Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Материнский капитал – это поддержка для семьи, воспитывающей двух и более детей. Однако использование этих денег ограничивается законом. В соответствии с нормами ФЗ №256 родители могут потратить деньги только на личные нужды (обналичка 25000 рублей), оплату обучения в учебных заведениях, на пенсию матери, помощь детям-инвалидам. Этими деньгами родители могут распоряжаться только после того, как их ребёнку исполниться 3 года. Однако из этого правила есть исключение – на покупку жилья деньги можно использовать сразу же после рождения ребёнка.

Можно ли продать жилплощадь, купленную с использованием материнского капитала?

Если недвижимость кому-то принадлежит, то её можно продать. Проблема состоит только в том, насколько это сложно, и что при этом нужно делать.

Данную ситуацию регулирует ст. 36 ГК РФ. Её требование заключается в том, члены семьи должны оформить права собственности на причитающуюся им долю. С этого момента жильё продаётся только по разрешению органов опеки.

Основанием для действий госоргана по защите прав несовершеннолетних являются ст.37 ГК и ст. 20 ФЗ № 48 от 24.04.2008. Эта организация действует в интересах детей. Если при отчуждении недвижимости жилищное или имущественное положение детей ухудшится, то разрешение на сделку эта организация не даст.

Продать жильё, купленное с участием маткапитала можно в двух случаях. Первый – при переезде семьи в квартиру с лучшими условиями (доля, приходящаяся на детей, при этом увеличивается). Второй – при размещении денег, полученных от продажи квартиры на депозите, оформленном на каждого ребёнка.

Как продать жильё, приобретённое с участием маткапитала?

Механизм продажи такой квартиры не имеет принципиальных отличий, за исключением необходимости взаимодействия с опекунским советом. Однако при продаже и приобретении такой недвижимости необходимо помнить о следующих нюансах.

1. На протяжении трёх лет после того, как ребёнок станет совершеннолетним, он имеет право подать иск в суд о признании сделки недействительной.
2. Все члены семьи имеют свою долю собственности, право на которую оформляется отдельным документом
3. Родителям несовершеннолетних детей нужно подать заявление в органы опеки с изложением своих намерений.
4. Сотрудники попечительского госоргана проверяют документы, осматривают жильё, проводят беседу с родителями и детьми, достигшими возраста 14 лет. После этого принимается решение о возможности совершения сделки купли-продажи.

Таким образом, квартира с маткапиталом в истории отчуждается только по разрешению госоргана по надзору соблюдения прав детей.

Поскольку получение такого разрешения является главной проблемой, к взаимодействию с представителями этого ведомства нужно готовиться.

Дети не должны оставаться без жилья. Это значит, что после продажи квартиры семья должна жить лучше, чем прежде. Есть только одно исключение из этого правила – когда продать квартиры нужно для того, чтобы вылечить ребёнка. В этом случае необходимо предоставить справки, подтверждающие необходимость такого лечения.

В остальных случаях разрешение дадут только при улучшении материального и жилищного положения детей. Для доказательства реальности лучшего будущего предоставляются документы о:

• том, что уже существует другая жилплощадь, куда семья может переехать, используя деньги, полученные от продажи квартиры;
• совершении обмена квартиры на большую с доплатой;
• параллельном процессе продажи и покупки жилплощади.

Эти намерения нужно подтверждать уже готовыми вариантами. Лучше предоставить сразу договор купли-продажи. Конечно, сделать это сложно, поскольку трудно найти покупателя, который согласился бы ждать, когда будут решены юридические проблемы. Однако идти в органы опеки лучше с готовыми документами.

Как правильно оформить сделку?

Характер сделки зависит от наличия обременения. Если долг перед банком по ипотеке ещё не выплачен, то потребуются следующие документы:

• разрешение банка на продажу недвижимости, являющейся собственностью банка (обременение);
• разрешение органов опеки;
• договор о купле-продаже;
• свидетельства из Росреестра о праве собственности владельцах долей;
• копии удостоверений личности обеих сторон (допускаются только паспорта РФ);
• технический и кадастровый паспорта:
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о прописанных в квартире людях.

Возможны и другие документы по ситуации и требованию покупателя. При продаже обременённого жилья покупатель сначала вносит платёж на счёт банка, открывшего ипотечный кредит, а потом уже перечисляет оставшиеся деньги на счёт продавца.

Если жилплощадь не обременена, а разрешение от госорганов опеки уже есть, то сделка осуществляется через нотариуса.

Продать квартиру, купленную по ипотеке с маткапиталом, одновременно проще и сложней. Проблемы заключаются в сборе большего количества документов. Поскольку человек, покупающий такую квартиру, рискует, то эта жилплощадь обычно стоит дешевле. Суть риска заключается в том, что эту сделку могут оспорить повзрослевшие несовершеннолетние дети, тогда придётся расставаться с квартирой.

Сделка по продаже жилья, купленного в ипотеку с участием материнского сертификата без погашения кредита, редко одобряется опекунским советом, поскольку большая часть средств уходит банку. Однако возможна ситуация, когда, например, родители получили в наследство хорошее жильё, а оплачивать ипотеку им сложно. В этом случае есть смысл пройти многоступенчатую процедуру продажи квартиры с обременением.

Договор купли-продажи с долевым участием обязательно оформляется через нотариуса.

В таком договоре оговариваются обязательства сторон:

• покупателя – оплатить определённую сумму в счёт банка;
• продавца – снять с квартиры обременение;
• покупателя – доплатить оставшуюся сумму продавцу после снятия обременения.

После проведения всех этих процедур жилплощадь продаётся в обычном порядке. Такой же порядок осуществляется, если квартира уже не обладает обременением. Основным требованием к процедуре купли-продажи в этом случае является согласие опекунского совета.

Грамотное оформление сделки по купле-продаже недвижимости

Процесс оформления сделки регламентируется тремя статьями Гражданского кодекса – 454, 455, 456. Однако эти статьи содержат лишь общие нормы. Конкретное содержание договора зависит от нюансов сделки.

Продажа квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, является особым случаем. При заключении договора купли-продажи нужно обратить внимание на следующие пункты:

• наличие в перечне продавцов всех собственников недвижимости с данными их удостоверений личности;
• указание долей квартиры, приходящихся на каждого продавца;
• наличие обременения любого характера.

Для того, чтобы договор был оформлен грамотно, скачайте образцы, находящиеся на сайте Росреестра. Для случая продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, необходимо взять за основу два типовых договора – с использованием кредитных средств и при долевой собственности.

В типовых договорах содержатся только основные обязательные моменты. При возникновении особых условий договор дополняется пунктами, которые позволяют покупателям вступить в права обладания.

Содержание договора и обязанности сторон

Любой договор – это всегда результат согласия двух сторон. Если стороны договариваются о сделке, которую нужно регистрировать в государственной организации, то в договоре уже участвуют три стороны. Условия продавца и покупателя в данном случае находятся в рамках требований государства.

Типовой договор на приобретение жилья обязательно содержит:

• данные о договаривающихся сторонах;
• описание предмета договора (один купил, а другой продал);
• данные о предмете (квартира, принадлежащая…);
• цена и порядок оплаты;
• существенные условия (описание залога, обременения, гарантии дееспособности и отсутствия прописанных на данной жилплощади лиц);
• если приобретается доля в квартире, то перечисляются все лица, обладающие другими долями недвижимости;
• заключительные положения посвящены ответственности сторон по данному договору.

Данные пункты в нашем случае расширяются за счёт наличия разрешения от попечительского совета и порядка внесения оплаты при непогашенном долге по ипотеке.

Таким образом, если вы решили продать квартиру, приобретённую с использованием маткапитала, то это возможно при соблюдении особых условий, заключающихся в защите имущественных прав детей и необходимости погашения задолженности по ипотеке. Процедура реализации такой сделки осуществляется в общем порядке.