Содержание
Долевое участие в строительстве способствует приобретению жилья по сниженной стоимости в рамках имеющейся у покупателя суммы. С 2015 года заключение договора долевого участия в строительстве жилья стало более безопасным, так как перечисляемые средства не поступают на счет застройщика сразу. Деньги переводятся только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.
Особенности ДДУ
Долевое строительство становится все более популярным, застройщики развивают технологии возведения многоквартирных домов, а граждане улучшают жилищные условия в пределах своих возможностей.
Безопасность покупателей стала приоритетной задачей государства, теперь в рамках ФЗ №214-ФЗ дольщики защищены от риска мошеннических действий или банкротства застройщика. Между участниками соглашения может быть заключен только ДДУ, данная норма является императивной и запрещает использование других договоров.
Введение законодательного акта о долевом строительстве было инициировано после наступления мирового кризиса, который принес разорение многим строительным организациям. В последствие большое количество граждан России остались без собственных денежных средств и жилья.
Гарантии договора
Федеральный закон №214-ФЗ ввел множество положений, которые выступают гарантом исполнения обязательств, возлагаемых на застройщика.
В рамках ст. 3 ФЗ № 214, к гарантиям договора долевого участия относится:
- Запрет заключения ДДУ до получения разрешения на строительство от уполномоченных органов;
- Запрет публикации или предоставления проектной декларации потенциальным покупателям без его утверждения и получения разрешения на возведение дома;
- Регистрация права собственности либо длительной аренды на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома.
Для полного исключения мошеннических действий, ст. 4 законодательного акта закрепляет обязательства по регистрации договора, без которой соглашения считается ничтожным и не подлежит исполнению обеими сторонами.
После регистрации договора, застройщик передает дольщикам в залог следующее имущество до момента сдачи дома в эксплуатацию:
- Земельный участок, на котором планируется возведение многоквартирного жилого комплекса;
- Строящийся дом, а также любые другие объекты, возводящиеся на земельном участке, на любом этапе строительства.
Залоговые обязательства прекращаются после получения разрешения на передачу жилья дольщикам и заключения актов приема-передачи жилой недвижимости.
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Существенные условия
ДДУ – это соглашение между двумя субъектами гражданского права о фактической купле-продаже строящегося объекта недвижимости. При чем со стороны покупателя могут выступать как юридические, так и физические лица, а со стороны застройщика – специальный субъект, наделенный правом возведения многоквартирных домов на территории РФ.
К обязательным условиям договора относятся следующие положения:
- Информация об объекте передачи – проектная и техническая характеристика, подтвержденная соответствующей документацией и планом возведения дома.
- Срок, в течение которого планируется строительство с последующей передачей квартиры покупателю. Особое внимание уделяется домам секционного типа, при строительстве которых позволяется установление различных сроков сдачи комплекса в эксплуатацию в зависимости от секции.
- Полная стоимость квартиры.
- Порядок оплаты стоимости жилья, а также срок, в течение которого должно быть произведено погашение задолженности.
- Гарантийный период на объект строительства после сдачи дома в эксплуатацию.
Гарантийный срок является обязательным и важным условием передачи жилья покупателю.
Законодательством установлен минимальный период осуществления бесплатного ремонта квартир и дома в целом, при возникновении проблем технического плана, в течение пяти лет. Застройщик по собственному желанию может увеличить срок гарантийного обслуживания, указав это в ДДУ.
Предварительный ДДУ
По своему содержанию предварительный ДДУ практически не отличается от обычного договора долевого участия, однако говорить о защищенности покупателя в рамках ФЗ № 214 говорить нельзя.
Гражданским законодательством предусматривается возможность заключения предварительных договоров, которые являются лишь договорами о намерениях. Полной юридической силой такое соглашение не обладает, так как не обязывает стороны к исполнению обязательств.
Покупатель при заключении такого договора рискует, так как его права не защищаются ФЗ № 214, а регламентируются лишь Гражданским Кодексом РФ.
Регистрация и страхование
Обязательным условием заключения ДДУ является его регистрация и страхование, которое подтверждает юридическую значимость соглашения в рамках ФЗ № 214.
Правила страхования
Страховка оформляется после получения разрешения на строительство, однако застройщики должны понимать, что любое минимальное несоответствие договоров долевого участия и реальных фактов, может послужить причиной отказа.
Страхование осуществляется либо в специальных страховых организациях, либо в банковских учреждениях.
В страховании ДДУ существуют различные риски, которые попадают и не попадают под действие страховки.
К страховым случаям относятся:
- Перенос сроков сдачи объекта на полгода или год, а также полная заморозка строительства.
- Мошенничество в виде двойной или тройной продажи строящегося жилья.
- Банкротство строительной организации.
- Потеря объекта строительства на различных этапах ввиду погодных условий, террористических актов и прочих обстоятельств, независящих от застройщика.
- Отсутствие возможности оформить недвижимость в собственность по различным основаниям.
- Доплата покупателя по требованию застройщика.
Страховые случаи в обязательном порядке указываются в договоре страхования и могут отличаться от общепринятых.
Регистрация
Регистрация договоров происходит в Росреестре после получения разрешения на осуществление строительной деятельности. Участниками регистрации выступают обе стороны договора – покупатель и застройщик.
Для того чтобы Росреестр смог зарегистрировать договор, заявители в лице заказчика и покупателя должны собрать и предоставить установленный пакет документов.
К необходимым документам относятся:
- Заявление о регистрации от имени заявителей.
- Заявление о регистрации залогового бремени на землю и строительные объекты до завершения строительства.
- Оригинал ДДУ в трех экземплярах со всеми приложениями и необходимыми бумагами.
- Соглашение об описании объекта строительства, технических характеристик будущего жилья и т.д.
- Согласие супруга на заключение ДДУ.
- Кредитное соглашение, если средства, направляемые на долевое строительство, выделяются банком.
- Закладная и ее приложения.
- Чек или квитанция об оплате государственной пошлины.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором будет возведен дом.
- Проектная декларация и внесенные правки, если они имеются.
- Разрешение на строительство.
- План возведения дома.
- Договор страхования.
После сбора необходимых бумаг, полный комплект документов подается в Росреестр для дальнейшего рассмотрения.
Для полной безопасности сделки, покупатель недвижимости может проверить ее регистрацию, обратившись с соответствующим заявлением:
- Лично в Росреестр;
- В Многофункциональные центры;
- На онлайн-площадку Росреестра.
После оформления запроса, в течение нескольких дней придет выписка из ЕГРН.
Стоимость регистрации договора долевого участия зависит от покупателя недвижимости, если им выступает физическое лицо госпошлина составляет 350 рублей, если юридическое – 6 000. При внесении каких-либо правок и изменений в уже зарегистрированный договор, в том числе расторжения ДДУ, госпошлина составит 350 рублей для любой категории лиц.
Сроки регистрации
Срок регистрации ДДУ зависит от того, какой последовательно договор оформляется.
При регистрации первичного ДДУ срок рассмотрения и регистрации составляет 10 календарных дней, в рамках ст. 25.1 ФЗ 214. Связано это с тем, что все положения соглашения внимательно проверяются и просматриваются сотрудниками Росреестра на наличие нарушений.
Остальные договоры оформляются в течение трех календарных дней, так как доскональное изучение условий и положений ДДУ в дальнейшем не происходит.
Когда производится оплата по договору?
В рамках положений ФЗ 214-ФЗ, первоначальный взнос предоставляется застройщику после оформления регистрации и страховки договора. До этого момента любое внесение средств осуществляется на страх и риск дольщика, так как перевод этих средств не попадает под действие Федерального закона «О долевом строительстве».
Предварительный ДДУ также не обязывает граждан выплачивать первоначальный взнос, ввиду отсутствия заключения официального договора.
Образец договора 2018 года
ДДУ должен содержать большое количество положений и норм, которые характеризуют приобретаемое жилище в полном объеме, а также устанавливают период и правила оплаты соглашения.
Ознакомиться с типовым договором долевого участия 2018 года можно здесь.
Договор долевого участия – сложный акт, который требует внимательного изучения всех аспектов и положений. Для многих граждан рекомендуется обращение к юристам с последующим их сопровождением всего процесса заключения ДДУ.