Самовольная перепланировка квартиры и её последствия

Перепланировка квартиры – это действия, меняющие план всего помещения или только какой-то его части. Речь идёт о техническом плане, который является обязательной частью документации на квартиру. Без технического плана не выдают главный документ – кадастровый паспорт. А без кадастрового паспорта невозможно распоряжение недвижимостью.

Перепланировку можно сравнить с изменением данных человека, занесённых в паспорт. Если эти данные измены с согласия компетентных государственных органов, то это будут законные действия. Если изменения вносятся самовольно, то человек совершает правонарушение. Квартиры – они как люди, тоже имеют паспорта и защищены законом и государством.

Перепланировка квартиры без согласования

Не требуют согласования такие ремонтные работы, как перестилка полов, замена старой сантехники на новую, установка новых окон или дверей. В этом случае все стены остаются на своих местах, дверные и оконные проёмы тоже не перемещаются, новая сантехника устанавливается на место старой. Это примеры ремонтных работ без изменения технического плана. Эти работы не требуют согласования и не подвергаются контролю со стороны уполномоченных госорганов.

Все действия, приводящие к несоответствию квартиры техническому плану, должны быть согласованы с жилищной комиссией. В противном случае они относятся к категории самовольных, то есть незаконных. А любое нарушение закона влечёт за собой наказание.

Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения

Все последствия можно разделить на следующие категории.

1. Обязанность устранить незаконно возведённые объекты и восстановить состояние помещения в соответствие с планом. Такое решение выносится в том случае, если комиссия сочтёт недопустимым новое состояние недвижимости. Формально такое решение не является наказанием. Однако истинное наказание, то есть штраф, может быть ничтожно малым по сравнению с финансовыми последствиями устранения результатов самовольных действий.
2. Если хозяин недвижимости или ответственный квартиросъёмщик не в состоянии выполнить предписание по возвращению квартиры в исходное положение, то последствия наступают самые плачевные. Семья может быть выселена из жилого помещения. Квартира продаётся по заниженной цене. Часть вырученной суммы уходит на возвращение жилья в прежнее состояние, а оставшаяся часть выдаётся прежнему хозяину.
3. Собственно наказание представляет собой штрафные санкции. Их особенность состоит в неоднократном наложении. Если через назначенное время человек не устранит самовольные постройки, то штраф может быть наложен ещё раз.
4. Самые неприятные последствия могут наступить в том случае, если по вине человека, который произвёл незаконную перепланировку, возникают аварийные и чрезвычайные ситуации. Если при этом появятся пострадавшие или жертвы, то есть вероятность появления уголовной ответственности, которая может квалифицироваться, например, как причинение вреда здоровью по неосторожности. В этом случае человека, совершившего перепланировку, могут лишить свободы.

Таким образом, последствия незаконной перепланировки могут наступить для субъекта незаконных действий, людей, проживающих в данном здании, сотрудников госорганов, не принявших вовремя меры по выявлению и ликвидации изменений, не соответствующих техплану помещения.

Ответственность за неузаконенную перепланировку

Основным нормативом, предусматривающим ответственность за самовольные радикальные изменения в квартирах, считается Жилищный кодекс РФ. Глава 4 этого кодекса целиком посвящена таким явлениям, как перепланировка и переустройство. Статья 29 этой главы посвящена правовым последствиям перепланировки и переустройства жилых нежилых помещений.

При определении признаков самовольности действий в статье 29 содержится отсылка к 26 статье ЖК РФ. Если резюмировать, то самовольной или незаконной может быть признана такая перепланировка, которая не прошла согласование в органах местного самоуправления.

В соответствии с положениями ст. 29 ЖК РФ, человек, допустивший самовольную перепланировку, обязан:

• в определённый срок вернуть жилищу первоначальное состояние, предусмотренное техпланом;
• узаконить произведённые изменения, если они не противоречат действующим нормативам (СНиПы, СанПиНы, ЖК РФ, ГК РФ, Постановления Правительства РФ);
• освободить жилое помещение, если владелец или ответственный квартиросъёмщик не в состоянии исправить то, что перестроил или переустановил.

Тем, кто приступает к переустройству своего жилища, нужно запомнить ещё и статью 7.21 Кодекса административных правонарушений РФ. Здесь собраны все штрафные санкции за ненадлежащее использование жилых помещений. К этой категории правонарушений относятся не только радикальные перестройки жилища, но и преднамеренная или нечаянная порча оборудования, а также использование жилья не по назначению.

Следует обратить внимание и на 508-е Постановление Правительства РФ. Именно здесь содержится перечень запретов, касающихся перепланировки и переустройства жилых помещений. Ознакомившись с ним, можно избежать многих ошибок и лишних затрат времени и средств.

Кроме того, в ряде случаев может быть применена статья 19.1. Кодекса об административных правонарушениях. Речь в ней идёт о самоуправстве, которое трактуется как самовольные действия человека, производимые вопреки существующим нормативным актам. По сравнению со статьёй 7.21 КоАП и статьёй 29 ЖК самоуправство предусматривает мягкие меры наказания.

Применительно к ситуациям, связанным с перепланировкой, самоуправством могут быть признаны действия, приводящие к отклонениям от утверждённого проекта. Например, при согласовании в органах местного самоуправления проекта перепланировки человек получил разрешение сделать нишу в несущей стене размером 1,5Х2 метра. На практике владелец жилья допустил увеличение размеров на 50 см в каждую сторону. Независимо от мотивов, такой поступок считается правонарушением.

Однако в данном случае человек реализовывал своё право на перепланировку. Речь здесь должна вестись не о самовольной перепланировке, а о превышении пределов данного права. В результате человек понесёт наказание по статье «самоуправство», что предполагает наложение штрафов в меньших размерах, чем в случаях, предусмотренных другими статьями Кодекса об административных правонарушениях.

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры

Величина штрафа за несогласованную перепланировку колеблется в некоторых пределах. Это связано с тем, что вина человека может быть разной. Кроме того, на величину штрафов могут оказывать своё влияние и региональные нормативы.

Статья 7.21 КоАП делит штрафы на три категории:

• для физических лиц;
• для юридических лиц;
• для многоквартирных домов;
• для отдельно стоящих домов, рассчитанных на одну семью.

Повышенный уровень ответственности характерен для юрилиц и людей, проживающих в многоквартирных домах. Организации обладают большими возможностями, что влечёт за собой и большую ответственность. Перепланировка в многоквартирном доме затрагивает интересы сразу большого количества людей. Аварийные или чрезвычайные ситуации, которые возникают в результате незаконной перепланировки или переустройства, могут повлечь за собой появление не только материального и морального вреда, но и человеческих жертв в большем масштабе.

Физические лица, виновные в незаконной перепланировке в многоквартирном доме, могут заплатить штраф в интервале от 2000 до 2500 рублей. Если такая же ситуация создаётся в отдельно стоящем индивидуальном доме, то штраф укладывается в интервал от 1000 до 1500 рублей. Статья «самоуправство» для физлиц обойдётся в сумму от 100 до 300 рублей.

Организации при совершении действий по незаконной перепланировке могут заплатить штраф от 40 000 до 50 000 рублей. Масштабные действия, проведённые в отдельно стоящем здании с нежилыми помещениями, юрлицам могут обойтись в сумму от 300 000 до 350 000 рублей.

Если говорить о действиях организаций, то возникает ещё ответственность должностных лиц. Это люди, которые производили перепланировку от собственного имени, но как представители организаций. Им в соответствии с нормами статьи 14.9.1. КоАП придётся заплатить 3000 – 5000 рублей. Если действия должностных лиц квалифицируются по статье «самоуправство», то им придётся заплатить от 300 до 500 рублей.

Таким образом, неузаконенная перепланировка – это приведение помещения в состояние, не соответствующее его техническому плану. Последствия таких действий могут наступить как для виновных лиц, так и для людей, не имеющих отношения к процессу перепланировки. Наказания за незаконные действия такого рода могут иметь разный масштаб – от предупреждения до штрафа и выселения из квартиры.