Содержание
К сожалению, хоть стоимость жилья на рынке недвижимости ежегодно снижается, все же она непомерно высока для большинства населения нашей страны. Именно по этой причине каждый третий житель России для приобретения заветных квадратов хоть раз воспользовался таким банковским продуктом как ипотечное кредитование.
Но в случае неблагоприятных финансовых обстоятельств, ставших следствием проблем в семье, со здоровьем или потерей работы, а в иных случаях просто желанием сменить обстановку или улучшить свои жилищные условия у «условного» собственника появляется мысль о продаже квартиры обремененной ипотекой. Соответственно появляется куча вопросов: реально ли это сделать, как ее продать на законных основаниях, каким способом лучше воспользоваться?
Можно ли продать квартиру обремененную ипотекой?
Несмотря на то, что собственник является «условным» владельцем используемых квадратов (собственником значится кредитор, до полного погашения ипотечного займа) возможность продать такое жилье он все же имеет. Для реализации такой сделки есть несколько законных способов, перечисленных ниже:
- досрочное погашение займа;
- самостоятельная продажа;
- продажа с помощью банка;
- продажа долговых обязательств.
Можно, конечно воспользоваться не вполне законными способами, но это чревато последствиями для продавца – можно остаться без денежных средств и без жилья.
Досрочное погашение займа
Более простого способа продать жилье, находящееся в залоге, не найти. В первую очередь необходимо оповестить банковское учреждение, где брался ипотечный кредит, что заемщик желает продать залоговое имущество по существующим причинам (указать причину). Возможно, у банка уже есть на примете подходящий покупатель. Что значительно сократит временные затраты продавца на поиски подходящего приобретателя.
Но есть и не совсем удобные нюансы для «условного» собственника. Так, если в договорном соглашении с банком-кредитором, в котором оформлялась ипотека, есть пункт, где оговаривается условие дополнительного комиссионного сбора или предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение такого вида займа – эта сделка для него становится невыгодной.
Также есть и другая проблема. Где взять дополнительные средства для погашения займа? Можно попробовать взять на себя дополнительные кредитные обязательства (потребительский кредит) в другом банковском учреждении и снять тем самым с квартиры обременение. Другой способ – найти покупателя, который согласиться внести аванс продавцу из средств, предназначенных для покупки недвижимости.
В этом случае продавец фиксирует передачу денег на бумаге, написав расписку, где указать, что данная сумма получена им для погашения обременения. Погасить ипотеку. После чего обратиться в кредитную организацию для получения подтверждения, что обременение по ипотеке снято.
Уже с этим подтверждением продавец может обращаться в Россреестр для получения «чистого» свидетельства прав собственности. Если между потенциальным покупателем и продавцом не возникло никаких разногласий в процессе сделки, то можно и не получать новое свидетельство, а оформить сразу купли-продажу недвижимости. В этой ситуации получателем свидетельства сразу станет новый владелец.
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Самостоятельная продажа
Самостоятельная продажа недвижимости с обременением практически ничем не отличается от сделки при досрочном погашении ипотечного займа. С той лишь разницей, что искать покупателя и собирать необходимые документы, и бегать по инстанциям придется самому продавцу. В данной ситуации можно воспользоваться и риэлтерскими услугами.
При оформлении продажи «условному» собственнику необходимо выполнить следующие процедуры:
- найти клиента на приобретение обремененного жилья (возможно, придется снизить цену);
- поставить в известность кредитное учреждение о невозможности выполнения обязательств по займу, получить разрешение на совершение сделки;
- сделать запрос в банковское учреждение о сумме оставшейся задолженности. Остаток будет обоснованием покупателю для внесения задатка по предварительному договору купли-продажи;
- заключить заверенное нотариально предварительное договорное соглашение, получить аванс;
- погасить остаток по займу;
- оставшуюся сумму манцепс (покупатель) закладывает в банковскую ячейку при условии, что продавец сможет воспользоваться деньгами только по завершении сделки и передачи права собственности;
- банк, выдававший ипотеку, на протяжении 14 дней готовит документы о снятии обременений, после чего выдает свидетельство с отметкой «обременений нет»;
- с готовыми документами обеим сторонам стоит обратиться в Россреестр или МФЦ, где уже официально будет снято обременение;
- после того как обременение снято, в течение 7-10 дней будет переоформлено и выдано новое свидетельство (как уже говорилось выше, можно не получать новое, а сразу оформить сделку по продаже квартиры, при условии, что покупатель сразу оплатил государственную пошлину и все документы в порядке);
- после переоформления собственности бывшему владельцу необходимо снять копию нового свидетельства собственности, чтобы получить из ячейки оставшуюся сумму.
Если денежные средства получены другими способами (наличный, безналичный расчет), то на момент сдачи документов для передачи прав собственности и регистрации нового собственника договорные обязательства по соглашению купли-продажи считаются совершенными.
Продажа с помощью банка
Обращаясь в банковское учреждение посредством подачи письменного заявления на разрешение продажи недвижимости «условный» собственник (продавец) может получить от банка предложение по ведению сделки и возможные варианты ее совершения. Заемная организация предлагает следующее:
- оформить две банковские ячейки или депозитных счета для сопровождения процедуры купли-продажи:
- Первая для погашения суммы долга по займу.
- Вторая, до передачи прав собственности, содержит остаток средств, принадлежащих продавцу.
- при наличии необходимых сумм, размещенных на депозитных счетах или в ячейках, финансовая организация самостоятельно подготавливает пакет документов о снятии обременительных обязательств и передает в регистрирующий орган;
- после получения «чистого» свидетельства, производится процедура совершения сделки по продаже недвижимого объекта с обязательным участием предложенного кредитором нотариуса;
- договорное соглашение и передача прав на объект обязательно проходят регистрацию в Россреестре по установленному регламенту;
- после завершения регистрации, стороны сделки имеют право получить денежные средства, размещенные на депозитах (ячейках);
Кредитная организация, так же как и риэлтерские агентства, при оказании данных услуг берет определенный процент от сделки.
Продажа долговых обязательств
Финансовые учреждения чаще всего идут навстречу ипотечным заемщикам, лишившимся дохода по независящим от них причинам (сокращение, утрата трудоспособности и т.д.) и оказывают помощь по продаже имущества посредством соответствующих торгов или передаче долговых обязательств тому, кто желает приобрести квартиру по заниженной стоимости, но с оформленным обременением.
Процедура переоформления займа на следующего кредитополучателя аналогична предыдущей. Переоформлением занимается сама кредитно-финансовая организация, а сам должник удостоверяет своей подписью передачу долговых обязательств.
Если на момент переоформления заемщика у предыдущего владельца накопились проценты за просрочку, то их придется выплачивать ему самому. Просроченные проценты не имеют отношения к стоимости кредитного договора (они начисляются сверх суммы по договору).
Заключение договора купли-продажи с обременением по ипотеке
Заключение такого соглашения ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, так как такой договор заключается уже после полного погашения продавцом долговых обязательств, перед финансовым учреждением, выдавшим ипотеку. Единственным особым условием такого соглашения является указание пункта о том, что на момент совершения сделки продавец должен соблюсти некоторые условия:
- выписать всех проживающих в квартире;
- снять обременение;
- предоставить выписку из ЕГРН об отсутствии у него ограничений на права собственности данным объектом (арест, рента, ипотека и т.п.).
Также до заключения основного договора покупатель, как и продавец, могут потребовать заключения предварительного договора купли-продажи. Где указать, что покупатель вносит задаток на погашение обременительных обязательств продавца, на что указывает подписанная им расписка (это условие должно быть обязательно прописано в соглашении).
Какие документы понадобятся?
Для составления договорного соглашения необходимы следующие документы:
- удостоверения личности каждой из сторон;
- данные о составе семьи;
- домовая книга;
- документ, подтверждающий права на собственность (свидетельство, выписка из ЕГРН (с 2017 года));
- если есть третьи лица (банк или иное лицо) требуется нотариально заверенное согласие на сделку;
- если объект недвижимости приобретался до 2016 года, то к свидетельству о собственности предоставляется тех.паспорт, но если он куплен после января 2016 года, то достаточно выписки из ЕГРН, с которой выдается и тех.паспорт.
Что необходимо обязательно прописать в документе
В соглашении обязательно стоит указать следующую информацию:
- дата и место заключения;
- какой именно объект продается/покупается (предмет договора – квартира, дом, земельный надел и т.д.);
- характеристика жилого помещения;
- стоимость и порядок расчета;
- обязанность продавца погасить обременение;
- периоды расчетов;
- обязанности покупателя;
- персональные данные сторон;
- подписи участников соглашения.
Образец договора
Скачать и ознакомиться с образцом договора купли-продажи квартиры с обременением.
Купля-продажа недвижимого объекта с ипотечным обременением имеет единственное отличие от обычной процедуры тем, что есть третья сторона – финансовое учреждение, оформившее займ в виде ипотеки, либо иное лицо, являющееся залогодержателем. Нормативные правовые акты нашей страны не запрещают продавать такое жилье, запрет на сделку значится только в двух случаях:
- имущество арестовано;
- находится в аварийном состоянии.
В любом случая каждая сделка с недвижимостью сопряжена с определенными рисками. Для понимания юридической составляющей таких сделок нужно обладать хоть минимальными познаниями в юриспруденции. Если нет таких знаний, лучше обратиться к специалисту.