Как выбрать застройщика при покупке квартиры: подробная инструкция

Тысячи людей стремятся к улучшению жилищных условий или увеличению дополнительных объектов недвижимости. Как выбрать застройщика при покупке квартиры и найти наиболее выгодный вариант?

Любая сделка с недвижимым имуществом предполагает решение объемных задач. Выбрать квартиру по душе – это один из приятных моментов, который больше похож на легкую прогулку. Но самое интересное начинается при знакомстве с застройщиком.

Как правильно выбрать надежного застройщика?

Профессионалы рекомендуют сначала определиться с компанией, потом подбирать жилплощадь. Самый простой путь – выбрать организацию с историей. Интернет предлагает множество сайтов. Среди них и нужно провести мониторинг.

Необходимая информация о компании и строительных объектах вместе с документацией должна находиться в открытом доступе:

• Документы на землю;
• Проектная декларация;
• Разрешение на строительство.

Внимательно прочитайте декларацию, ознакомьтесь с разрешением на строительство. В форме договора, в первом разделе представлены объекты, которые были введены в эксплуатацию. Публичное размещение документов и веб-камеры внушают доверие. Через камеры можно следить динамику строительства.

На что обращать внимание при покупке квартиры?

В глобальном смысле начинать надо с анализа экономической ситуации, и обращать внимание на поведение рынка недвижимости. Рынку свойственны взлеты и падения, он никогда не стоит на месте. При форс-мажорной ситуации даже самый идеальный застройщик не сможет выполнить свои обязательства. Если время для покупки благоприятное, при заключении сделки уже должна быть собрана полная информацию о том, как выбрать правильного застройщика. Необходимо выяснить четыре вопроса:

Своевременно ли сдаются построенные объекты

На сайте застройщика в проектной документации должна быть информация о заявленных и реальных сроках ввода в эксплуатацию. Отсюда видно, на какой примерно период может затянуться каждый этап строительства. Элитная и массовая застройка отличаются подходом и методами строительства. Элитное жилье – это совершенно другой класс. Сравниваются однородные объекты.

Опыт работы и сроки существования компании

После знакомства с историей застройщика, предстоит узнать, есть ли опыт, уточнить сроки существования. Если строительная компания существует один-три года, нет опыта введения жилых комплексов в эксплуатацию, велика вероятность, что проект будет задержан.

Когда компания строит в течение 7-8 лет, это говорит о многом. Надо только обратить внимание на количественный показатель выстроенных объектов на протяжении всей деятельности. Можно посчитать в квадратных метрах. Если больше 60000-100000 кв. м, такому застройщику можно доверять.

География строительства

Один город – это хорошо, а если охвачены другие регионы – еще лучше. Молодые застройщики могут базироваться в разных областях и предлагать очень привлекательные цены. На эту уловку часто попадаются клиенты.

Изучение земельного участка, где строится жилой дом

Земля может находиться у застройщика в собственности или в долгосрочной аренде. Если недвижимость в новостройке планируется в дальнейшем перепродать, не имеет особого значения, в аренде находится земля или выкуплена. Как только дом сдан, квартира перепродается.

Когда покупка квартиры планируется для дальнейшего проживания или сдачи в аренду, желательно, чтобы участок арендовался со сроком более 50 лет или находился в собственности застройщика.

Экскурсия на законченные объекты

Не полениться, лично посмотреть. И не в интернете, а в реальной жизни, как выглядит кирпичная кладка, фасад, коммуникации, остекление лоджий и балконов, обустройство территории. Узнать у жильцов, какие были сложности при сдаче объекта. Если жилой корпус находится на стадии строительства, посмотреть, как идут работы.

Периодическое посещение места, где идет стройка

Многие дольщики не имеют понятия о ходе строительства, где будет располагаться их жилой дом и квартира. Съездить на стройку, своими глазами посмотреть и оценить, как продвигаются работы, какая вырисовывается картина близлежащей территории: есть ли школы, детские сады, дороги, как удобней добираться до остановки. С развитой инфраструктурой квартиры стоят дороже, но условия для жизни более комфортные.

Сайт судебных приставов

Иногда не помешает выяснить, с кем ведутся судебные тяжбы, какие и к кому есть претензии у застройщика или, наоборот, к застройщику и с чьей стороны. В проектной документации компании, на самой верхней строчке представлены реквизиты.

По ИНН на сайте УФССП можно узнать много нового. Все дела просмотреть невозможно, но примерно можно понять, у кого и к кому какие имеются претензии.

Когда застройщик через суд выясняет отношения с подрядчиками — это технические вопросы, которые относятся к рабочим моментам. Как правило, много претензий к транспортным компаниям и к заводам по производству бетона.

Если администрация города или области выставляет требования к застройщику, которые выражены в длительных судебных исках, есть повод задуматься.

Особое внимание — договору

Необходимо сравнить сроки, которые указаны в разрешении на строительство со сроками в рекламных буклетах. Зачастую они намного отличаются. Если в буклете указан срок сдачи IV квартал, а в разрешении на строительство II квартал следующего года, в 99% случаев дом сдадут по срокам в разрешительной документации.

В договоре есть два важных момента: срок ввода в эксплуатацию и срок получения ключей. В договоре долевого участия указывается проектная площадь квартиры. По факту, она может отличаться в большую или меньшую сторону.

Предусмотрена ли доплата за разницу в стоимости квартиры. Если придется доплачивать, то в расчет принимается фиксированная цена квадратного метра на день подписания документа.

Еще один существенный момент, когда оплата проходит по договору долевого участия.

В большинстве случаев, застройщики используют аккредитив — счет, который открывается в банке, куда клиент перечисляет денежные средства. До момента регистрации в Росреестре эти денежные средства не принадлежат ни клиенту, ни застройщику.

После оформления квартиры, деньги переводятся строительной компании. Это самый оптимальный и безопасный способ оплаты. Если в жилом комплексе предусмотрен договор пая накопления, оплачивать можно сразу после подписания. Нет необходимости ждать регистрации в Росреестре.

В одном строительном комплексе квартиры могут продаваться по договору долевого участия, в другом – по договору пая накопления. В случае задержки сроков и несвоевременной сдачи объекта, по договору долевого участия можно взыскать штрафные санкции. Сейчас это очень серьезные суммы до миллиона рублей. По договору пая накопления такой возможности не будет.

Основные критерии выбора

• Прозрачная политика ценообразования. Колебания рынка не должны влиять на конечную стоимость объекта. Цена в договоре не может меняться без объективных причин на уровне законодательства.
• Работа в соответствии с законом N 214-ФЗ. Отношения между покупателем и строителем регламентируются. Законодательно ответственность застройщика перед покупателями не только застрахована, но и прописана. Ключевой момент для покупателя: в случае просрочки выдачи ключей, застройщик обязан выплатить неустойку. Условие прописывается в договоре.

Хорошо работает судебная практика по взыскиванию пени, штрафов и требований выполнения обязательств. Работа по закону – это преимущество при выборе застройщика. Сильные компании долго завоевывают долю рынка, неуклонно продвигают свою миссию среди потребителей, удовлетворяя жилищные потребности.

Рейтинг надежных компаний-застройщиков

Линейка лучших определяется по сведениям из Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) по количеству сданных квадратных метров и объемам незавершенного строительства. Кроме ЕРЗ, рейтинг проводят независимые компании, СМИ. В некоторых рейтингах учитывается также популярность компании и период существования.

Репутация и опыт работы – существенный показатель, но эти категории больше относятся к прошлым заслугам. Чтобы узнать, как выбрать застройщика по рейтингу, не следует также акцентировать внимание на показатель объемов строящегося жилья. Дом может строиться не один десяток лет, но так и не будет сдан в эксплуатацию.

Остается самый значимый и объективный критерий, который, в первую очередь, должен интересовать покупателя – количество сданных площадей.

С начала 2018 года в ТОП-10 России входят:

№ п/п	Название компании	Количество сданных площадей в кв. метрах
1	ГК ПИК, г. Москва	322137
2	ГК СУ-150, г. Москва	94988
3	Группа ЦДС, г. Санкт-Петербург	79361
4	ДК Древо, Самарская обл.	58624
5	ГК ВКБ- Новостройки, Краснодарский кр.	58355
6	ГК ИНГРАД, г. Москва	56456
7	Лидер Групп, г. Санкт-Петербург	51933
8	СК Скопа, Московская обл.	46247
9	ГК Новард, г. Москва	40139
10	ГК Спецстрой, Калининградская обл.	35542

Детальное изучение застройщика начинается со сбора первичной информации. Важно вовремя разобраться, отделить вымысел от истины. Соседи, которые никогда не покупали квартир или заказные форумы от интересующей строительной компании, вряд ли, дадут правдивую информацию.

Из независимых источников еще можно найти объективные факты, основанные на компетентном мнении. Иногда этого бывает достаточно, чтобы понять, какого выбрать застройщика. Для подстраховки и окончательного решения останется выяснить детали и начинать двигаться в правильном направлении.