Как осуществляется продажа квартиры, у которой два собственника: все нюансы вопроса

К вопросу покупки жилья абсолютное большинство граждан стараются подходить максимально ответственно. И несмотря на всю ту важность, которую представляет собой выбор непосредственно самой квартиры, нельзя недооценивать юридическую составляющую сделки купли-продажи.

Если речь идет просто о смене одного владельца на другого – правовая сторона упрощается, а вот в случаях покупки (продажи) квартиры, у которой может быть два собственника, т.е. находящейся в совместном или долевом владении, нужно учитывать ряд нюансов.

Как купить квартиру, принадлежащую двум собственникам?

Даже если в документах указан один собственник, на деле ситуация может оказаться несколько иной. Нередко неприятные сюрпризы ожидают покупателей уже на этапе окончательного оформления, что, в лучшем случае, увеличивает срок проведения сделки, а в худшем – полностью ее аннулирует.

Почему у квартиры могло оказаться несколько владельцев?

Существует несколько причин, по которым имущество, в том числе – и квартира, может оказаться в совместном владении. Таковыми являются:

• Оформление покупки двумя и более людьми;
• Приватизации жилья на нескольких родственников;
• Завещание на недвижимость, написанное в пользу нескольких лиц;
• Приобретение жилья супругами в период официально зарегистрированных отношений.

В любом из перечисленных случаев владельцем жилья становится не одно лицо, а два и более.

На протяжении периода владения жильем долевая собственность может быть изменения на совместную и наоборот! Поэтому важно выяснять статус имущества непосредственно на момент проведения сделки.

Долевое и совместное владение: в чем разница?

С одной стороны, и совместное, и долевое владение имуществом предусматривает одно и то же: наличие нескольких собственников у одного объекта. Но с другой – нельзя утверждать, что рассматриваемые понятия абсолютно идентичны.

В соответствии с ГК РФ, долевое владение изначально предусматривает, что у каждого из собственников четко определена часть, ему принадлежащая. И вовсе необязательно такие доли будут равными. Распоряжаться владелец может той частью, которой владеет. Совместная же собственность не предусматривает разделения на части, а значит – все операции, связанные с продажей, дарением, передачей в наследство и т.п. осуществляются исключительно на принципах добросовестности каждого собственника. По согласованию сторон любое имущество, в том числе – и квартира, находящееся в общей собственности, может быть разделено на части. В этом случае совместное владение перейдет в долевое.

Главное отличие между долевым и совместным владением заключается в том, что в первом случае возможно продать часть жилья, а во втором квартиру можно продать только полностью.

Что нужно учитывать при покупке жилья у долевых и совместных собственников?

Если вы намереваетесь купить всю квартиру, находящуюся в долевом владении, то продавцами будет выступать то же количество лиц, которое оформлено как долевые собственники. Обратите внимание: юридически согласие второго (третьего и т.п.) собственника не требуется, поэтому убедиться, что все владельцы выступают за продажу необходимой вам квартиры придется именно вам.

Чтобы избежать неприятностей, всегда стоит интересоваться семейным положением продавца, у которого вы планируете совершить покупку. Если собственность не долевая, а совместная, то в праве на нее будет указан только один владелец, что не отменяет необходимости согласия второго.

Обратите внимание: если квартира была приобретена в браке, то ее продажа без согласия второго супруга считается мошенничеством, а значит – сделка признается недействительной. Данный момент находится в интересах покупателя, поэтому именно ему следует заручиться не просто письменным согласием всех собственников, но и заверить его нотариально.

Единственный момент, при котором можно не учитывать интересы супруга или супруги продавца – это наличие брачного договора, в котором указано, что одна из сторон не имеет права на продаваемое имущество.

Зачастую в России семейные пары не составляют брачный контракт, поэтому, в случае развода, половина квартиры достанется мужу, а другая 1/2 доли будет принадлежать второму собственнику — жене.

Однако поскольку квартира может попасть в совместную собственность не только в браке, необходимо все же озаботиться получением письменного согласия всех владельцев, вне зависимости от их правового статуса.

Как оформить квартиру на двух собственников?

Нередко судам приходится рассматривать дела, в которых два и более человека пытаются доказать свое право владения жильем, принадлежащим по документам только одному. Сложно сказать, почему практика оформления документов сразу на двух владельцев (к примеру, супругов) еще не получила должного распространения, однако тем, кто вкладывает личные деньги в покупку квартиры, следует самим позаботиться об оформлении статуса владельца. Тем более, что оформление жилья на 2-х собственников не предусматривает особо сложных бюрократических проволочек и мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи.

Тем, кто оформляет квартиру в совместную собственность, понадобятся:

• Паспорта (для лиц, не достигших определенного возраста, – свидетельство о рождении) всех тех, кто будет владельцем приобретаемой квартиры;
• Документ, на основании которого будет оформляться право собственности (договор купли-продажи, дарственная, завещательное распоряжение и т.п.);
• Техническая документация на жилье;
• Кадастровый номер;
• Техническая документация на перепланировку жилья, если таковая производилась;
• Квитанции, подтверждающие оплату необходимых пошлин.

В зависимости от того, каким именно способом квартира переходит в собственность других лиц, список может быть изменен и/или дополнен.

Если же планируется долевое владение приобретаемой квартирой, то в праве собственности помимо данных самого владельца должна быть указана та доля, которой он владеет. В этом случае каждый владелец получает свое свидетельство, в котором указана принадлежащая ему площадь.

На оборотной стороне прописаны сведения обо всех остальных долевых владельцах. В таком случае порядок действий следующий:

1. Подготовка всех документов на жилье.
2. Составление и заверение у нотариуса соглашения, в котором будут прописаны доли. В случае, если будущие владельцы не приходят к согласию о размере принадлежащей каждому доли, они могут обратиться с данным вопросом в суд.
3. Написание и подача заявления. Поскольку запись в реестре будет сделана под одним номером, важно, чтобы все совместные собственники подали заявление одновременно или даже написали их на одном листе бумаги.
4. Получение документов на руки. Как правило, если все составлено правильно и все документы в наличии, собственники получают документы через 30 рабочих дней с момента подачи заявления. В случае, если при подаче документов что-то было упущено, срок может увеличиться практически вдвое.

Перед принятием решения о том, какой же вариант оформления приобретаемого жилья наиболее выгоден именно для вас, рекомендуем ознакомиться со всеми плюсами и минусами каждого способа, а лучше – заручиться грамотной юридической поддержкой. Помните: недвижимость – покупка, требующая внимательности, а потому лучше обезопасить себя от всевозможных нюансов и неприятностей.