Как продать долю без согласия всех собственников, не переступая закон?

Единоличное право на недвижимое имущество дает возможность распоряжаться подобным объектом по личному усмотрению, без дополнительных условий. Однако, в случае, когда собственников в квартире или доме несколько, вопрос о способах реализации: наем, продажа или аренда без согласия всех собственников становится коллизионным (спорным). Чтобы избежать правовых проблем и оформить сделку купли – продажи доли недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством, следует четко знать порядок действий, а также возможные причины для обращения в суд.

Долевая собственность на квартиру

В случае, когда законом или договором установлено право на владение, пользование и распоряжение объектом недвижимости несколькими лицами, речь идет о долевой или совместной собственности.

Чтобы понять отличие и сходство этих двух понятий, проведем сравнительный анализ:

Из представленной таблицы следует, что долевая собственность является последствием гражданско-правовых отношений, а не семейных. Поэтому здесь необходимо рассматривать следующие основания для получения долевой собственности:

1. Наследство;
2. Дарение;
3. Приватизация;
4. Купля – продажа одного объекта несколькими лицами.

Совместная же собственность вытекает из брачно-семейных отношений, в том числе относительно вопросов владения имущества детьми в результате приватизации квартиры семьей.

Продажа доли в квартире без согласия всех собственников

Реализация имущества, находящегося в правовом поле общей собственности, стоит под запретом, в случае если сделка проходит без согласия второго собственника. Данный вопрос требует особого понимания.

Гражданский кодекс, а именно статья № 250, говорит о преимущественном праве на покупку доли в квартире уже проживающими в ней лицами, которые на основании закона или договора являются такими же владельцами. В связи с этим выделяют следующие причины запрета несогласованной продажи части имущества:

1. Нарушение прав третьих лиц (в частности сособственников) относительно выбора места проживания – в случае, когда новый собственник имеет другие представления о проживании и пользовании в общей квартире;
2. Нарушение прав иных зарегистрированных лиц на пользование квартирой, которая уже является частью их имущества.

Именно поэтому продавец должен первоначально предложить свою долю другим собственникам, которые, скорее всего, заинтересованы увеличить свою долю, чтобы в дальнейшем получить возможность стать единоличным владельцем со всеми вытекающими юридическими последствиями.

Условия для продажи доли

Исходя из вышесказанного, есть несколько способов продать свою долю в квартире и при этом не нарушить закон. Среди них есть абсолютно законные и условные, которые хоть и не являются грубым нарушением, но могут повлечь за собой судебное разбирательство по факту оспаривания сделки заинтересованным лицом.

Судебная и правоприменительная практика граждан в сфере заключения сделок с недвижимым имуществом выделяет следующие методы продажи:

1. Получение согласия всех собственников в установленном порядке – и дальнейшая реализация доли путем заключения договора купли – продажи. Самый оптимальный и законный способ. Однако большое количество действий, и не всегда хорошие отношения с другими хозяевами приводят к невозможности исполнения всех пунктов закона;
2. Доля – предмет залога. Скрытая продажа, позволяющая скрыть условности обязательного оформления согласия других долевых владельцев. Между лицами оформляются кредитные правоотношения, которые ставят одним из условий передачу квартиры в качестве залогового имущества. Конечным решением является отказ выплачивать заемные средства и фактический переход прав собственности доли к кредитору (скрытому покупателю);
3. Дарственная на долю. Указанный способ также признается условно-законным, поскольку непосредственная продажа оформляется скрыто, под видом другой сделки, с другими основаниями и условиями. При этом гражданское законодательство позволяет в этом случае обойтись без одобрения других собственников и распорядиться частью своего владения по усмотрению продавца.

Основные шаги

Если говорить о законной продаже доли в имуществе, нужно обязательно упомянуть о порядке действий, несоблюдение которых может повлечь возникновение спорных моментов:

1. Объявление о продаже доли в квартире лицам, являющимся остальными долевыми владельцами. Подобные уведомительные письма лучше всего рассылать почтовыми заказными отправлениями, которые будут реально отображать сведения о получении подобных предложений от продавца. Каждое предложение должно быть как осведомительного характера, так и информационного: указывается сумма сделки, по которой предлагается продать имущество: в последующем ее нельзя ни завышать, ни занижать.
2. В течение месяца ожидается ответ либо письменный отказ от представленного предложения. В таком случае у продавца есть возможность продать долю сособственнику, либо заключить сделку с третьим лицом.
3. Подготовка документов, оформление сделки и регистрация нового собственника доли недвижимого имущества.

Как правило, лицо, которое оказывается в неловкой ситуации – это покупатель. Именно к нему будет обращено судебное требование о передачи имущества лицам, наделенным преимущественным правом. В таком случае закон обязывает обе стороны договора купли – продажи быть внимательными при заключении сделки, чтобы в дальнейшем избежать процессуальных проблем и судебных тяжб.