Договор цессии на квартиру в долевом строительстве: особенности приобретения жилья в новостройке

Долевое строительство привлекательно для россиян своей невысокой стоимостью по сравнению с покупкой уже готового жилья. Однако к концу постройки может измениться либо цена на жилплощадь, либо планы покупателя. Тогда последний может передать свое правомочие требовать исполнения обязательств от застройщика другому лицу. Это и есть переуступка возможности требования.

Что представляет собой договор цессии?

Переуступка возможности требовать исполнения обязательств от должника – застройщика, – довольно распространенный вид сделок с только что построенной недвижимостью. Распродавание квартир в строящихся домах начинается задолго до сдачи объекта, поэтому к моменту завершения строительства уже обычно все помещения распределены.

Исходя из вышеуказанного, заключение цессионной договоренности – практически единственная возможность приобрести квартиру в новостройке для покупателя, не участвовавшего в долевом строительстве.

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Цессионную процедуру можно считать процедурой купли-продажи, но с переуступкой правомочий. В соответствии с ней дольщик или цедент (первоначальный покупатель) переуступает свои права и обязанности цессионарию, которые возникли из соглашения, заключенного между дольщиком и застройщиком. В гражданском законодательстве составление документального оформления такой процедуры регулируется ст. 388 – 390 ГК РФ.

Юридические основания заключения договоренности о цессии – Гражданский кодекс (ст. 382) и ФЗ № 214 (ст. 11). Обязательно при оформлении такого документа подвергать его госрегистрации в Росреестре.

Цессия может осуществиться только до подписания приемочного акта первоначальным покупателем (дольщиком). Если подписать акт он уже успел, то дальнейшая передача правомочий в отношении квартиры будет уже не цессией, а куплей-продажей.

Особенность цессионного механизма в том, что при смене лиц-участников процедуры не происходит замены первоначальной договоренности. Сменяющееся лицо в этом случае – тот, кому должник в конечном итоге будет обязан предоставить жилплощадь в новостройке. Все остальные значимые условия не меняются.

Если в ДДУ не написано, что осуществление цессионной процедуры должно согласовываться со строительной компанией, то никаких согласований не нужно.

Образец договора цессии по долевому строительству

Правомочие, которое передается от цедента цессионарию, исходит из обязательств должника перед кредитором. Документацию составляют в письменном виде, после чего его подписывают обе стороны. В документе указывается следующее:

• условия, на которых взаимодействуют должник и кредитор;
• предмет договоренности (то, в отношении чего передаются права требования).

Скачать типовой образец документального оформления цессии.

Перечень необходимых документов

Чтобы заключить цессионное соглашение, нужно собрать определенный пакет документации, а именно:

• ДДУ в строительстве, зарегистрированный установленным образом в Росреестре;
• бумаги, подтверждающие выполнение денежных обязательств первоначального покупателя перед строительной компанией;
• нотариально удостоверенное согласие супруга первоначального покупателя на осуществление цессионной процедуры.

Перед тем, как подписать бумаги, нужно удостовериться, что у продавца действительно есть право на квартиру в новостройке. Сведения об этом можно получить у самой строительной компании.

Обязательные пункты договора

В документе, закрепляющем сделку о переуступке права требования, должны быть указаны в обязательном порядке следующие сведения:

1. Первый покупатель новостройки (первый кредитор, цедент).
2. Новый кредитор (цессионарий).
3. Предмет сделки – право требования по договору долевого участия в строительстве.
4. Стоимость сделки.
5. Права и обязанности, которыми наделяются стороны.
6. Отметка о переуступке права требования исполнения обязательств от должника (строительной компании).
7. Меры ответственности участников сделки в случае нарушения ими обязательных условий.

В заключение нужно указать: когда документ считается вступившим в силу, как предполагается решать споры и т. д.

Юридическая природа и суть переуступки требования

Суть цессионного соглашения – передача прав от первого приобретателя вторичному, причем в том же объеме. К этому прилагается и весь объем обязательств. Условия первоначальной договоренности также остаются неизменными.

Зачем нужен такой договор? См. Таблицу 1:

Таблица 1. Смысл цессионной сделки

Категория участников сделки	Значение
Для инвесторов	Покупка недвижимости у застройщика и последующая продажа ее с наценкой
Для приобретателей жилища в новостройке – участников ДДУ	уступка права требования другому гражданину, чтобы не платить штраф в случае отказа от покупки; получение прибыли, так как с момента начала строительства и до сдачи жилья оно растет в цене.
Для тех, кто хочет купить жилплощадь в новостройке, но не успел поучаствовать в долевом строительстве	Возможность купить новое жилье

 Заключить сделку о передаче правомочий в отношении жилья в новостройке можно, только пока права первоначального приобретателя не реализованы в полном объеме, то есть пока квартира не принята с подписанием соответствующего акта.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии при покупке квартиры в новостройке

Как и у всякой юридической процедуры, у цессионного механизма есть свои преимущества и недостатки. Они сведены в Таблицу 2.

Таблица 2. Преимущества и недостатки уступки в отношении жилья на первичном рынке

Плюсы	Минусы
Шанс купить жилплощадь в выбранном доме, даже если все квартиры в нем уже распределены	Повышение рисков для приобретателя (по сравнению с обычной ситуацией долевого участия)
Более низкая стоимость жилья при уступке в сравнении с покупкой у официального продавца
Выгодность при ипотеке – в этом случае выплачивать задолженность начинают только перед вселением (а не сразу, как при обычном долевом строительстве, когда гражданин платит, не проживая фактически в этой квартире)
Заработок на разнице в ценах (плюс для продавца)
Неприменение штрафных санкций к приобретателю, если он передумал покупать жилье и переуступил его другому

Как видно из таблицы, преимуществ у цессионного механизма довольно много, а недостатки сводятся к возрастанию рисков при покупке.

Рисковые моменты, связанные с договором цессии

Риски при переуступке в отношении недвижимости на первичном рынке следующие:

1. Риск признания договора недействительным в случае, если:
   • первоначальный покупатель не полностью погасил свой долг перед застройщиком;
   • в ДДУ указано, что при переуступке требуется письменное согласие застройщика, а оно не получено;
   • отсутствие разрешения от банка в случае ипотечного кредитования.
2. Риск того, что застройщик обанкротится, и строительство не будет завершено (вероятность такого исхода можно заподозрить, если квартиры продаются по слишком заниженной цене).
3. Возможность двойной переуступки. Тогда реально может получить жилище только первый оформивший и зарегистрировавший договор приобретатель. Остальные участники этого процесса получают лишь возможность требования с застройщика.
4. Вероятность нарушения первоначальным приобретателем каких-либо условий договоренности. Тогда сделка теряет силу.

Чтобы обезопаситься от перечисленных рисков, перед вступлением в такие правоотношения важно тщательно изучить всю документацию и проверить финансовую состоятельность застройщика.

Механизм уступки требования при приобретении жилища на первичном рынке достаточно отработан, однако в любом случае нужно внимательно отнестись к оформлению необходимых бумаг. Все сопроводительные процедуры лучше всего оформлять в письменном виде.