Можно ли продать неприватизированную квартиру и долю в ней: существующие законные способы?

Процесс передачи муниципального жилья в личную собственность, несмотря на действующие в прошлые годы послабления, остаётся незавершенным. После длительного бесплатного периода приватизации законодательством введена оплата за оформление недвижимости в собственность, в связи с чем возрос интерес граждан к осуществлению сделок по его продаже.

Статус неприватизированного жилья

В 1991 году в России стартовал процесс перевода жилого имущества, находящегося в распоряжении государства, в частные владения. Оформление права собственности на жилплощадь (приватизация) предусматривает сбор необходимых документов, на основании которых гражданам выдается свидетельство собственности. Закон N 1541-1 от 4 июля 1991 года с последующими внесёнными изменениями устанавливает порядок приватизации, перечень лиц и объектов недвижимого имущества, допускаемых к участию в программе, нюансы и исключения для определенных категорий россиян и жилых помещений.

Проживающие в неприватизированных квартирах граждане распоряжаются недвижимостью в рамках действующего законодательства, допускающего те или иные действия со стороны нанимателей жилплощади (глава 35 ГК РФ). Жилые помещения принадлежат муниципалитету, квартиросъемщики проживают в них по договору социального найма.

Неприватизированное жилье лишает владельца преимуществ, доступных при оформлении недвижимости в собственность:

• возможность продать, подарить, сдать в аренду и т.д.;
• использование квадратных метров в качестве финансового капитала, в том числе для получения денежных средств под залог;
• увеличение жилплощади за счёт законной перепланировки квартиры;
• неправомерность выселения собственника из квартиры за долги.

Приватизация основана на добровольном согласии граждан и подразумевает честность проведения сделки. Процедура возможна единственный раз в жизни каждого гражданина в отношении одного объекта недвижимости.

При достижении совершеннолетия россияне вправе воспользоваться правом приватизации жилья по своему усмотрению, независимо от проведения подобных сделок родителями в предшествующие годы, если возможность участия в приватизации не была использована ими до 18 лет (ст.2 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Как продать неприватизированную квартиру?

Правильный и законный способ – приватизация квартиры до продажи. Процесс занимает несколько месяцев и требует финансовых затрат, но при грамотном юридическом оформлении недвижимости в личную собственность и соблюдении законодательных норм передачи его во владение третьим лицам оспорить сделку невозможно, да и рисков для продавца подобная процедура не несёт.

Категории жилых помещений, приватизация которых невозможна:

• находящиеся в аварийном состоянии;
• в общежитиях;
• недвижимость закрытых военных городков;
• служебные квартиры;
• расположенные в частном секторе;
• предназначенные для общественного пользования (ст.4 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Для реализации перечисленных квартир применяются альтернативные способы проведения сделки.

Приватизация совместно с покупателем

Для экономии времени целесообразно совместить процесс приватизации объекта недвижимости и его продажу. Установленный законодательством пакет бумаг подается для оформления права собственности. В течение срока, необходимого на рассмотрение заявления о приватизации и проведение процедуры, подыскивается покупатель.

Дата готовности свидетельства на жилье (завершение приватизации) определяет момент совершения купли – продажи квадратных метров. До этого стороны оформляют договор, покупатель передает оговоренную сумму в качестве аванса. После получения продавцом документов на владение квартирой, переход собственности к покупателю завершается переоформлением правоустанавливающих бумаг.

Каким бы способом ни проводилась реализация недвижимости, законодательство предусматривает уплату налога с прибыли в размере 13% от стоимости жилплощади (ст.224 НК РФ).

Освобождение от налога предусмотрено при нахождении квартиры в собственности в течение трёх лет после приватизации (ст.217.1 НК РФ). В ином случае уменьшить сумму выплаты в фонд государства продавец может, воспользовавшись правом получения имущественного вычета (ст.220 НК РФ).

Проведение обмена

Сделка производится при посредничестве агентства недвижимости. Необходимо убедиться, что обмен жилыми помещениями не противоречит законодательству (ст.73 ЖК РФ).

Последовательность действий при обмене следующая:

1. Агент по недвижимости находит покупателя, желающего приобрести неприватизированную жилплощадь, и продает ему аналогичную квартиру, являющуюся собственностью агентства.
2. Подаётся запрос о получении разрешения собственника (муниципалитета) на проведение обмена жилплощадью, согласие наймодателя оформляется в письменном виде (п.1 ст.72 ЖК РФ). Отказ наймодателя можно обжаловать в суде (п.4 ст.74 ЖК РФ).
3. Наниматель неприватизированной жилплощади и купивший у агентства квартиру гражданин совершают обмен недвижимостью. Покупатель оформляет право собственности на квадратные метры и распоряжается ими по своему усмотрению.
4. Квартира, временно вовлеченная в сделку для совершения обмена, возвращается агентству по договору купли – продажи, бывший наниматель неприватизированного жилья получает оговоренную ранее денежную сумму.

Обмен занимаемой по договору социального найма жилплощади возможен при согласии членов семьи и проживающих совместно с нанимателем лиц (ст.72 ЖК РФ).

Подводные камни сделки

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

• агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
• документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
• неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Продажа с долгами

Закон о приватизации не содержит обязательного условия отсутствия долгов по коммунальным платежам для оформления квартиры в собственность. Действия сотрудников, препятствующих в выдаче необходимых для приватизации справок, оспариваются путем подачи жалобы в прокуратуру.

При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:

• заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
• проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
• гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.

Можно ли продать долю?

Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье. Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади. В дальнейшем недвижимость оформляется в собственность остальными членами семьи, а отказавшийся гражданин получает возможность дальнейшего проживания в квартире без права распоряжения ею в качестве личного имущества.

Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:

• увеличиваются коммунальные платежи;
• процедура приватизации подлежит оплате;
• при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.

Эти и другие поводы заставляют граждан продавать неприватизированное жилье, используя различные, к сожалению, не всегда законные способы.