Порядок приёма квартиры у застройщика

Договор долевого участия (ДДУ) является наиболее популярным и дешёвым способом приобретения жилья. Поскольку договор фиксируется в Росреестре, государство принимает на себя функцию контроля процесса передачи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Процедура приема квартиры у застройщика

Человек, принимающий квартиру у застройщика, должен делать это в строгом соответствии с пунктами заключённого договора. В противном случае претензии, если они возникнут, будут необоснованными, что скажется на перспективе успешного отстаивания своих прав в судебном порядке. Задача будущего владельца квартиры заключается в том, чтобы в присутствии представителей застройщика тщательно проверить состояние квартиры на качество и соответствие договору.

Проверка качества зависит от того, в каком состоянии застройщик должен сдать квартиру – в черновой, чистовой отделке или вовсе без отделки. Однако есть параметры, которые необходимо проверить при любых условиях договора. К ним относятся:

• общая и жилая площадь квартиры;
• количество окон и дверей;
• размеры дверных и оконных проёмов;
• размеры кухни, ванной и туалета;
• укомплектованность квартиры всем оборудованием, предусмотренным договором (плита, унитаз, ванная и т.п.).

Если эти параметры отличаются от договорных настолько, что исправить положение невозможно, то заказчик вправе отказаться от предлагаемого ему варианта квартиры. При этом застройщик обязан будет предоставить другую квартиру или вернуть деньги, заплатив при этом неустойку.

Как правильно принять новую квартиру?

Для того, чтобы процедура приёмки квартиры прошла плодотворно, нужно на встречу с застройщиком приходить со своим экземпляром договора, заготовленным бланком акта приёмки, измерительными приборами. Из последнего потребуются:

• рулетка (желательно длиной около 10 м);
• прибор определения угла наклона поверхностей;
• фонарик с мощным лучом;
• спички или зажигалка;
• приборы, определяющие санитарно-гигиеническое состояние среды в квартире (дозиметр и т.п.).

Все замеры и проверки нужно проводить при непосредственном участии представителя застройщика. Ведь подписывать акт приёмки придётся двум сторонам. Если будут выявлены дефекты, которые можно устранить, то следует привести точное их описание. При невозможности устранить дефекты в акте необходимо привести обоснование позиции инвестора.

Проводить осмотр квартиры нужно в дневное время, то есть при естественном освещении. Так легче оценить состояние окон и освещения помещений. А состояние коммуникаций, углов и других потайных мест можно осмотреть с помощью фонарика. Спички или зажигалка нужны для оценки состояния вентиляции, герметичности окон и дверей, а также для состояния газовой плиты.

Без отделки

Многие дольщики предпочитают приобретать квартиры в черновом варианте, получая по договору только стены, пол, потолок, окна, двери и сантехнику. Мало того, кто-то предпочитает заключать договоры только на стены, пол и потолок.

Выгода такого приобретения состоит в дешевизне квартиры. Отделка помещений может производиться собственными силами, что существенно снижает стоимость жилья. Кроме того, такую квартиру можно отделать по индивидуальному дизайнерскому проекту на свой вкус и кошелёк.

Несомненным преимуществом квартиры без отделки является и возможность осмотреть стены и пол в их первозданном виде. В этом случае будут видны все трещины и неровности. На стенах, покрытых только штукатуркой, хорошо видны очаги размножения плесневых грибов.

Осмотр такой квартиры нужно проводить в следующей последовательности.

1. Проверьте базовые показатели – количество комнат, общую и жилую площадь, высоту потолков, количество и площадь дверей и окон. Если они существенно отличаются от показателей, указанных в договоре, то дальнейший смотр квартиры можно считать нецелесообразным. Если площадь предлагаемой квартиры не совпадает с договором, то такой дефект застройщик всё равно не сможет исправить. В этом случае придётся расторгать договор и требовать возвращения денег с неустойкой, если, конечно, застройщик не предложит другую квартиру.
2. Следующим этапом является проверка наличия грибка по углам и в помещениях с санузлом. Этот дефект устраним, поэтому его нужно внести в список.
3. В кирпичном доме нужно простучать стены на предмет наличия пустот.
4. С помощью свечи, спичек или зажигалки нужно проверить герметичность установки окон и дверей. Так же проверяется работа вентиляции. Если в окнах и дверях есть задувание, то застройщику нужно улучшить изоляцию с помощью герметика.
5. Отдельной проверке должна подвергнуться система отопления. Пока по трубам не пойдёт горячая вода, качество отопления оценить будет сложно. Однако необходимо сверить систему с проектом и проверить трубы и батареи на наличие щелей и заглушек.
6. Ванную и раковины нужно проверять на предмет возможных протечек. Для этого ёмкость нужно заполнить водой до максимальной отметки, а потом открыть отверстие слива. При правильной установке сантехники вода должна уходить быстро, а трубы должны оставаться сухими.
7. Если условиями договора предусмотрена установка розеток, выключателей и патронов для лампочек, то всё это следует протестировать. Для этого нужно взять с собой лампочку и какой-либо электроприбор, работающий от сети.

Это основные этапы проверки квартиры, носящие универсальный характер. После этого дольщик может подписать акт о приёмке, составить акт о необходимости переделок, отказаться подписывать документы в связи с существенным несоответствием состояния квартиры требованиям договора.

С отделкой

Если жильё должно быть сдано «под ключ», то есть полностью отделанной и готовой к проживанию, то алгоритм, описанный выше, актуален и для этого случая. Однако к нему добавляется и оценка качества отделки.

Проблема состоит в том, что в отделанной квартире трудно будет выявить наличие грибка, трещин в стенах и других дефектов, скрытых под слоем отделки. Если обои, краска, декоративная штукатурка и другие отделочные материалы нанесены недавно, то многие дефекты стен, пола и потолков будут скрыты от глаз. Грибок, сырость и протечки обнаружатся потом, после заселения.

Однако в этом случае следует обратить внимание на:

• наличие плинтусов по периметру всего пола;
• плотность прилегания обоев на стыках, по краям, в углах;
• если есть керамическая плитка, то её нужно «простучать» (определяется качество закрепления).

На что ещё обращают внимание при осмотре?

Кроме самой квартиры, необходимо обратить внимание на состояние лестничной площадки, лестницы и лифта. В идеале к моменту приёма объектов дольщиками в доме всё должно работать, в том числе и лифт.

Однако при составлении договора обычно состояние пространства, выходящего за пределы квартиры, не описывается. Так что горы мусора на лестничной площадке и не работающий лифт формально не являются поводом отказать застройщику в приёме квартире. Однако описать недоработки подобного рода в акте всё же стоит. Если придётся предъявлять застройщику претензии в судебном порядке, то такая запись поможет отстаивать свои права.

Балкон и лоджия являются частью квартиры, поэтому их нужно осматривать с той же придирчивостью. Если по договору они должны быть застеклены, то нужно проверить их герметичность, способность легко открываться и закрываться. В некоторых случаях нужно зафиксировать наличие или отсутствии москитной сетки.

Порядок приёма квартиры

Перед началом процедуры приёма объекта необходимо позаботиться о документах. Знакомиться с квартирой следует только после приёма самого дома. Это означает, что дом должен уже иметь почтовый, а не строительный адрес.

На процедуру осмотра и приёма объекта нужно приходить, имея при себе:

• смотровой лист для фиксации недоработок;
• акт приёма-передачи;
• договор о долевом участии в строительстве.

Смотровой лист нужен для того, чтобы при большом количестве брака, который застройщик в состоянии устранить, можно было бы подписать промежуточный документ о доведении квартиры до нужного состояния. Акт приёма подписывается обеими сторонами только после того, как замечаний у заказчика не будет.

На исправление недоделок застройщику обычно даётся 45 дней. После этого осмотр помещения проводится в том же режиме. Только теперь целенаправленно осматриваются именно те части жилья, которые должны были переделать. Однако не стоит ограничиваться только осмотром исправленного брака. За это время в квартире могли появиться трещины, сырые пятна, протечки в потолке или трубах. Так что осматривать нужно опять всю квартиру.

Образец письма застройщику о готовности принять квартиру

После того, как застройщик объявляет о том, что дом принят в эксплуатацию, дольщики обязаны в семидневный срок уведомить организацию о своей готовности принять объект. В соответствии с нормами ФЗ №214, такое уведомление должно быть письменным.

Письмо застройщику пишется в форме заявления. Начинается оно с «шапки», в которой приводится название организации, построившей дом. Обращаться нужно к руководителю этой организации.

Далее приводится заголовок письма в виде фразы «уведомление о готовности принять квартиру на основании договора долевого участия». Человек уведомляет директора учреждения о том, что им (Ф.И.О., паспорт, место регистрации) был заключён договор (номер, дата) участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

После этого приводится суть письма, которая заключается в том, что на основании сообщения, о готовности дома (адрес объекта) инвестор уведомляет о своей готовности принять объект, зафиксированный в договоре.

Далее приводится просьба назначить встречу для осмотра объекта и подписания акта приёма-передачи. Как правило, просят вручить ответ в письменной форме лично в руки, сообщив о встрече по электронной почте (адрес) или по телефону (номер).

Данное письмо является официальным основанием для назначения встречи двух сторон, когда-то договорившихся о долевом участии в строительстве дома.

Скачать и ознакомиться с образцом письма можно по ссылке.

Самым последним документом, подтверждающим завершение действий по договору, является акт приёмки квартиры. На этом взаимоотношения инвестора и застройщика заканчиваются.