Отчет об оценке квартиры: пример составления документа

Проведение некоторых юридических операций с недвижимым имуществом, таких как: продажа, дарение, обмен, наследование требует определения рыночной стоимости объекта. Оценка проводится независимыми экспертами. Результат их работы фиксируется в виде отчета об оценке. Данный документ может понадобиться при оформлении документов на недвижимость.

Отчет об оценке квартиры

Отчет об оценке квартиры – это письменный документ, исходя из которого, можно определить реальную рыночную стоимость объекта на рынке недвижимости. Собственник может заказать отчет по собственной инициативе, чтобы определиться, какую цену выставить при продаже объекта. Но в большинстве случае отчет понадобится при нотариальном оформлении сделки, поскольку нотариус потребует этот документ.

Содержание документа

Проведение оценки имущества регулируется рядом нормативных актов:

• Закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135;
• Стандарт оценки № 3, утвержденный приказом №254 Министерства экономического развития;
• Стандарты, разработанные СРО, куда входит субъект оценочной деятельности.

Согласно закона № 135 содержание отчета должно выглядеть следующим образом:

1. Дата составления;
2. Номер;
3. Место нахождения оценочной организации;
4. Данные о членстве в СРО;
5. Предмет оценки – адрес, технические параметры, принадлежность;
6. Цель проведения оценки (продажа, дарение и т.д.);
7. Стандартны оценки для определения вида стоимости объекта;
8. Перечень использованных данных;
9. Расчет стоимости объекта;
10. Дата, на которую рассчитана стоимость;
11. Перечень использованных документов.

В отчете оценщик может указать и другие данные, которые он посчитает нужными для отражения объективности информации. По закону для разных видов оценивания предусмотрены отдельные формы отчета. Отчеты по специфическим направлениям могут иметь некоторые особенности составления, но в целом он должен соответствовать требованиям закона.

Документ прошивается, нумеруется, подписывается оценщиком, скрепляется печатью оценщика или оценочной организации.

Скачать образец отчета об оценке можно по ссылке.

Статья 12 ФЗ № 135 гласит, что стоимость, указанная в отчете, является достоверной и может использоваться при совершении сделок с имуществом.

Как составляется?

Есть два варианта составления отчета: на бумажном носителе или в электронном формате. Документ не должен содержать неверных и неоднозначных толкований.

Документ в электронном виде должен иметь электронно-цифровую подпись.

Отчет подготавливается тем специалистам, который непосредственно проводил оценочные мероприятия. На документе везде ставится именно его подпись.

Основанием для проведения оценки является заключенный договор на оказание услуг, который подписывает заказчик (собственник имущества) и оценочная компания или оценщик, работающий в частном порядке. Договор заключается в 2х экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.

Сам процедура оценки состоит из нескольких этапов:

1. Выезд эксперта для осмотра объекта недвижимости;
2. Описание объекта, проведение фотосъемки;
3. Определение стоимости на основе исходных данных;
4. Составление письменного отчета.

Конечным результатом работы оценщика является получение собственником имущества готового документа на руки.

Оценка квартиры

В своей деятельности оценщики применяют методы и стандарты, утвержденные законодательными актами. Методика предусматривает использование доходного и затратного методов.

Расчет стоимости доходным подходом

Суть доходного метода заключается в определении текущей стоимости выгод, которые ожидаются в будущем. Имеется в виду тех выгод, которые принесет продажа имущества. Грубо говоря – это приблизительный расчет того, что получит собственник в результате реализации имущества.

В основе доходного метода лежит два принципа:

• Ожидания;
• Замещения.

Как влияют эти принципы? Принцип ожидания означает, что стоимость имущества определяется стоимостью будущих доходов, которых может принести имущество. Принцип замещения означает, что стоимость объекта может установиться на уровне, необходимом для приобретения (замещения) аналогичного объекта.

Расчет стоимости затратным подходом

Суть затратного метода заключается в том, что стоимость объекта рассчитывается, исходя из расходов, которые потребуются на воспроизведение объекта в том состоянии, в котором он находится в данный момент, с учетом рыночной цены земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости.

Рассчитывая стоимость по такой методике, оценщик должен понимать разницу между воспроизводительной стоимостью и стоимостью, необходимой на замещение объекта.

Особенность затратного подхода в том, что его неактуально использовать при оценки готового объекта. Данный способ более подходит тогда, когда объект только планируется к постройке или принимается решение о том, что будет построено на земельном участке. Также актуален этот метод, когда необходимо оценить объекты незавершенного строительства, для страхования, рассчитать земельный налог.

Срок изготовления отчета

Отчет изготавливается в срок, указанный в договоре на оказание услуг. Обычно вся процедура длится не более 7 дней. Но иногда в соглашении может быть прописан и более длительный период – в зависимости от того, для каких целей определяется стоимость.

Строго установленной формы отчета не разработано на законодательном уровне. Однако документ должен соответствовать требованиям, содержащимся в ФЗ № 135. Поэтому каждая оценочная организация может применять тот образец отчета, который им удобен.

Срок действия документа

Что касается срока действия отчета об оценке недвижимости, то он является актуальным в течение 6 месяцев для заключения сделки с объектом. Это прямо предусмотрено статьей 12 ФЗ № 135.

По истечению 6 месяцев рыночная цена просто становится не актуальной, так как на рынке недвижимости цены очень динамичны. Если отчет не был своевременно использован, то его придется заказывать заново.

Как заказать отчет?

Выбор экспертной оценочной организации – задача не из легких. Сегодня множество компаний предлагают свои услуги. Но все ли они получили аккредитацию на проведение оценки?

До того, как заключать с оценочной компанией договор, лучше самому убедиться, что их оценщики имеют все полномочия. Проверить данную информацию можно на этом сайте. Также следует удостовериться, что организция работает законно, достаточно проверить информацию в базе ЕГРЮЛ.

Знание элементарных понятий: как оформляется отчет об оценке, из чего он состоит, какие сведения в него вносятся – позволит заказчику услуги понять, насколько грамотно и правильно составлен документ. Ведь, если в нем будут допущены ошибки, неточности, некорректно внесена какая-либо информация, отчет может быть не принят в тех инстанциях, для предъявления в которые он заказывается. Если заказчик обнаружит ошибку, он имеет право потребовать внести исправления или полностью переделать документ, тем более, что за документ уплачены деньги.