Перепланировка квартиры в ипотеке: что можно делать и как узаконить?

Планировки типовых квартир нередко далеки от представления об уютном жилье. Улучшая интерьер, создается свой стиль. Все выглядит прекрасно до тех пор, пока не вспоминают о том, что надо как-то узаконить перестройку. В идеале, сначала делают разрешительные документы. Остальное — дело техники, ловкость рук и профессионализм строителей.

Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?

Когда банк просчитывает риски при оформлении кредита, недвижимость пристально изучается и оценивается. Встает вопрос: можно делать перепланировку, если квартира в ипотеке или нельзя? Кредиторы не списывают со счетов реконструкцию залогового объекта и предусмотрительно включают в договор условия о необходимости получения согласия на изменение жилой площади с периодическим осмотром квартир.

Многие начинают подыскивать ипотеку, присматриваясь к ведущим российским банкам. Это надежно, солидно, есть уверенность, что регулятор в самый неожиданный момент не заберет лицензию у организаций, которые неплохо зарекомендовали себя на рынке кредитования. Процентные ставки, также могут быть ниже.

Не стоит забывать, что перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка подвергается более тщательному исследованию. Аккредитованные партнеры-оценщики соответствуют установленным стандартам. В Газпромбанке, Альфа-банке, ВТБ24 перепланировка в ипотеке рассматривается более лояльно. Но проблемы могут возникнуть с любым кредитором, причем, на пустом месте.

Главное, убедить в том, что планируемые изменения не уменьшат стоимость объекта и не изменят его функционального назначения. В некоторых случаях, передел квартиры, наоборот, увеличивает рыночную цену. Вместе с тем, банковских позиций по поводу неузаконенной перепланировки достаточно много:

• Не допускается ни при каких обстоятельствах, пока квартира находится в залоге;
• Возможно только остекление балконов, лоджий или снос встроенных шкафов;
• Рассматриваются другие варианты перепланировки квартир, кроме запрещенных, в соответствии с Жилищным кодексом.

Что перевешивает: отказы или одобрения? В большинстве случаев, кредитные организации совершенно спокойно дают согласие и понимают, о чем речь. Практически с каждым вторым объектом вопрос решается положительно и не приходится сильно убеждать.

Чем грозят самовольные действия?

Штрафные санкции для физических лиц составляют от 2000 руб. до 2500 руб. Но уплата не закрывает вопрос. Штраф — это суровая необходимость. В довесок выдается предписание об оформлении документов на видоизмененную квартиру. Не имеет значения, кто выявил нарушение: контролирующий орган в лице Жилищной инспекции, оценщик, соседи, коммунальщики, управляющая компания, банк. Или захотелось самостоятельно согласовать перепланировку после того, как она была сделана.

Сознательно было принято решение привести в соответствие план БТИ. Если прецедент выявился по жалобе, составляется предписание. Самостоятельный приход в БТИ с повинной избавляет от предписания, но не избавляет от штрафа.

Перепланировки, создающие угрозу жизни, запрещены законодательством. За такие перестройки, согласно Жилищному кодексу, квартиру у собственника могут изъять и выставить на публичные торги. Встречаются прецеденты, когда по решению суда виновник аварийной ситуации лишается квартиры.

Не имеет значения статус объекта и обременения. Сначала предупреждают не раз, и не два: устно, потом письменно. Если реакции нет, Жилинспекция решает вопрос в судебных органах. У любителей незаконно перестроить квартиру есть повод серьезно задуматься о последствиях.

Как изменить вид квартиры?

О чем надо знать, прежде чем менять архитектуру помещения? В разных вариациях можно обновить жилую площадь до неузнаваемости. На ипотечную, как и на необремененную недвижимость, распространяются одинаковые правила. Отличие в том, что для залоговой квартиры необходимо получить согласие банка.

Самые частые запрещенные приемы:

• Санузел расширяют за счет ванной комнаты;
• Отопительные батареи пытаются вынести на лоджию;
• Между кухней и комнатой разбирается стена с дверным проемом;
• Полностью сносят стену комнаты с прилегающей лоджией, пытаясь увеличить площадь.

Запрещено нарушать прочность несущих конструкций, делать на них увеличенную нагрузку. В любой перестройке нельзя забывать о правилах пожарной безопасности, ликвидировать вентиляционные каналы, перепрофилировать под объекты коммерческого назначения. В целом, не производятся работы, после которых соседи испытывают неудобства или в доме становится опасно жить из-за возможных разрушительных последствий.

Особенности перепланировки

Специфика ипотечных квартир состоит в том, что необходимо иметь одобрение банка. Настоятельно рекомендуется читать ипотечный договор, в который включается пункт о разрешении либо о запрете передела квартиры. Рассмотрение заявки стоит денег. Комиссия составляет от двух до пяти тысяч рублей.

Процедура ограничивается стандартной формой заявления от заемщика с просьбой разрешить перепланировку. Банк общим контекстом дает положительный ответ, не вдаваясь в подробности. Для кредитной организации, главное, чтобы заемщик своевременно вносил платежи.

Встречаются единичные случаи отказа среди мелких региональных банков. Для подстраховки, под любым предлогом документы возвращают. Вроде бы, и в договоре нет запрета. В действительности, банк всегда найдет причину сделать отказ.

Такова политика банка. Надо понимать, что дело не в документах. Действует негласный закон: сначала погашение суммы долга, потом все остальное. Немногие банки приходится убеждать. Некоторые не требуют солидного проект с допуском СРО. При удачном развитии событий, разрешение банка – это только один из первоначальных этапов, который знаменует начало хождения по остальным инстанциям.

Как получить разрешение?

В Жилищном кодексе ст. 25 дается определение, что следует понимать под перепланировкой квартиры, как законным способом реализовать план. Приводится список работ, на которые в обязательном порядке должно быть разрешение.

• Для банка принципиально иметь визу страховой компании и новую стоимость объекта. Расчет страховки делается по техническим характеристикам. После перепланировки цифра изменится, что повлечет изменение страховых данных в полисе и в договоре;
• Если страховая компания и банк не возражают, следующий шаг — посещение Жилищной инспекции и получение разрешений от Пожарной инспекции, Межрегионгаза, Роспотребнадзора и Ростехнадзора.

В Москве с 14 февраля с.г. заявку на согласование перепланировки разрешено подавать в электронном виде на портале мэрии Москвы. С точки зрения бюрократии процесс заметно упростился. Остается посмотреть, как это будет работать на практике. Но сервис обещает быть востребованным.

Необходимые документы

• Одобрение банка;
• Решение страховой компании;
• Свидетельство о праве собственности;
• Виза пожарников, газовщиков, Ростехнадзора;
• Технический паспорт БТИ с первоначальным планом;
• Заявления и согласие остальных собственников жилья;
• Проект перепланировки от архитекторов или авторская разработка с выводами и заключением.

Создание проекта

Если затевается грандиозное строительство, перепланировка квартиры в ипотеке делается по проекту, который согласовывается до ремонтных работ. Составляется эскиз, в лицензированной организации заказывается проект.

План-чертеж необходимо согласовать и получить постановление. После проведения разрешительных мероприятий, приступают к ремонтным работам. Окончательная картина не должна расходиться с проектом.

Если перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, делалась не по проекту, необходимо согласовать и узаконить. Есть риски, что сделанные изменения не будут одобрены. Грозит тем, что, в случае нарушения СНиП, могут обязать вернуть квартиру в прежнее состояние.

Согласование перепланировки после того, как в квартире сделаны кардинальные изменения, происходит с учетом разработки технического заключения о допустимости безопасности ранее выполненных работ. Документ заменяет проект проектировки технического заключения на перепланирование. Фактически две похожие книги, дублирующие друг друга, но в урезанном виде и в другой форме.

Как узаконить перепланировку?

После получения разрешительных документов и выполненных строительных работ, начинается заключительный этап: как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке:

• Подписать акт в управляющей компании;
• Пригласить инженера БТИ: измерить и зафиксировать новый вид помещения;
• Посетить Жилищную инспекцию для сверки выполненной перепланировки с проектом;
• Представить банку подтверждающие изменения — технический или кадастровый паспорт;
• Как вариант, заново провести оценку недвижимости для ипотеки. Делается по решению банка и страховой компании;
• Поставить в известность страховщиков. Не исключено, что придется оформлять новый договор страхования залоговой недвижимости.

Покупка перепланированной квартиры с использованием ипотеки

Квартира понравилась, все устраивает, клиент готов оформить покупку. И тут выясняются обстоятельства, которые начинают тормозить процесс. Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку включает три вида объектов, на которые банки могут оформить закладную:

1. Законная допродажная перепланировка;
2. Самовольная допродажная перепланировка;
3. Перепланировка по инициативе заемщика после оформления ипотеки.

Не рассматривается особо тяжелый случай — перепланировка ранее незаконно перепланированной квартиры. Игра не стоит свеч, зато стоит нервов, немалых денег и затраченного времени, иногда впустую.

Как призывает мыслить закон: если документы есть — вопросов нет. В изменении квартирного плана нет ничего страшного, если работы произведены на законных основаниях и легализованы. Проблем возникнуть не должно.

Несколько хуже ситуация, если перенос стен состоялся без разрешения. Существенной становится сама принципиальная возможность легализации. Зависит от состава проведенных работ, решения банка и БТИ.

Попытка продать, купить в ипотеку, переделать и только потом оформлять документы тянет за собой череду сложностей, порой неразрешимых вопросов. Хорошо, если заемщик пытается выяснить, чем грозит самодеятельность. Каждый банк устанавливает свои правила:

• Категоричное «нет», если перепланировка сделана самовольно, документов на квартиру с новой планировкой нет;
• Разрешается, если в БТИ неизвестен факт перепланировки, а поэтажный план не засвечен красными линиями;
• Не обращают внимания на разногласия с БТИ и принимают в залог недвижимость с красными границами.

В последнем варианте, с залогодателя требуется нотариально заверенное обязательство узаконить, согласовать либо вернуть квартиру в прежний вид.

Узаконить и согласовать – это значит, что в чертежах БТИ не должно быть красных линий. Поэтажный план на компьютере выполняется темным цветом. Все несогласованные изменения отображаются красными очертаниями.

Квартиру в ипотеке не возбраняется перестраивать на свой вкус, но, фактически, вопрос сначала следует урегулировать и заключить трехстороннее соглашение. Выгоду должна иметь каждая сторона: БТИ, банк и заемщик.

1. Заемщику необходимо получить разрешительные документы;
2. Для инженера технической инвентаризации важно соответствие поэтажного плана с реальной обстановкой;
3. Банку при форс-мажоре нужна гарантия, что на случай прекращения выплат, рыночная стоимость квартиры не понизится.

Действующее законодательство не содержит ограничений на использование по назначению, находящейся в залоге, недвижимости. Согласованные в БТИ перепланировки допускаются. При этом, условия кредитного договора менять и дополнять запрещено.

Если кредитор отказывается рассматривать незаконную перепланировку, есть два варианта:

1. Искать другую квартиру, которая соответствует плану БТИ и заемщика устраивает планировка в первозданном виде;
2. Закладывать другую недвижимость, если таковая имеется.

Лучше, конечно, чтобы не было неузаконенных реконструкций в квартире, которая идет в залог. И, тем более, не стоит пытаться скрывать, когда перепланировка при ипотеке уже сделана, а документов еще нет. Банки сравнивают актуальный план БТИ с фактическим положением. Правда, требуется определенный опыт, чтобы прочитать план. Но для таких дел всегда на помощь кредитным организациям приходят оценщики.

Все больше становится покупателей квартир в ипотеку, которых не устраивает планировка. И шкаф некуда поставить, и санузел маленький. Во время проведения работ и после их окончания, главное, чтобы инженерная наука архитекторов-любителей не нарушала спокойную жизнь соседей. Иначе, все идеи могут остаться нереализованными. Получить разрешение от банка – не самое основное. Это, всего лишь, вопрос времени и умение вести переговоры.