Как произвести расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Любое соглашение, оформленное в письменной и устной форме, может быть расторгнуто досрочно и, соответственно, договор прекратить свое действие. Гражданское законодательство не запрещает такого поведения физических и юридических лиц, однако предусматривает соответствующие юридические последствия.

В случае с договором долевого строительства также имеются свои нюансы, особенно это отражается в том, что объект еще не существует, а находится в процессе строительства. Чтобы быть уверенным в том, что результат расторжения не принесет убытков для участника, нужно рассчитать последовательность шагов и правильность их исполнения, и только потом приступать к задуманному.

Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть свои финансы?

Любая гражданско-правовая сделка обязательно предусматривает основания для ее заключения и расторжения. В случае с долевым участием граждан в строительстве многоквартирных жилых домов основания заключения  у граждан всегда одинаковы – это необходимость приобретения жилья.

Для расторжения такой сделки несколько больше причин. Все они связаны с нарушениями условий исполнения пунктов договора или существенного нарушения прав второй стороны:

1. Необоснованно увеличенные сроки строительства, которые превышают два месяца. В этом же контексте рассматривается и оплата неустойки и пени;
2. Изменение технических параметров, которые индивидуализируют объект недвижимости – то есть уменьшение или увеличение площади (в том числе жилой и нежилой в отдельности), планировки или систем снабжения;
3. Явное ухудшение качества строительных материалов, которые могут снизить качество принимаемого в эксплуатацию жилого дома.

Также, в качестве оснований применяют несоответствие лица, заключившего договор, и владеющего земельным участком, на котором ведется (предполагается) строительство.

Расторжение договоров возможно тремя способами:

1. По инициативе одной из сторон сделки;
2. По соглашению сторон в обоюдном порядке;
3. В судебном порядке – если имеется спор относительно основания расторжения сделки.

Каждый способ по-своему индивидуален. И рассматривать их необходимо в призме конкретной ситуации.

Прекращение действия долевого участия по соглашению сторон

По статистике, это наиболее редкий случай в современных правоотношениях, поскольку отказ одной из сторон от дальнейшего исполнения договора неизбежно приводит другую сторону в убыточное состояние. Это не обязательно денежные споры, некоторым гражданам важно получить квартиру, чтобы в дальнейшем проживать в ней.

Поэтому даже такое понятие как соглашение о расторжении договора, предусматривает предварительные договоренности и предупреждение о своих намерениях. В таком случае обе стороны должны будут пожертвовать некоторыми своими амбициями и принять некоторую компенсацию в счет материальных или нематериальных потерь.

По окончанию переговоров составляется акт, в котором прописываются условия, действующие после подписания соглашения. Сюда включается информация:

• О выплате средств по договору;
• Выплата всех сумм неустойки или пени;
• Передача недвижимого имущества.

Важно прописать все сроки, суммы и порядок их передачи. В противном случае возможна неверная трактовка, которую позже будет практически невозможно оспорить в судебном порядке.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Реальная обстановка в стране показывает, что контрагенты гражданских правоотношений редко приходят к единому мнению, особенно если спорная ситуация уже приняла «глобальные» масштабы.

Именно поэтому расторжение договора и прекращение действия условия происходят в одностороннем порядке, с простым уведомлением застройщика или участника о невозможности продолжить совместные дела.

Главное, действовать в рамках закона, иначе увеличивается вероятность обращения второго участника сделки за защитой своих прав в суд. И решение будет в пользу истца, что крайне негативно для инициатора расторжения договора о долевом строительстве.

По инициативе дольщика

Если основания, на которые ссылается участник, указаны непосредственно в тексте соглашения, или обусловлены действующим законодательством, застройщику ничего не остается, как согласиться с требованиями и выполнить все условия, выражающиеся в следующем:

1. Выплата суммы, внесенной в качестве платы за недвижимость;
2. Оплата сумм арендной платы, как расходы, понесенные дольщика на период просрочки даты ввода объекта в эксплуатацию;
3. Иные расходы, понесенные участником в процессе исполнения пунктов сделки.

Данная ситуация рассматривается федеральными судами намного чаще, поскольку существующая экономическая ситуация дает возможность попасть на рынок недобросовестным строительным организациям. Соответственно решение судебного органа будет в пользу истца, поскольку нормами Федерального закона «О долевом строительстве» улучшено положение дольщиков.

По инициативе застройщика

В основном требований застройщика сводятся к получению оплаты за недвижимость, переходящую к участнику. При отсутствии или задержке перевода денежных средств, у строительной организации появляется право на требование компенсационных выплат, вплоть до полного прекращения действия сделки.

Особенности оплаты прописаны в федеральном законодательстве, в том числе, что повышение стоимости квадратного метра должно иметь под собой правовое обоснование и исходить от застройщика в последнюю очередь.

Судебное разбирательство по расторжению сделки

Наиболее распространенным способом является судопроизводство по гражданскому делу, возбужденному по иску долевого участника (или нескольких лиц) к застройщику с требованиями расторгнуть договор и выплатить все причитающиеся по договору денежные средства.

Данному разбирательству должны предшествовать досудебная претензия, расчет сумм неустойки и составление обоснований по выполненному расчету.

Непосредственно к самому исковому заявлению прикладываются следующие сведения:

1. Оспариваемый договор;
2. Паспорт истца;
3. Расчет требований;
4. Обоснование нарушенных требований.

Количество экземпляров всех документов зависит от количества ответчиков и третьих лиц. Рассмотрением дел занимается городской или районный суд. Средний срок рассмотрения – два месяца. Однако период может быть увеличен, если застройщиком не будет доказано, что просрочка сдачи жилого дома в эксплуатацию была вызвана обстоятельствами, не зависящими от его воли. В таких случаях привлекаются эксперты и специалисты.

Подходить к расторжению правоотношений с застройщиком необходимо со всей ответственностью. От правильности подготовки будет зависеть не только сам факт прекращения долевого строительства, но и наличие позитивных и негативных последствий. Также не стоит исключать возможность судебного разбирательства, поэтому перед началом активных действий, нужно обязательно настроиться и действовать согласно разработанному плану.