Юридически верные способы узаконить мансарду в частном и многоквартирном доме

Многие граждане, имеющие свой дом, задумываются о расширении пространства для проживания. То же самое можно сказать и о владельцах нежилых помещений, планирующих создать еще один офис. Отличным вариантом для этого может служить пространство на чердаке или под крышей, называемое мансардой. Однако строительство мансарды сопровождается решением множества правовых вопросов, о которых пойдет речь в настоящей статье.

Какое помещение считается мансардным?

Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП 2.08.01-89, мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.

При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.

Признаки чердака:

• это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
• его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
• предназначен для размещения коммуникаций здания;
• его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.

Если высота стен позволяет сделать из чердака мансарду, то, при наличии всех документов и, пройдя все стадии строительства и оформления, данное помещение будет считаться полноценной жилой комнатой или офисом.

На практике получается так, что собственник дома строит мансарду и не регистрирует ее в установленном законом порядке. Это большая ошибка, поскольку мансарда считается надстройкой, изменяющей основные характеристики дома (высоту, количество этажей, внешний вид, преобразование несущих стен). А это, согласно Градостроительному кодексу РФ, считается реконструкцией, разрешение на которую следует получить в органе местной власти.

Оставлять мансардное помещение без надлежащего юридического оформления категорически запрещено, так как оно будет считаться самовольной постройкой.

Как гласит ст. 222 ГК РФ, право собственности на «самоволку» владелец дома не приобретает, как и не может совершать с ней любые действия (подарить, продать, сдать в наем, передать по наследству, провести отопления и газ и др.). Наоборот, у застройщика возникает обязанность снести самовольную мансарду и даже оплатить штраф, согласно статьям КоАП РФ.

Какие документы необходимы для строительства?

Первичный пакет официальных бумаг для начала процесса проектирования и получения разрешения на строительство следующий:

• свидетельство о праве собственности на здание, квартиру, жилой дом и ЗУ;
• межевое дело;
• градостроительный план на участок;
• кадастровый паспорт;
• согласие большинства сособственников на строительство мансарды (при наличии долей во владении).

Как узаконить?

Чтобы мансардная постройка считалась законной, нужно получить разрешение на ее строительство. Законодательство четко не разделяет процессы юридического оформления мансарды для нежилого и жилого здания, тем не менее, количество передаваемых документов несколько различается.

В нежилом здании

Для получения разрешения на возведение нежилой мансарды, потребуется пройти ряд стадий.

1. Формирование пакета документов на здание (свидетельство о праве собственности).
2. Проектирование строительства и экспертиза проекта. Изготовлением проекта будущей мансарды должны заниматься специалисты компании, имеющей разрешение на подобную деятельность. На данном этапе потребуется произвести все строительные расчеты, а также согласовать всю инженерную коммуникацию с организациями, предоставляющими населению коммунальные услуги (водоснабжение, электричество, газификация, отопление). Окончательно подготовленный проект согласуется с заказчиком, а затем в течение нескольких месяцев проходит экспертизу. Для экспертизы потребуется собрать следующие бумаги:
   • пояснительная записка;
   • проект реконструкции;
   • экспертное заключение по поводу проекта.
3. Оформление и выдача разрешения в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Все перечисленные выше документы предоставляются в муниципальный орган управления, отвечающий за вопросы жилищного строительства или градостроительство и архитектуру (например, департамент или комитет). Срок рассмотрения поданных в орган местной власти документов составляет 10 дней, затем выдается разрешение на строительство. Оно действует до тех пор, пока не завершится плановый период, указанный в проекте. Далее, в течение 10 дней, в орган строительного надзора отправляются инженерные сведения о мансарде.
4. Заключительный этап, который начинается с момента завершения всех строительно-монтажных работ. Следует:
   • оформить кадастровый план на новый недвижимый объект в БТИ;
   • принять по акту вновь созданный объект;
   • получить в госоргане по технадзору разрешение на ввод в эксплуатацию помещения и заключение о полном соответствии мансарды всем нормам (в том числе проекту);
   • зарегистрировать мансардное помещение в Росреестре.

В многоквартирном доме

Мансарду в многоквартирном доме можно возвести двумя способами: оформить изначальное пространство под крышей в частную собственность или взять в аренду.

В первом случае для узаконивания гражданин должен:

1. заручиться согласием всех жильцов-собственников многоквартирного дома на проведение строительных работ;
2. получить разрешительную документацию для дальнейшей реконструкции помещения;
3. принять помещение по акту;
4. ввести построенную мансардную комнату в эксплуатацию;
5. зарегистрировать технические изменения в БТИ;
6. оформить право собственности на объект в Росреестре.

При передаче помещения под мансарду в аренду к вышеназванным действиям добавляется заключение договора аренды мансарды и его официальная регистрация в Росреестре. Затем, после завершения реконструкции, в предмет договора вносятся изменения в соответствии с новыми данными из ЕГРП.

В частном доме

Для строительства мансарды в индивидуальном жилом доме процесс получения разрешения и ввода в эксплуатацию аналогичен вышеописанному. Но имеются некоторые дополнения.

Во-первых, для органа местной власти следует приложить дополнительные бумаги:

• свидетельство о праве собственности на участок и дом;
• схема планировки ЗУ после реконструкции;
• градостроительный план.

Во-вторых, строительство и юридическое закрепление мансарды в частном доме не обойдется без получения справок из:

1. органов госпожнадзора;
2. санитарно-эпидемиологического надзора;
3. ЖЭК.

В каких случаях узаконить нельзя?

1. Многоквартирный дом, в котором планируется построить мансарду, относится к зданиям, подлежащим реконструкции;
2. Соседи (являющиеся сособственниками) не дали согласие на возведение рассматриваемого недвижимого объекта;
3. Реконструкция чердака в мансардное помещение запрещена по техническим показателям;
4. Если реконструкцию чердачного пространства для частных целей планирует совершить лицо, не являющееся собственником квартиры на самом верхнем этаже жилого дома.

Хоть строительство мансарды и является трудозатратным занятием и сопровождается бумажной волокитой, но, пройдя все описанные в статье стадии, можно стать обладателем дополнительного жилого или коммерческого пространства, которое решит множество бытовых или рабочих вопросов.