Как на практике реализовывается преимущественное право покупки?

Если в качестве собственников недвижимого имущества зарегистрировано двое и более человек, она считается общей. Общая собственность бывает совместной или долевой. В последнем случае у владельца доли есть право продажи своей части квартиры, правда, с особенностями.

Что представляет собой преимущественное право покупки?

Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на правах долевой собственности, то продажа каждой из долей возможна только при выполнении условий преимущественного права. Они означают предварительное уведомление всех собственников о предстоящей продаже и предоставление им права первыми купить долю в квартире.

Право сособственников и обязанность собственника – продавца указано в статье 250 ГК. Уведомление направляют, чтобы получить согласие на покупку доли или отказа от нее. Это осуществляется разными способами. Но в результате необходимо иметь на руках документальные доказательства, что уведомление получено. Тогда выждав месячный срок, даже если соседи не отреагировали на уведомление, у продавца возникает право продажи доли третьим лицам.

Особенности права покупки комнаты в коммунальной квартире и общежитии

Доля объекта недвижимости должна представлять собой обособленное жилое помещение, в качестве которого выступает отдельная комната, а кухня, санузел и коридор принадлежат всем собственникам. Комнаты бывают в коммунальных квартирах и общежитиях. В том и другом случае предусматриваются особенности сделки.

В случае с коммунальной квартирой вопросов не возникает, так как необходимо оповестить всех собственников помещения. Но в связи с продажей комнаты в общежитии есть непонятные моменты. В одних случаях в Росреестре требуют отказ сособственников, а в других – нет.

Однако разобраться в ситуации не трудно. Достаточно взглянуть на свидетельство о собственности. Если в нем указан не отдельный объект недвижимости, а комната является частью целого объекта, например, сектора, принадлежащего 40 владельцам, то, увы, собственнику придется получить отказ от покупки у каждого из них. Только после этого сделка станет возможной.

Кто обладает преимущественным правом?

По закону все дольщики должны быть оповещены о запланированной продаже доли. Если один из дольщиков умер, то его доля переходит по наследству. Тогда с момента открытия наследства должно пройти шесть месяцев и лишь тогда, когда определен наследник, продавец вправе обращаться к нему, как к другим дольщикам для оповещения о предстоящей сделке.

Обычно общая собственность имеется у супругов. Если один из них продает квартиру, то об этом должен знать другой супруг. Тот же порядок действует и после развода, если недвижимость признана общей.

Уведомление долеобладателей о продаже части квартиры

Вне зависимости от того, какой градус отношений существует между сособственниками, тот из них, кто решил продать долю, должен оповестить остальных соответствующим образом. Устного личного или телефонного разговора мало. Необходимо написать и вручить уведомление об этом факте.

Самым распространенным способом является отправление по почте заказным письмом с уведомлением отправителя. То же самое делают через нотариуса. Тогда специалист заверяет уведомление и лично отправляет его по адресу регистрации сособственника.

Как составляется документ?

Если у гражданина нет опыта в составлении подобных документов, то лучше обратиться к специалисту. Впрочем, составить его самостоятельно не составит особого труда. Определенной формы документа нет. Главное, чтобы он содержал необходимую информацию. Гораздо труднее бывает доставить документ до адресата. Но должен быть уведомлен каждый из совладельцев квартиры по отдельности.

Временные рамки уведомления

После подтверждения факта того, что сособственник принял уведомление, должно пройти тридцать дней. Если по истечении этого срока действий от него не последует, то продавец может предлагать долю другим лицами.

Трудности возникнут, если один из сособственников отсутствует, и его место проживания неизвестно. Также придется повременить с продажей до того момента, пока не назначен наследник, если совладелец скончался.

Образец уведомления

Документ может быть составлен примерно следующим образом.

«Настоящим (ФИО) уведомляет (ФИО) о том, что продает свою долю в праве общей собственности, находящуюся по соответствующему адресу.

По статье 250 ГК (ФИО) имеет преимущественное право покупки доли, принадлежащей (ФИО) в общей собственности. Прошу не позже 1 месяца с момента вручения сообщить о намерении приобрести долю или отказаться от нее. При отказе или неполучении ответа принадлежащая доля (ФИО) будет реализована иному лицу».

Кроме того, владелец вправе продать свою долю только по той цене, которую предложит сособственникам. Поэтому в уведомлении должна указываться и предполагаемая стоимость части недвижимости.

Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире.

Отказ от преимущественного права

Если сособственник отказывается от выкупа, он должен оформить это в письменном виде. Тогда составляют соответствующее заявление, извещают владельца заказным письмом или вместе с ним отправляются непосредственно в Росрестр и подают заявление. Это наиболее предпочтительный вариант. Но для его реализации владельцу потребуется собрать всех сособственников и вместе отправиться в Росреестр, что далеко не всегда представляется возможным.

Форма отказа

Как и в случае с уведомлением, установленной законом формы отказа нет. Но в тексте обязательно должны указываться следующие сведения:

• адрес объекта недвижимости (юридический) и описание доли (площадь или %-ное отношение);
• сумма выкупа;
• срок рассмотрения данного предложения;
• ФИО и данные удостоверения личности.

Документ подписывают, ставят дату и печать нотариуса, если он составлялся через специалиста.

Кто должен фиксировать отказ?

Заявление направляется нотариусу, если договор купли – продажи будет оформляться через него.

Если же договор планируется составить в простой форме без нотариального удостоверения, то каждый из сособственников выражает согласие в отдельном заявлении и подать его в Росреестр.

Образец отказа от преимущественного права

Заявление может выглядеть следующим образом.

«Сообщаю, что мне (ФИО) известно о продаже (ФИО), принадлежащей ей на праве общей собственности 1/3 доли квартиры (указание площади, адреса), которая соответствует (цена).

От права преимущественной покупки на основании статьи 250 ГК я отказываюсь и соглашаюсь на продажу 1/3 доли квартиры, принадлежащей (ФИО)».

Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире.

Таким образом, в зависимости от конкретной ситуации, преимущественное право покупки может быть реализовано без проблем или с наличием таковых. Если ситуация выглядит тупиковой, например, когда по закону необходимо получить отказ от покупки и 39 соседей в общежитии, то выход видится в заключении договора дарения. В то же время собственник должен осознавать высокие риски осуществления такой сделки. Перед тем, как на нее соглашаться, нужно получить подробную консультацию специалиста, заслуживающего доверие.