Содержание
Узаконивание перепланировки жилого помещения означает подтверждение факта соответствия проведенных работ установленным нормам и правилам. Собираясь перепланировать жилье, нужно точно знать, какие именно действия нуждаются в специальном разрешении по закону, а какие – нет. На граждан, не соблюдающих требования, предъявляемые законодательством, накладывается определенная ответственность – от штрафов до лишения жилья.
Что такое перепланировка квартиры?
Вопросы осуществления перепланировочных мероприятий регламентируются главой 4 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Соответственно жилищному законодательству различают два понятия:
- переустройство — это монтирование, перемещение или обновление инженерных коммуникаций, сантехоборудования, электросетей и иных приспособлений, в результате чего нужно вносить коррективы в техпаспорт жилища;
- перепланирование — это такая модификация помещений, результаты которой также нуждаются во внесении в технические характеристики жилплощади.
Таким образом, основной критерий отнесения выполняемых работ к перепланировочным — это необходимость внесения их результата в техпаспорт жилья.
Кроме ЖК, также освещает вопросы модификации планировки жилища Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилья. Так, в п. 1.7.1 указывается перечень работ, изменяющих конструкцию квартиры МКД:
- перенесение и разбор перегородок;
- перемещение дверных проемов;
- присоединение и разъединение комнат в квартирах;
- оборудование дополнительных туалетов и кухонь;
- расширение жилплощади за счет вспомогательных помещений, например, чуланов, кладовок;
- удаление входов через кухни;
- переоборудование дополнительных тамбуров.
Перепланирование по закону может производиться только тогда, когда заинтересованным в этом лицом получено соответствующее разрешение. В противном случае любая перепланировка незаконна.
Этапы перепланировки
Для законного осуществления перепланировочных мероприятий нужно совершить такие действия:
- Составить проект планируемых работ. Для этого нужно взять план квартиры, в которой будет производиться ремонт. Если нет плана конкретно этой жилплощади, то можно взять похожий: типовые квартиры примерно совпадают размерами и расположением основных помещений. Оригинальный проект имеет значительные преимущества: в нем есть обозначения всех несущих конструкций, коммуникаций и размеры комнат и вспомогательных помещений. Может возникнуть ситуация, когда плана нет, тогда самостоятельно определяют несущие конструкции и производят замеры. Если документ был, но утерян, восстанавливают его в Росреестре.
- На плане красным наносятся участки демонтажа, а зеленым – участки возведения новых конструкций. Указывают также новые размеры, если они изменились в пределах жилья.
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Максимально допустимое увеличение жилой площади – 25 %, при несоблюдении этого требования разрешение на проведение таких работ выдано не будет.
- Подается заявка в Жилинспекцию, после чего нужно ожидать одобрения этой инстанции. В соответствии с ЖК в течение 45-дневного срока работники инспекции изучат предоставленные документы и проверят соответствие проекта действующим законодательным требованиям.
- После получения разрешения от Жилищной инспекции можно приступать непосредственно к ремонтным работам. Некоторые проводят капремонт помещений вначале, а уже по факту пытаются получить одобрение Жилинспекции. Это в корне неправильный подход, поскольку разрешение могут не дать, и велика вероятность, что в только что отремонтированном жилище придется все возвращать, как было.
- По результатам перепланировки нужно снова обратиться в Жилищную инспекцию для получения акта завершенных работ.
- Внести изменения в технический план и кадастровый паспорт квартиры.
Проект можно делать не самостоятельно, а обратиться за этим в проектное бюро. Тогда при разработке плана работ будут уже учтены все действующие требования.
Какие изменения не нужно узаконивать?
Ответ на этот вопрос очевиден – если произведенные изменения пространства не подлежат включению в технический паспорт квартиры, заниматься их оформлением не нужно. Так, если речь идет о косметическом ремонте, остеклении балконов, то ничего приводить в соответствие с законом не нужно, поскольку нарушений нет.
Для того чтобы выяснить, будет ли считаться определенное действие перепланированием, нужно посмотреть на технический план жилого помещения. Если в результате проведенных работ план изменится, то это перепланировка (ст. 25 ЖК).
Например: снятие балконной двери не приводит к таким изменениям конфигурации жилища, которые бы потребовали внесения корректив в техплан, поэтому перепланировкой не считается.
Ограничения
170-м Постановлением Госстроя устанавливается и список работ и связанных с ними действий, проведение которых не допускается действующим законодательством:
- нарушать посредством перепланирования как всей квартиры, так и отдельных комнат прочность дома;
- мешать функционированию коммуникаций;
- нарушать сохранность внешнего вида;
- препятствовать работе противопожарных устройств;
- ухудшать своей перепланировкой условия проживания всех или отдельных жильцов.
Если квартиросъемщик допустил незаконное переустройство в используемом им помещении, он по закону обязан вернуть все в надлежащее состояние. Если же незаконные действия по переустройству помещений привели к аварийному состоянию здания, то устраняет эти последствия обслуживающая дом организация.
Порядок узаконивания
Для законного перепланирования своего помещения гражданин должен подать в Жилищную инспекцию заявление с просьбой выдать соответствующее разрешение, сопроводив его определенным пакетом документов. По результатам рассмотрения инспекторами поданных бумаг будет выдано либо разрешение, либо отказ в перепланировании.
Заявление
В документе должны быть обозначены следующие моменты:
- реквизиты лица, подающего бумагу (это может быть как физлицо, так и организация);
- указывается собственник жилья и правоустанавливающие документы;
- просьба выдать разрешение на перепланировку;
- уточняется, какие именно работы будут осуществлены;
- пишется обязательство исполнять перепланировку в соответствии с проектом, в обозначенный срок, без нарушений требований действующего законодательства;
- указывается, если есть и необходимо, согласие на проведение работ от лиц, проживающих в этой квартире (в случае проживания по договору соцнайма).
Кстати: заявление о перепланировочных работах не отличается от заявления о переустройстве, для различения вид работ указывается в самом тексте документа.
Необходимые документы
Подавая заявление в Жилинспекцию, нужно принести и такие документы:
- заявление;
- любой документ, подтверждающий личность заявителя (например, паспорт);
- документ, который подтверждает право собственности на дом (договор купли продажи, завещание и так далее);
- технический паспорт, поэтажный план и экспликация (эти документы можно получить в Росреестре);
- проект (этот документ выдаст архитектурное ведомство);
- письменное разрешение всех людей, которые являются собственниками дома.
Если заявитель проживает в квартире на основании договора социального найма, то ему также потребуется принести письменно оформленные документы о согласии на это всех совместно проживающих с ним лиц.
Процедура узаконивания через суд
Узаконивание перепланировки квартиры посредством обращения в судебную инстанцию реализуется в том случае, если владелец жилья производит технические изменения без предварительного согласования с муниципальными ведомствами по жилищно-строительным вопросам, то есть – самовольно.
Основание для обращения в суд – наличие подготовленного проекта перепланировки, а также письменного запроса на его легализацию и разрешение внесения технических изменений в план для их последующей фиксации в Государственном кадастре недвижимости. Если суд одобрит прошение, заявитель должен обратиться в административный орган для подтверждения внесения корректив в техническую документацию объекта.
Следует сказать, что самовольные действия граждан по изменению планировки жилья облагаются финансовыми санкциями – в зависимости от объема выполненных работ без предварительного разрешения штраф за перестройку квартиры для ее владельца может составлять от 2,5 до 100 тыс. рублей.
Исковое заявление
Нужно в заявлении в свободной форме изложить суть перепланировки, уточнить, что несущие конструкции не затронуты, а так же указать, на что именно нужно разрешение, например: «Прошу признать законность произведенной перепланировки» или «Прошу признать перепланировку соответствующей закону». К заявлению необходимо приложить:
- копию паспорта;
- копию документа об оплате госпошлины;
- справки формы 7 и 9;
- копии правоустанавливающих документов;
- старые и новые техпаспорта (если есть отметка о незаконной перепланировке).
Все собственники квартиры в данной ситуации являются соистцами. Копии заверяются нотариально.
Так же, если у вас есть проект перепланировки (заказывается у проектной организации), вы можете подать заявление на узаконивание перепланировки через портал госуслуг в соответствующем разделе.
Стоимость
Составление архитектурного плана. План обычно делается сотрудниками БТИ. Стоимость проекта в среднем – 25.000 – 35.000 рублей. Также вы можете заказать план в частной компании, однако в большинстве случаев стоимость плана в таком случае будет в 2 раза больше.
Также перед проведением работ желательно проконсультироваться с хорошим юристом. Обычно стоимость консультации не очень высока (1.000 – 3.000 рублей).
После перепланировки вам также нужно будет сделать новый техпаспорт (800 – 1.500 рублей).
Сбором документов, подготовкой плана и обращением в государственные органы можете заниматься не вы, а специализированная компания, которая будет представлять ваши интересы. За оказание подобных услуг также придется заплатить (в среднем цена таких услуг составляет 15.000 – 75.000 рублей).
Если вы занимаетесь легализацией самовольной перепланировки, то вам также придется заплатить различные штрафы и покрыть судебные расходы.
Следует иметь в виду, что для согласования производства отдельных действий требуется эскиз, а для некоторых — проект. Это будет зависеть от сложности планируемых модификаций жилплощади. После завершения работ Жилищная инспекция произведет проверку соответствия сделанного заявленному плану.