Выбор квартиры в новостройке — преимущества, недостатки и особенности

Рынок жилья в нашей стране обширен и разнообразен. Человек может выбирать регион, цены, уровень комфортности, расположение и возраст дома. В последнее время особенно актуальным стал выбор между новостройками и недвижимостью, уже побывавшей в рыночном обороте. Далеко не всегда выбор квартир и домов производится в пользу новых строений. Приобретая недвижимость, жители России выбирают не только собственно жильё, но и место проживая, что немаловажно для такой большой страны.

Новостройка или вторичка — что выбрать?

Разница между новостройкой и вторичкой формально заключается только в том, что новостройки ещё никто не перепродавал. Человек получает квартиру прямо от застройщика. Однако вторичкой может стать и недвижимость, которая была введена в эксплуатацию несколько месяцев назад.

С другой стороны недвижимость может быть продана впервые, например, за 30 лет существования. Просто её владельцы, заселившись когда-то в новый дом, не собирались расставаться со своим жильём.

Таким образом, квартиры, расположенные в новостройках – это жильё, продаваемое непосредственно застройщиком. В такой дом происходит массовое заселение по мере продажи квартир или, если дом построен преимущественно на деньги дольщиков, по мере подписания актов приёмки.

Квартиры в новостройках или на вторичном рынке имеют свои преимущества и недостатки.

Категория квартир	Преимущества	Недостатки
Первичный рынок	Отсутствие износа, высокий технологический уровень коммуникаций и материалов, расположение в новых микрорайонах с новой инфраструктурой, преимущественно молодой состав жильцов, обустройство вместительных парковок.	Низкое качество строительства (эффект экономии), большое количество недоработок, «запаздывание» развития инфраструктуры в микрорайоне, относительно высокие цены, удалённость от центра города.
Вторичный рынок	Низкие цены, сложившаяся инфраструктура, разнообразие планировки, состояния и расположения.	Наличие домов с высоким уровнем износа, особенно коммуникаций, старое оборудование, необходимость проведения капитального и текущего ремонта.

Сравнительный анализ свойств разных категорий квартир говорит о том, что ни у одной из них нет абсолютных преимуществ.

Вторичный рынок явно проигрывает первичному, если речь идёт о сравнении хрущёвок шестидесятых с новостройками, размещёнными в любой части города. Однако даже новые квартиры с улучшенной планировкой, расположенные в новых спальных районах, могут проигрывать сталинкам, находящихся в центре города, если последние возводились для элиты того времени.

Критерии выбора квартиры

Квартиру в новостройке обычно покупают те, кто может позволить себе недвижимость по высокой цене, надеясь на высокое качество жилья в доме, где всё новое. Приобретая квартиру в новостройке, человек может выбирать:

• квартиру в любом доме и любом районе;
• любой дом в конкретном микрорайоне;
• совокупность микрорайонов, расположенных вблизи определённого объекта (место работы, школа, транспортная сеть и т.п.).

Таким образом, человек может пренебрегать таким критерием, как место расположения дома, а может сделать его приоритетным. Однако в любом случае выбор будущей собственности сводится к рассмотрению триединства критериев – расположение в определённой части населённого пункта, параметры дома и квартиры.

Рассмотрим каждый критерий в отдельности. Обычно квартиры в домах, расположенных на окраине города, считаются более дешёвыми, чем в центре. Если город большой, а жизненные интересы будущих жителей дома связаны с его центром, то лучше не выбирать жильё на окраине. Однако жизнь на окраине привлекательна не только пониженной ценой на недвижимость. Здесь может быть лучше качество среды, а при налаженной инфраструктуре и доступности транспорта эти преимущества могут быть решающими.

Если человек определился с микрорайоном, то следующим этапом является выбор дома. Часто выбор падает на самый большой и красивый дом в микрорайоне. Это связано с природой зрительного восприятия пространства. Однако то, что первое бросается в глаза, далеко не всегда является лучшим. Выбирать дом нужно по следующим критериям.

1. Расположение относительно транспортной системы. Независимо от того, есть у вас автомобиль или нет, нужно выбрать сочетание близости остановки общественного транспорта и наличия удобных подъездных путей для личного транспорта разных модификаций. Желательно, чтобы во дворе было много места для удобной парковки. Слишком близкое расположение дома к оживлённой магистрали является скорее минусом, чем плюсом. Однако и дом на отшибе не очень удобен. Во-первых, далеко добираться до общественного транспорта. Во-вторых, такое расположение обычно снижает уровень общественной безопасности жителей.
2. Предыстория территории расположения дома. Речь здесь идёт о санитарной и экологической безопасности. Дом или целый спальный микрорайон могут возвести на месте старого кладбища, засыпанной свалки, на болоте и т.п. Дом на кладбище представляет собой опасность только в фантазиях, связанных со страхом людей перед подобными территориями. На самом деле котлован, который роется перед строительством многоэтажного дома, настолько глубок, что земля кладбища вся вывозится. Гораздо неприятней расположение жилых домов на месте свалки.
3. Расположение загрязняющих или шумных предприятий. Для того, чтобы представить себе вероятность будущих неприятностей, необходимо не только посмотреть карту данного микрорайона и окружающей его территории в радиусе нескольких километров, но и розу ветров. Преобладающие ветра могут приносить запахи и загрязняющие вещества от источников, расположенных не только вблизи выбранного дома. Кроме того, следует учесть вероятность шумового загрязнения, исходящего от предприятий и транспорта, в том числе и воздушного.
4. Размеры и состояние придомовой территории. Обычно большому дому принадлежит и большая придомовая территория. Однако это не всегда так. Стратегия уплотнительных застроек делает всех жителей пленниками каменных джунглей. Если придомовая территория ещё не благоустроена, это не должно смущать будущих жильцов дома – она всё равно обрастёт проезжей частью, тротуарами, парковками, газонами и детскими площадками. Однако следует ознакомиться с градостроительными планами на ближайшую перспективу. Может выясниться, что вплотную к выбранному дому собираются возвести ещё несколько строений, что существенно ухудшит качество среды проживания.
5. Новый дом посреди старых построек или в новом микрорайоне. Выбор между этими двумя вариантами зависит от интересов покупателя. Преимуществом нового дома в давно освоенном месте состоит в наличии уже сформированной и устоявшейся инфраструктуры. Однако пространство придомовых территорий в прежние времена формировалось под малое количество машин. В результате на таких улицах и во дворах возникает проблема с парковочными местами.

Таким образом, критериев выбора дома, в котором будет куплена квартира, очень много. Обычно они составляют целый комплекс параметров, влияющих на выбор.

Какой этаж выбрать?

Выбор этажей зависит от преимуществ и недостатков того или иного уровня, а также от возможности и желанию потенциального владельца квартиры. Выбор обычно осуществляется по следующим критериям.

1. На верхних этажах сильней сказываются перепады температуры в атмосфере. Однако, если в доме есть технический этаж, то эти перепады существенно сглаживаются.
2. Преимуществом верхнего этажа является тот факт, что соседи сверху не устроят потоп в квартире. Это может случиться только при разрушении крыши или прорыве труб на техническом этаже. Однако в этом случае в квартиру не проникнут сточные воды из канализации.
3. Первый этаж хорош для тех, кому сложно передвигаться по лестницам. Однако, если в доме есть лифт, который всё время исправен, данное преимущество уже не так актуально. Преимуществом можно считать и тот факт, что залить жильцов нижнего этажа невозможно, прорыв воды заполнит только подвал. Исключением из этого правила является только расположение квартиры над магазином или офисом. Организации, как правило, не прощают даже мокрых потолков, требуя компенсации за малейшие протечки.
4. Недостатком нижних этажей является низкий уровень защиты от шума как со стороны улицы, так со стороны лестницы (через лестничную площадку первого этажа проходят все жители подъезда). Кроме того, в окна квартир нижних этажей проникают выхлопные газы от проезжающих автомобилей.
5. Обычно лучшим вариантом считаются квартиры средних этажей. Они в большей степени защищены от перепадов температуры на улице. Однако жильцы таких квартир вынуждены слышать шум из соседних квартир сверху, снизу и еще с боков. Кроме того, в таких квартирах в равной степени существует вероятность того, что затопят вас или затопите вы.

Так что, несмотря общее неприятие первых и последних этажей, наиболее удобным вариантом является всё же последний этаж. Существенным недостатком такого расположения является отсутствие лифта (в зданиях до пяти этажей) или его частая неисправность.

Как сделать планировку квартиры в новостройке

Если квартира в новостройке уже куплена и право собственности перешло от застройщика к физическому лицу, то перепланировка совершается на общих основаниях в соответствии с нормами ст. 26 ЖК РФ. Для этого нужно составить проект перепланировки или переустройства, подать заявку на проведение работ. Если разрешение получено, то можно менять на законных основаниях конфигурацию своей квартиры.

До вступления в право собственности делать перепланировку можно только на основании договора с застройщиком. Если квартира приобретается по договору долевого инвестирования, то можно заключить с застройщиком дополнительный договор об изменениях в квартире. Однако делается это уже за дополнительную плату.

Как правильно выбрать застройщика?

Для этого нужно руководствоваться правилом хорошей репутации. Если данная организация уже давно строит дома, не создавая конфликтов и скандалов, связанных с плохим качеством, нарушением сроков и обманом, то с ней стоит иметь дело.

Это не означает, что молодые организации не могут строить качественные дома. Просто у них ещё не сложилась репутация, которая порождает доверие.

Рекомендуется также выбирать застройщиков, которые представляют крупную организацию. Дело в том, что они имеют возможность для финансового манёвра, что снижает вероятность наступления банкротства.

Приобретение квартиры в новостройке не имеет принципиальных отличий от приобретения жилья на вторичном рынке. Отличия состоят только в специфике жилых помещений, которые имеют нулевую степень износа, а также в цене.