Обратный выкуп недвижимости: образец договора

Сегодня все чаще на рынке недвижимости застройщики предлагают дольщикам заключать сделки по методу «Sale-pay-back», что означает заключение договора обратного выкупа недвижимости. Для Российского потребителя этот метод пока в «диковинку», но в Европе это распространенный способ для застройщиков привлечения денежных средств частных инвесторов (физических лиц).

Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?

Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде. Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.

Такая система реализации недвижимости не обязывает покупателя (инвестора) отдавать строящиеся квадраты. После того как будет построен жилой комплекс, инвестор оставляет за собой право не продавать квартиру, а стать полноправным ее хозяином.

Такое капиталовложение выгодно для обеих сторон тем, что инвестор, оформив договор купли-продажи по методу «Sale-pay-back» (обратный выкуп) застрахован, от рисков потери своих финансовых вложений, так как застройщик обязуется выкупить недвижимость сразу после в ведения жилищного комплекса в эксплуатацию.

Заключение договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры

При заключении договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» инвестору в первую очередь необходимо обратить внимание на длительность заключения договорного соглашения. То есть, по истечении какого срока он сможет получить назад вложенные деньги.

Необходимо обратить внимание, при каких условиях застройщик обязуется передать квартиру инвестору либо реализовать ее и вернуть вложенные финансы: при стопроцентной оплате квадратов на стадии котлована или же есть возможность рассрочки платежей и т.д.

Обязательно убедитесь, что застройщик не прописал в договоре мелким шрифтом условий отказа от выкупа недвижимости.

 Еще одно условие договора, на которое необходимо обратить внимание: собирается ли застройщик выкупать жилое помещение самостоятельно или будет выступать продавцом в роли риэлтора. Что впоследствии не принесет прибыли инвестору, так как цены на недвижимость могут значительно снизиться.

Львиная доля мошеннических схем с недвижимостью – это существенный минус такого вложения денег. Поэтому необходимо внимательно подходить к заключению такой сделки и исключить все отрицательные нюансы составления и подписания договора «обратного выкупа». В первую очередь стоит тщательно подходить к выбору компании-застройщика. Не стоит вкладывать свои финансы в компании, которые:

• занимаются продажей недвижимости с использованием акционных предложений (т.е. всячески стараются привлечь покупателя, предлагая скидки на покупку жилья);
• предлагают вкладывать финансы по методу «пирамиды» (т.е. застройщик не обладает собственными средствами на постройку, а сто процентов пользуется средствами инвестора);
• завышают реальную прибыль от вложений и т.п.

Если есть сомнения по поводу добросовестности застройщика или некоторых пунктов договора, стоит обратиться за помощью к юристу, эксперту в данной области.

Соглашение «обратного выкупа» составляется и заключается для каждой стороны индивидуально, так как для компании-застройщика он будет являться договором займа, а для инвестора договором купли-продажи квартиры.

Какие нужны документы?

Для заключения договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» необходим следующий пакет документов:

• нотариально заверенная копия удостоверения личности (для физических лиц) и копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц (для юр. лиц);
• акт купли-продажи недвижимости;
• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• копии учредительных документов застройщика;
• если инвестор не имеет собственных средств и берет ипотечный займ в банке необходимо также согласие самого банка;
• копия проекта (плана) застройки;
• разрешительные документы от органов кадастра на выкуп земельного участка под застройкой.

Форма договора

В России на законодательном уровне пока не установлена обязательная форма такого договора.

Так, инвестор на свой страх и риск заключает договорное соглашение об обратном выкупе в простой письменной форме. Чем и пользуются недобросовестные застройщики, объявляя впоследствии сделку притворной, а соответственно недействительной, что означает для инвестора – потеря вложенных средств и невозможности владеть построенным объектом недвижимости.

Основные условия договора

К содержанию самого договора есть также определенные требования, в нем обязательно должны оговариваться следующие пункты:

• самая актуальная и достоверная информация о недвижимом объекте;
• должны быть перечислены документы, указывающие на право собственности;
• гарантия отсутствия третьей стороны сделки (другого собственника);
• обязательно прописана полная стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
• фамилия, имя и отчество полностью всех участников сделки;
• сроки исполнения сделки и гарантия выполнения условий к оговоренной дате;
• компенсационные выплаты в случае несоблюдения от договорных обязательств;
• проект застройки, утвержденный главным архитектором;
• порядок реализации договорного соглашения;
• условия внесения изменений в соглашение либо полное расторжение.

Механизм обратного выкупа

Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована». Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств. Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.

К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:

• длительный срок инвестиций;
• невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
• низкая процентная ставка по возврату;
• неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);

Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.

Образец договора с правом обратного выкупа недвижимости

Скачать образец договора купли-продажи с правом на обратный выкуп.

Для большинства компаний – застройщиков такая сделка остается пока чем-то новым и не доступным. Чтобы предлагать клиентам такие программы, застройщикам нужно постоянно увеличивать обороты, сдавая новые и новые объекты недвижимости. Развивать партнерские отношения с финансовыми учреждениями. В нашей стране это доступно не многим, а лишь крупным строительным холдингам.

Такая тенденция приводит к тому, что на рынок недвижимости все чаще выходят иностранные компании-застройщики, для которых метод заключения соглашения обратного выкупа не в новинку.

Именно такой механизм как «обратный выкуп» говорит о положительном инвестиционном климате на рынке недвижимости и возникновения новой тенденции капиталовложения среди людей среднего класса. Вероятно, по прошествии некоторого времени это направление станет популярным среди большого количества инвесторов и компаний-застройщиков, предлагающих данный вид сделки.