Покупка дома под материнский капитал: как оформить и провести сделку?

Покупка дома под материнский капитал — это возможность для многих российских семей улучшить свои жилищные условия, воспользовавшись помощью от государства. Городских жителей привлекает чистый воздух, натуральные продукты с собственного участка. По этой причине многие родители с детьми переезжают в частные дома подальше от городской суеты. Как средство улучшения качества жизни используется материнский капитал — дополнительные льготы от Пенсионного фонда.

Покупка дома под МСК — условия сделки и преимущества

Действие материнского капитала продлено до конца декабря 2012 года. После того, как ребенку исполнилось три года, родители имеют право воспользоваться материнским капиталом на покупку дома. Выплаты предоставляются родителям с двумя и более детьми. Не имеет значения возраст детей и разница, с которой они родились. Основное условие — второй ребенок должен родиться после 2007 года.

Купля дома под материнский капитал возможна за счет займа, выданного работодателем. По размеру он будет совпадать с суммой материнского капитала. Сумма выданного займа погасится материнским капиталом. Фактически работодатель поможет своему сотруднику получить материнский капитал, предоставив ему займ на определенный срок.

Есть возможность купить недостроенный дом с привлечением собственных средств. Материнский капитал берется на окончание строительства, проведение коммуникаций и отделочные работы.

Сертификат используется:

• Для внесения первоначального взноса на получение ипотеки;
• Погашение кредитной задолженности и процентов;
• Закрыть ипотеку, оформленную до получения семейного капитала ранее 2007 года.

Дом должен соответствовать установленным требованиям и располагаться в любом регионе РФ. Закон не распространяется на жилье ближнего и дальнего зарубежья.

Какие дома подходят под материнский капитал?

Не вся недвижимость подходит под покупку. Объект должен быть пригодным для постоянного проживания, иметь индивидуальный адрес, по которому можно зарегистрироваться. Также, дом, покупаемый под маткапитал, должен удовлетворять следующим требованиям:

• Жилая площадь составляет тридцать или более квадратных метров, имеет отопление и другие инженерные коммуникации. В доме созданы все условия для проживания детей;
• Дом не должен иметь статус аварийного жилья. Его амортизация составляет не более 50%, есть все документы на недвижимость и земельный участок. Жильцы круглогодично могут проживать, не испытывая каких-либо затруднений;
• Обязательное заключение договора с продавцом о приобретении жилого помещения;
• Относительно развитая инфраструктура: школа, детский сад, медицинский пункт, магазины, почтовое отделение связи.

За счет средств материнского капитала нельзя купить помещения, которые не предназначены для проживания: цокольный этаж, мансарда, отдельный чердак, подвал или гараж. Максимальная этажность дома составляет три этажа.

Как оформить и подтвердить документально?

Можно купить недвижимость, не используя возможности ипотеки. Оформление дома под материнский капитал включает в себя пять основных этапов, не включая промежуточные звенья:

1. Поиск жилья;
2. Подготовка документов для сделки купли-продажи;
3. Непосредственно сделка;
4. Отправка документов в ПФ;
5. Снятие обременения с недвижимости.

Поиск дома

На этапе поиска жилья необходимо выбрать недвижимость, которая понравится. При этом хозяин не против подождать денежные средства из Пенсионного фонда около двух-трех месяцев. При осмотре дома и участка необходимо обратить внимание:

• Сколько потратили продавцы на ремонт, обустройство и благоустройство участка;
• Сколько денег предстоит еще потратить после покупки. От этого регулируется цена на дом и земельный участок;
• Посмотреть и узнать, как добраться до населенного пункта. Хорошая ли дорога (если ехать на собственном автомобиле), как часто ходит общественный транспорт.

Проинформировать продавца о том, что ему некоторое время придется подождать денежные поступления, размещенные от ПФР.

Оформление в собственность земельного участка

В законе No256 разъясняется регламент выдачи материнского капитала, но конкретно о земельных участках не говорится за исключением единственного запрета на федеральном уровне. Но купить землю можно с использованием регионального семейного капитала. При этом семья должна иметь не менее 3 детей, и не в каждом регионе есть такая возможность. Закон говорит о том, что земля не делает комфортней жизнь, но есть риски, что участок будет использован не по целевому назначению.

Периодически выносится на рассмотрение вопрос покупки земли с помощью материнского капитала, но положительного ответа нет. Семья решает вопрос покупки участка двумя путями:

1. Вкладывание собственных денежных средств и покупка земли, на которой стоит интересующий объект;
2. Переезд в регионы, где работает областная программа выделения средств на землю под маткапитал.

Сбор документов и обращение в Пенсионный Фонд за разрешением

Самый основной шаг – собрать документы для покупки жилого дома под материнский капитал. Какие документы должен предоставить покупатель:

• СНИЛС всех членов семьи;
• Подлинник сертификата на материнский капитал;
• Справка ПФ о наличии денежных средств на счете;
• Паспорта обоих супругов и совершеннолетних детей;
• Свидетельство о браке и о рождении ребенка до 14 лет;
• Одобрение жены (мужа) на проведение сделки и оформленное обязательство о предоставлении части дома после завершения сделки купли-продажи.

Справка о наличии материнского капитала является разрешением о том, что Пенсионный фонд не против расходования денег по целевому назначению.

Заключение сделки

Договор купли-продажи можно составить самому, воспользоваться услугами юриста или в нотариальной конторе при заверке договора. Документ содержит объемную информацию. Основной момент: указывается общая стоимость и четкое разграничение между оплатой из материнского капитала и собственных сбережений. Продавец предоставляет документы до осмотра помещения:

• Свидетельство о собственности или выписка из Росреестра. Это гарантия того, что недвижимость принадлежит продавцу. Из документов можно узнать, есть ли другие собственники или люди, которые претендуют, имеются ли обременения;
• Кадастровая выписка, оценочная стоимость. От указанной суммы будет исходить госпошлина у нотариуса;
• План здания, межевой план. Они должны соответствовать тому, что фактически увидят покупатели;
• Сведения о предыдущих собственниках. Необходимо узнать, как продавец приобрел данную недвижимость, кто были предыдущие владельцы. История дома потребуется, чтобы заранее оградить себя от разных сюрпризов.

Землю, в большинстве случаев, можно приобретать только за собственные средства, продавцу оплата переводится наличными. Цена, возможно, будет ниже, чем указана стоимость по кадастровой выписке. Если дом стоит больше, чем остаток капитала, разницу покупатель оплачивает наличными деньгами.

После осмотра недвижимости, если все понравилось и сделан выбор, продавец выставляет свои условия. Обеспечение сделки происходит через залог, задаток или аванс.

1. Для покупателя самым выгодным является внесение аванса, как первоначального платежа. Если сделка сорвалась и не состоялась, то деньги возвращаются покупателю;
2. Продавцы чаще всего выбирают задаток. Это денежное обеспечение исполнения договора и форма расчета. Если покупатель передумал, и сделка не состоялась, задаток остается у продавца. В случае успешного прохождения сделки, сумма задатка входит в сумму договора;
3. Залог в качестве обеспечения договора чаще всего используется при аренде недвижимости, но при сделках купли-продажи его тоже применяют. Это обеспечение исполнения обязательства. Деньги в данном случае могут выступать только, как имущество залога.

При неисполнении или некачественном исполнении обязательства покупателем, продавец может реализовать объект залога. Таким образом, происходит возмещение из полученной суммы и удовлетворение своих требований.

Переход дома во владение новому собственнику

Подача документов на регистрацию является заключительным этапом, когда дом переходит во владение новому собственнику. В регистрационной палате присутствуют обе стороны: продавец и все покупатели, которые есть в договоре. Место регистрации можно выбрать самостоятельно: МФЦ или Росреестр.

На сайте Росреестра указаны специализированные отделения, которые принимают и регистрируют договора по экстерриториальному принципу. Если недвижимость, покупатель и продавец находятся в разных регионах, подать документы можно в наиболее удобном месте для покупателя.

Получение документов делается по предварительной записи. Выдается выписка из ЕГРП. Никаких свидетельств уже не выдается.

Снятие обременения

После того, как собственность оформлена, пока не поступит полная оплата, нет прав отчуждать дом.

Выписка ЕРГП с обременением говорит о том, что условно предоставлена собственность в недвижимость, если не произведен полный расчет. Когда ПФР переведет деньги на счет продавца, новый владелец полностью вступает в свои законные права, обременение с недвижимости снимается.

Перед сделкой рекомендуется прийти в территориальное отделение ПФ и убедиться, что деньги будут переведены вовремя.

Акт приема-передачи дома и ключей

В назначенный день продавец и покупатель встречаются на объекте недвижимости. Проводится заключительный осмотр помещения, передача дома и ключей. Продавец передает покупателю все оригиналы на недвижимость и участок. Составляется акт приема-передачи. Все члены семьи в дальнейшем наделяются долями.

Подводные камни в покупке жилья

Чисто теоретически можно приобрести дом под материнский капитал, напрямую договорившись с продавцом. Но на практике встречаются затруднения, так как деньги переводятся только в безналичной форме и только после государственной регистрации и сделки купли-продажи. До этого момента продавец не получит денежных средств.

Основной нюанс — деньги перечисляются только в безналичном порядке на расчетный счет. Для многих данная процедура непривычная с точки зрения существующей практики расплачиваться через ячейку или кэшем.

Не всегда продавцы хотят связываться с материнским капиталом, когда часть сделки будет совершена после регистрации. Обычно предпочитают, чтобы деньги через ячейку или на аккредитивный счет были перечислены заранее, до начала сделки.

Вступление в ипотеку считается самым распространенным способом. Но купить дом под материнский капитал в ипотеку практически не реально. Банки идут на соглашение ипотечного кредитования только в случаях приобретения квартиры.

Молодые семьи часто прибегают к услугам кредитно-потребительских кооперативов. Сделки с сомнительными фирмами-однодневками таят в себе множество опасностей. Документы, как правило, оформляют риэлторы. Связавшись с займами под материнский капитал, можно его, вообще, не получить.

Сертификат выдается с ограничениями использования. В основном, в течение трех лет с момента рождения ребенка. В исключительных условиях деньги можно потратить раньше. Законность и правильность заключения сделки должен отслеживать Пенсионный фонд. Но механизм не всегда работает безупречно.

Возможные нарушения в процессе использования семейного капитала:

• Обналичивание материнского капитала запрещено, относится к разряду мошенничества. Большое количество уголовных дел заведено именно по факту мошеннических действий;
• Под несуществующих детей или под фиктивные сделки пытаются обналичить средства материнского капитала;
• На момент приобретения недвижимости объект хотят оформить в собственность несовершеннолетних и прочих членов семьи, отступая от всех пунктов закона.

Прокуратура и ПФР всегда оспорит сомнительную сделку, а регистрирующий орган откажет в совершении последующих действий. Причина отказа — при использовании маткапитала в предыдущей сделке не были выполнены условия. Материнский капитал имеет узкое целевое использование. Ровно то, что указано в законе. Самодеятельность карается уголовными статьями.

После получения всех документов, включая выписку из ЕГРП, покупатели становятся полноценными и полноправными собственниками недвижимости. Можно начинать переезд, заниматься пропиской и переоформлением инженерных коммуникаций.