Что такое переуступка квартиры в новостройке: как заключить договор и купить жилье?

Переуступка представляет собой способ изменения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости, где застройщик или продавец остается прежним, а покупатель меняется.

Переуступку нельзя считать полноправной сделкой купли-продажи, так как в такой ситуации оказывается не две стороны, а три и каждая из них имеет какие-либо притязания на недвижимость или денежные средства с ее продажи.

В частности, по переуступке можно приобрести жилье не полностью, а только его часть. В таком случае гражданин возлагает на себя ответственность выплатить долг перед застройщиком вместо первичного покупателя, но с внесением его в ряды собственников жилья.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор переуступки или цессия на юридическом языке вынужденная мера для большинства граждан, которые не рассчитали свои силы при покупке жилья, так как он позволяет продать квартиру, тем самым разорвав договор с застройщиком без введения штрафных санкций.

Положительными аспектами покупки жилья по цессии являются:

1. Более низкая стоимость жилья, по сравнению с ценами застройщика, так как обычно граждане, продающие жилье по такому договору, стараются либо забрать вложенные денежные средства, либо немного выиграть, увеличив цену. В любом случае цена по переуступке ниже рыночной стоимости готового жилья, так как застройщики с каждым новым этапом строительства увеличивают цену.
2. Возможность приобретения недвижимости именно в том доме, в котором планировалось, даже в случае, если нераспроданных квартир не осталось, можно и отыскать удачную планировку или расположение.
3. Для продавца-дольщика, главным плюсом является возможность вернуть все вложенные денежные средства без дополнительных трат за нарушение условий договора.

Несмотря на всю положительность покупки жилья по цессии, существует и обратная сторона:

1. Продавец должен собрать большое количество документов, в частности разрешение застройщика и банка. При этом застройщик может потребовать какой-либо процент от сделки за выдачу собственного согласия.
2. Велик риск попасться на незаконно заключенный договор долевого участия, а при его аннулировании автоматически аннулируется и договор переуступки. В таком случае можно потерять все имеющиеся сбережения.
3. При больших рисках придется потратиться и на специалистов, которые смогут разобраться в правдивости сделок и честности продавца.

Государственной поддержки в виде ипотечного кредитования на покупку жилья по переуступке у физических лиц не предусмотрено, ипотека одобряется только в том случае, если жилье по цессии продают юридические лица.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки прав собственности?

Процедура оформления документов может затянуться на неопределенное время, однако перед началом осуществления сделки, продавец обязан удостовериться в том, что продаваемая в новостройке квартира не имеет притязаний третьих лиц, в виде залога перед банком или любых других обременений.

Продавец должен сделать письменное обращение к застройщику и в банковскую организацию, если квартира приобреталась в ипотеку и только потом, на основании полученных данных оформлять договоры с покупателем.

Покупатель при завершении цессии должен получить:

• Основной договор по покупке недвижимости продавцом у застройщика;
• Квитанции и справки о произведенных продавцом расчетах;
• Акт приема-передачи всех документов;
• Письменное согласие застройщика на оформление цессии;
• Договор уступки недвижимого имущества в новостройке.

Основные положения договора

Договор уступки квартиры должен быть заключен в письменной форме с нотариальной заверкой и госрегистрацией.

Договор цессии должен содержать следующие данные, без наличия которых, соглашение будет признано недействительным:

• Информация о первичных документах, связанных с покупкой квартиры;
• Описательная характеристика права переуступки квартиры в новостройке;
• Условия о сроках и цене, а также полная и достоверная информация об объекте сделки;
• Информацию об уже выплаченных застройщику денежных средствах;
• Условия, являющиеся отличительными признаками договора уступки.

Скачать образец договора переуступки можно здесь.

Особенности покупки по переуступке в Санкт-Петербурге

Питерский рынок по продаже первичной недвижимости в рамках договора переуступки наиболее развит по отношению к другим городам. По последним подсчетам, около 25% сделок, связанных с приобретением квартир связаны с договором цессии.

Цены на приобретение жилья таким образом снижены до 20% от объявленной застройщиком стоимости, при этом нежно учесть, что оформить договор переуступки необходимо до момента сдачи дома под вселение жильцов. После завершения строительства и отделки, квартиру можно будет только реализовать путем договора купли-продажи.

Чаще всего петербуржцы переуступают квартиры в новостройках следующего вида:

• Небольшие студии;
• Однокомнатные квартиры;
• Редко двухкомнатные квартиры.

Встретить предложение и купить по переуступке трех- или четырехкомнатную квартиру практически невозможно.

Заключение сделки и возможные риски

Для того чтобы на законных основаниях заключить сделку по переуступке прав на недвижимость, необходимо соблюдение норм, согласно которым недвижимое имущество не должно быть обременено дополнительными притязаниями.

 Основными рисками при заключении соглашения цессии, являются:

• Заключение сделки с продавцом, получившим квартиру не по ДДУ, в таком случае все притязания могут быть аннулированы застройщиком и квартиры будут возвращены организации;
• Иногда причиной продажи может выступать постоянное затягивание сроков сдачи дома, в таком случае продавец просто избавляется от балласта в виде квартиры;
• В случае длительного простоя дома без каких-либо действий со стороны застройщика, новый владелец квартиры не сможет потребовать свои деньги назад у продавца, так как виноват прежде всего застройщик, а не бывший владелец;
• В случае расторжения ДДУ вторым владельцем, застройщик вернет только те средства, которые были уплачены в рамках договора, а это, как правило на 10-15% меньше, чем цена переуступки;
• Возможны совершения двойных продаж с полным нарушением прав граждан и т.д.

Риски по договору цессии можно снизить, оформляя сделку только по ДДУ с последующей регистрацией прав собственности в Росреестре. Более того, значительно улучшить ситуацию с мошенниками и вывести их на чистую воду поможет сама строительная фирма, выполняющая работы по возведению жилого дома, так как подобная сделка может быть осуществима только с письменного согласия Застройщика.

Уплата налогов с продажи по переуступке квартиры

Налоговое бремя на продавца жилья по договору цессии может быть наложено в случае, если реализация недвижимости была направлена на получение выгоды. Например, при покупке квартиры на начальном этапе строительства, гражданин заплатил 3 млн. рублей, но непосредственно перед самой сдачей дома по переуступке он требует 4 млн., таким образом фактический доход составит 1 млн. рублей. Из указанного дохода в налоговые органы государства необходимо перечислить 13% подоходного налога физического лица.

Избежать выплат тоже можно и также в рамках законодательства. При оформлении цессии необходимо указать стартовую цену в 3 млн. рублей, но затем при личной встрече покупателя и продавца написать расписку о возмещении задолженности покупателем продавцу в 1 млн. рублей.

Приобретение квартиры в новостройке по договору переуступки может быть безопасным только в случае наличия сопроводительных документов на право собственности недвижимости, а также информации подтверждающей безусловность владения квартирой со стороны продавца.