Неустойка по договору долевого участия — формула, расчёт, получение

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это способ приобретения недвижимости на особых условиях. Заказчик (он же дольщик) платит деньги за ещё не произведённый товар. Исполнитель (он же застройщик) обязуется за эти деньги построить дом и предоставить дольщику квартиру в соответствии с внесённой суммой. Такие взаимоотношения производителя и потребителя нуждаются в особой юридической процедуре предоставления гарантий.

Поскольку договор долевого участия вступает в законную силу только после того, как дольщик вносит деньги, то есть до начала строительства, заказчик нуждается в особой юридической защите. Одна из форм такой защиты представляет собой обязанность застройщика уплатить неустойку в случае нарушения пунктов договора.

Как рассчитывается неустойка от застройщика?

Чаще всего неустойку платят при нарушении сроков сдачи объекта. Застройщик может не сдать вовремя дом или только квартиру. В последнем случае сдача может затянуться из-за низкого качества объекта, что потребует времени на доработки. По закону застройщик должен устранить все недочёты за 45 дней. Если он не успевает сдать квартиру в этот срок, то необходимо рассчитывать неустойку с момента окончания отпущенных 45 дней.

Неустойка по ДДУ предусмотрена двумя статьями ФЗ № 214 (Об участии в долевом строительстве…). Статья 6 посвящена срокам передачи объекта инвесторам, а статья 7 – гарантиям качества в соответствии с договором.

Статья 6 определяет уплату неустойки (пени) в том случае, если застройщик не успел сдать объект в срок, предусмотренный договором. Основой измерения величины неустойки является стоимость квартиры по договору и ставка рефинансирования Центробанка РФ, которая действует на момент нарушения договора.

Если дольщик уклоняется от участия в процедуре передачи объекта договора, то застройщик освобождается от ответственности за превышение сроков сдачи и, соответственно, от уплаты неустойки. Уклонение проявляется в отсутствии реакции инвестора на уведомление о готовности квартиры к приёму.

В соответствии с положениями статьи 7 ФЗ № 214, неустойку застройщик должен заплатить и в том случае, если нарушены сроки устранения недостатков. Статья содержит отсылочную норму. Поскольку в этой ситуации нарушается не договор, а права потребителя, то и ответственность застройщика наступает в соответствии с нормами закона «О защите прав потребителей» (ст. 23).

При долевом строительстве инвестор платит за товар заранее, поэтому застройщик обязан предоставить этот товар в договорные сроки. Приёмка квартиры осуществляется по акту. Если допущено большое количество недоделок, которые нужно устранять, то составляется смотровой лист, выполняющий функцию дополнительного договора. При невыполнении договорных обязательств со стороны застройщика дольщик вправе требовать:

• возврата денег за товар, то есть квартиру;
• полного возмещения убытков;
• уплаты неустойки в количестве 0,5% от предварительно оплаченной суммы, но не более величины самой оплаты.

В обоих случаях неустойка по процессу исправления брака рассчитывается с момента передачи товара по договору до момента удовлетворения требований или приведения убедительных доказательств невиновности застройщика в нарушении сроков.

Как рассчитать размер: формула

Неустойка, допущенная по базовому договору долевого инвестирования, рассчитывается по формуле умножения договорной цены недвижимости на количество дней просрочки. Полученная величина умножается на одну трёхсотую часть ставки рефинансирования от цены договора с последующим делением на 150.

В виде формулы этот алгоритм выглядит следующим образом:

Α = β*λ*k/150,

где Α – величина неустойки, β – цена квартиры по договору, λ – продолжительность просрочки в днях, k – ставка рефинансирования Центробанка.

Если создать реальную модель расчёта, то при цене квартиры в 10 000 000 рублей, 94 дней просрочки и 9% ставки рефинансирования (умножается на 0,09), застройщику придётся заплатить 564 000 рублей.

Данная величина рассчитана для юрлиц. Если дольщиком является физлицом, то полученная величина увеличивается вдвое. В результате может создаться ситуация, когда при затягивании строительства или исправления недоделок человек может получить квартиру и вернуть себе большую часть суммы, заплаченной по договору.

Однако существенные изменения сроков сдачи происходят обычно по причине форс-мажорных обстоятельств или банкротства организации. В первом случае застройщик вправе продлить договор. Во втором случае инвестор рискует остаться ни с чем, поскольку даже по решению суда иногда не удаётся вернуть взнос, не говоря уже о неустойке.

Если квартира сдаётся вовремя, но с существенными недоработками, то такое нарушение носит уже характер недополученной выгоды и уплачивается в количестве 0,5% от той суммы, которая уже была заплачены за квартиру.

Расчет с помощью специального калькулятора

Многие сайты, идя навстречу потребностям дольщиков, размещают у себя калькуляторы, которые могут в автоматическом режиме рассчитать неустойку по дням. Это, безусловно, удобно, поскольку человек получает ориентировочную величину.

Однако проблема состоит в том, что иногда в этих случаях применяют не совсем корректные величины, проводя округления до трёх, а то и двух знаков. Если величина неустойки определяется для суда, то нужно обратить внимание на исходные параметры. Чаще всего не корректно используется показатель ставки рефинансирования.

Он может быть устаревшим или слишком округлённым. В результате вы можете подать в суд заниженные или завышенные величины. В первом случае вы потеряете деньги. Во втором – вызовите недоверие суда, если ваш оппонент представит другие величины с более корректными данными.

НДФЛ с неустойки по ДДУ в строительстве

НДФЛ или подоходный налог относится к категории прямых налогов. При просрочке сдачи объекта инвестору от застройщика могут поступать платежи в виде:

• собственно неустойки как вида компенсации за недополученную выгоду;
• полной или частичной стоимости объекта;
• компенсации морального или материального вреда;
• судебных издержек.

Если этот вид платежа считается доходом, то человек должен заплатить с него 13% налога. К категории дохода в данном случае относятся только неустойка и компенсация морального вреда. Нельзя считать доходом компенсацию материального вреда, судебных издержек и возврат стоимости объекта, поскольку это всего лишь деньги, которые когда-то были потрачены инвестором.

Возмещение неустойки

Неустойку можно востребовать с застройщика в досудебном и судебном порядке. Основанием для предъявления претензий является затягивание сдачи квартиры после того, как был сдан в эксплуатацию дом. По крайне мере именно такие условия обычно прописываются в договоре. По этой причине застройщики часто замораживают стройки или проводят работы в явно низком темпе.

Застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрей сдать объект, чтобы начать новое строительство. Однако при возникновении финансовых и организационных трудностей время сдачи объекта можно оттягивать без серьёзных последствий. Такая ситуация делает долевое строительство рискованным способом улучшения своих жилищных условий.

Разбирательства с застройщиком нужно начинать с подачи досудебной претензии. Это делается двумя способами. Если есть возможность, то лучше всего нанести личный визит в офис организации. Один экземпляр претензии передаётся директору организации. На другом экземпляре секретарь делает отметку о принятии претензии. В соответствии с нормами ст. 12 ФЗ № 59, ждать ответа нужно в течение 30 дней.

Если застройщик откажет инвестору в удовлетворении его претензии или не отреагирует на нее, то следует обратиться в суд. Процедура досудебного взыскания неустойки обязательна. В противном случае суд может отказать в принятии иска.

В грамотно составленных договорах обычно прописывается вся процедура предъявления претензий при невыполнении сторонами договорных обязательств. Действовать нужно именно в соответствии с договором, а при отсутствии прописанных условий, в соответствии с законами.

Выплата неустойки

Если дело дошло до суда, то истец вправе требовать с ответчика не только выплаты самой неустойки, но и всех других платежей вроде компенсации морального и материального вреда. Если в суде не будет заключено мировое соглашение, то выплаты, определённые решением суда, будут производиться через службу приставов. Таким образом, процесс взыскания неустойки может затянуться на несколько месяцев.

Следует помнить, что срок исковой давности по таким делам составляет три года. Претензии после этого периода судом и истцом приниматься не будут.

Определение размеров неустойки и процесс её взыскания требуют от инвестора юридической и экономической грамотности. В сложных ситуациях лучше обратиться за помощью к специалистам. Это поможет избежать ситуации, когда истец теряет право на компенсацию убытков, неся ещё и расходы на судебные издержки.