пункт можно будет опустить. В противном случае потребуется пройти достаточно хлопотную процедуру выделения доли. Это позволит чётко зафиксировать, на какие помещения будет установлена личная собственность (например, на одну из комнат в многокомнатной квартире), а какие останутся в совместном пользовании (кухня, коридор, санузел и пр.). Если не удастся договориться полюбовно, то дело будет решено в судебном порядке.
2. Согласно нормам статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации остальные собственники долей имеют преимущественное право выкупа. Поэтому продавец обязан их письменно уведомить о своём желании продать долю. Дальше возможно два варианта: подождать месяц и продать любому покупателю или получить от других собственников нотариально заверенный отказ от желания покупки и продать любому желающему. В противном случае сосед по квадратным метрам имеет право в трёхмесячный срок обжаловать сделку и признать её ничтожной.
3. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи выполняется в соответствии с нормами статей 554-556 ГК РФ. При этом потребуется заверить сделку у нотариуса с уплатой государственной пошлины по тарифу. Если одновременно происходит продажа нескольких долей в одной квартире, то пошлина рассчитывается в размере 0,5% от суммы договора (от 300 до 20 000 руб.).
4. После подписания и удостоверения следует направиться в отделение Росреестра или МФЦ и зафиксировать переход права собственности. Эта процедура ничем не отличается от купли-продажи целого объекта, за исключением одного – в пакет документов включается документальное подтверждение факта письменного извещения остальных собственников доли. Полный пакет может быть подан лично в отделении, почтовым отправлением с объявленной ценностью и уведомлением о вручении, электронно через официальный сайт Росреестра или через нотариуса, удостоверявшего сделку.
5. Если срок владения долей до продажи составляет меньше 3 лет, то потребуется уплатить налог на доходы физических лиц (ст. 217.1 НК РФ). Однако затем можно воспользоваться правом на налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).

Особенности продажи, с несовершеннолетним собственником доли

Если на продажу выставляется квартира, где одним из собственников выступает несовершеннолетний, то стандартный пакет документов по сделке будет дополнен ещё одним пунктом – согласие органов опеки и попечительства.

При этом от родителей могут потребовать одно из двух доказательств сохранения жилищных условий:

• в приобретаемом жилье у ребёнка будет доля, размер которой не меньше той, что выставлена на продажу;
• в банке открыт расчётный счёт на имя ребёнка, куда будут переведены денежные средства, причитающиеся ему в долевом выражении.

Остальные действия – с письменным уведомлением других собственников и пр. – будут идентичны рассмотренному выше алгоритму.

Можно ли реализовать долю без согласия остальных собственников?

У неосведомлённого в юридических аспектах обывателя может возникнуть мысль: «Получится ли продать долю, если соседи будут против этого?» На самом деле их желание или нежелание не играют никакой роли. Важно лишь своевременно их уведомить о том, что доля выставлена на продажу. Если по истечении 30 дней они так и не изъявят желания стать собственниками, сделку можно оформлять с любым желающим, невзирая на мнение соседей.

Как оформить продажу своей доли в квартире без оформления согласия второго собственника?

Если покупатель приходится продавцу родственником, то зачастую оформляют договор дарения. Это позволяет избежать такого обязательного условия как уведомление остальных собственников. При этом удаётся сэкономить на оформлении и сроках регистрации. Однако если покупатель не является родственником, то соседи имеют право обжаловать дарственную.

Процедура продажи 1/2 доли в однокомнатной квартире

Закон не запрещает продавать свою долю, даже если это не изолированная комната, например, 1/2 доли в однокомнатной квартире. Сама процедура будет проходить по вышеописанному алгоритму, однако желающих приобрести такое жильё может не оказаться вовсе либо будет установлена чисто символическая стоимость. Ведь делить одно помещение с малознакомым человеком вряд ли кто-либо захочет. Как правило, соседи обычно выкупают вторую половину и оставляют полностью квартиру за собой.

Расчет цены при продаже разделённой собственности

Чтобы не прогадать с ценой, в предпродажный период стоит заняться оценкой недвижимости с учётом количества комнат, расположения дома, площади квартиры, сегмента рынка и т.п. Специалисты из оценочных контор оперируют такой формулой, где стоимость доли будет рассчитываться как произведение общей стоимости квартиры на размер доли. Однако на практике придётся эту рассчитанную цену уменьшить ещё на 30-40%. Это своеобразная компенсация новому жильцу за возможные конфликты с соседями.

Таким образом, особых трудностей процедура продажи доли в квартире не должна вызывать. Главное – не забыть уведомить совладельцев о своём намерении продать часть квадратных метров, а если они отказываются – заручиться нотариально заверенным отказом или выждать ровно 30 дней.