Новостройка или вторичка: что лучше и дешевле купить?

Перед гражданами, желающими улучшить жилищные условия, возникает проблема выбора, отдать предпочтение квартире «со стажем» или стать первым хозяином квадратных метров недавно сданной в эксплуатацию многоэтажки. Ещё больше усложняет выбор наличие достаточной денежной суммы (или возможности занять ее у банка), позволяющей стать владельцем как «хрущевки», так и крупногабаритных апартаментов в престижном районе.

Что лучше купить?

Поиск жилплощади для приобретения полезно начать с определения предпочтительного варианта жилья – будет это новостройка на стадии возведения, новая квартира в готовом к заселению доме или уже обжитые квадратные метры. Сделать выбор помогут такие критерии:

1. Цена. Вторичка, как правило, имеет фиксированную цену, зависящую от неизменных факторов (год постройки дома, инфраструктура района и т.д.). Стоимость жилья в новостройках повышается по мере готовности дома к приему жильцов.
2. Сроки. Квартиры на вторичном рынке уже пригодны к заселению. Дата въезда в новостройку напрямую зависит от стадии строительства объекта недвижимости.
3. Вложения. Не все квартиры передаются застройщиками с предварительно выполненной отделкой. Часто новое жилье требует финансовых затрат, причем немалых. Во вторичке достаточно проведения косметического ремонта.
4. Наличие вариантов. Чем крупнее населенный пункт, тем шире и разнообразнее рынок вторичного жилья. Даже при современных темпах возведения недвижимости ассортимент новостроек гораздо скромнее.
5. Риски. Подписание договора со строительной компанией не защищает покупателя жилья от возможного банкротства застройщика, затягивания им сроков возведения дома и прочих неприятностей. На вторичном рынке существует опасность совершения сделки купли – продажи квартиры с неправильно оформленными документами и неснятыми обременениями.
6. Прописка. Оформление регистрации по месту проживания допускается при наличии права собственности на жилье, что невозможно в случае квартиры в строящемся доме.

Не следует забывать про психологический эффект. Юридическая чистота квартиры, шанс стать ее первым хозяином привлекает покупателей не меньше, чем прочие преимущества новостройки.

Кроме того, будущие жильцы новостройки знакомятся друг с другом до заселения. Покупка квартиры на вторичном рынке не позволяет предусмотреть тот факт, что жильцы по средству окажутся пьющими или наркозависимыми.

Первичный и вторичный рынок жилья — разбираемся в понятиях

На первичном рынке недвижимости выставляются помещения (жилые и нежилые) в строящихся домах на стадии, близкой к вводу в эксплуатацию, и новостройках, готовых к заселению жильцов. Определяющим условием является отсутствие собственника, оформившего право владения на квадратные метры.

Вторичный рынок представлен различной недвижимостью – от первых возведенных в городе домов до современных многоэтажек, поскольку с момента оформления прав собственности (даже если в квартире никто не жил со дня приемки построенного дома) жилплощадь считается вторичной. Муниципальное жилье тоже относится к вторичному рынку. Договор социального найма, на основании которого граждане проживают в таких квартирах, не даёт им право собственности на квадратные метры, по документам владельцем недвижимости считается муниципалитет.

Вступление в силу ФЗ N214 от 30 декабря 2004 года, регулирующего процесс долевого строительства, обезопасил граждан от мошенничества при покупке жилья на стадии возведения, снизил риск вероятности ввязаться в долгострой, упростил возможность собственников жилья отстаивать свои права в суде в случае разбирательств с недобросовестными застройщиками.

Преимущество жилья на вторичном рынке становится актуальным при покупке квартиры в ипотеку. До последнего времени кредитные учреждения с большей готовностью оказывали финансовую помощь на приобретение готовой недвижимости, чем квадратных метров в строящемся доме. Сейчас ситуация практически выровнялась, но взять кредит на покупку жилплощади в новостройке можно только в аккредитовавшем объект банке, а их, как правило, не так много.

Крупные агентства недвижимости оказывают клиентам услугу так называемого взаимозачета: продажа квартиры «второго» сорта с последующим приобретением жилья в новостройке. В случае срочности сделки фирма самостоятельно выкупает жилплощадь и взамен предоставляет новое жилье (схема trade-in).

Плюсы и минусы недвижимости в новостройке и на вторичке

Основываясь на перечисленных выше критериях, положительные и отрицательные стороны покупки нового жилья и «бывшего в употреблении» сводятся к следующему.

Плюсы новостроек:

• современные материалы и технологии строительства;
• эргономичность планировки;
• просторные лестничные пролеты и лифты, стеклопакеты, есть парковка и приборы учёта коммунальных услуг;
• элементы конструкции дома имеют гарантийный срок, неполадки в течение 3-5 лет устраняются застройщиком бесплатно;
• юридическая чистота жилплощади.

Минусы нового жилья:

• риск возникновения непредвиденных ситуаций, затягивающих строительство на неопределенный срок;
• часто – необходимость дополнительных вложений в отделку квартиры;
• ограниченность расположения (как правило, отдельные районы города).

Новостройки выгодно отличаются наличием близко расположенных объектов инфраструктуры. Но их возведение застройщиком начинается после окончания работ по отделке жилого дома, поэтому появления магазинов и салонов услуг придется подождать.

Преимуществами квартир на вторичном рынке является:

• возможность быстрого заселения без необходимости проводить серьезный ремонт;
• разнообразие и большое количество продаваемого жилья.

Их недостатки:

• наличие длинной истории может иметь «подводные камни», затрудняющие получение прав собственности новым хозяином;
• ветхость инженерных сетей и коммуникаций;
• обилие несущих конструкций усложняет перепланировку квартиры;
• более высокая стоимость квадратного метра по сравнению с квартирами в строящихся домах.

Покупка квадратных метров в новостройке – выгодное вложение денег, квартира прослужит долгие годы, не создавая владельцу проблем с заменой труб и капитальным ремонтом. Но когда приобретение жилплощади планируется на средства, вырученные от продажи старой квартиры, переехать сразу после получения прав собственности позволяет вторичное жилье.

Какую квартиру лучше купить в Москве?

В результате уравнивания процентных ставок по ипотечному кредитованию во многих банках граждане могут приобрести жилье, основываясь на характеристиках самих объектов, а не на своих финансовых возможностях. Упрощённая схема сбора документов для оформления долевого строительства (в сравнении с кредитным займом) и обязательное страхование возводимых объектов сделали новостройки доступнее и привлекательнее для горожан.

Рынки недвижимости в столице представлены разнообразными объектами: престижным жильем в домах центральной части города, требующими капитального ремонта «хрущевками» и панельными строениями советского периода, добротными новостройками 2000-х годов, современными жилыми комплексами от застройщиков и прочими. Поэтому однозначно ответить, что дороже – первичная или вторичная жилплощадь, достаточно сложно.

Качественное вторичное жилье в центре Москвы, как правило, дороже новостроек, несмотря на новейшие технологии строительства последних и наличие в них новых коммуникаций.

Учитывая соотношение «цена – качество», следует отметить преимущества новостроек в столице:

• на этапе строительства стоимость жилья примерно на 30% ниже, чем после сдачи в эксплуатацию;
• большинство застройщиков предлагает жилплощадь с чистовой отделкой, не включенной в цену квадратных метров;
• многие новостройки возводятся в форме жилых комплексов со всем необходимым для нужд жильцов (подземный паркинг, обустроенные детские площадки и т.д.) и наличием инфраструктурных объектов с жилыми домами.

Недвижимость с оформленными правами собственности позволяет не только осуществлять сделки купли – продажи, но и обменивать жилплощадь, приобретая 2-3 небольших квартиры взамен одной или наоборот, покупать крупногабаритное жилье взамен нескольких комнат в коммуналке.

При широком развитии строительства, появлении федеральных программ и субсидий для отдельных категорий граждан, лояльных условиях выдачи займов кредитными организациями открываются новые возможности для приобретения квартир.

Разобраться в предложениях на рынке жилья, узнать о диапазоне стоимости квадратных метров того или иного сектора, познакомиться с перспективами динамики цен в регионе гражданам поможет консультация специалиста. Обращение в агентство недвижимости не обязывает клиента пользоваться его услугами для покупки жилплощади. Выяснив существенные моменты, легче самостоятельно заняться поиском квартиры на выбранном рынке жилья.