Содержание
Собственник имеет право продать квартиру даже с зарегистрированными жильцами. Обычно перед сделкой члены семьи выписываются без возражений, но случаются и конфликты: с бывшими супругами или родственниками, не желающими освобождать помещение. Отказ от снятия с учета по месту проживания не препятствует продаже объекта недвижимости.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Регистрация жильцов не обременяет собственности, и владелец квартиры вправе распоряжаться ею так, как считает нужным. В соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ после продажи помещения члены семьи собственника теряют право на проживание и подлежат выписке.
Исключение составляют случаи, когда приобретенная в браке жилплощадь оформлена в собственность одного из супругов. Продать совместно нажитое имущество без ведома мужа или жены не получится — сделать это можно только по обоюдному согласию или после долевого раздела.
При совершении сделки используется стандартный договор купли-продажи: отдельным пунктом следует прописать ФИО проживающих, основания для их регистрации и сроки, в которые они обязуются освободить жилплощадь.
Чтобы узнать имена и точное количество прописанных в квартире людей, нужно попросить у продавца выписку из паспортного стола.
Как продать квартиру с прописанным жильцом?
Чаще всего такие ситуации возникают, когда в квартире зарегистрирован человек, фактически проживающий в другом месте; реже — после безуспешной попытки принудительного выселения.
Бывшие супруги после развода теряют право на регистрацию (ст. 31 ЖК РФ) однако суд — если нет других вариантов для проживания — может разрешить им временно проживать в квартире.
Хотя закон не воспрещает владельцу распоряжаться недвижимостью, найти на неё покупателя довольно трудно — мало кто соглашается на сомнительную сделку. Поэтому лучше договориться с родственниками мирным путем.
Добровольная выписка зарегистрированных лиц
После перехода квартиры к новому собственнику, жильцы обязаны выписаться. Для этого им нужно явиться в территориальное отделение ФМС с паспортом, военным билетом (для военнообязанных) и написать заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства. Правила процедуры утверждены постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.95 г.
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
- Совершеннолетние могут выписаться «в никуда», указав любой адрес. Получив на руки листок убытия, гражданин должен в течение 30 дней зарегистрироваться на другой жилплощади, в противном случае ему грозит статус лица без определенного места жительства.
- Несовершеннолетних снять с учёта могут только родители — с пропиской по новому месту. В паспортном столе нужно предъявить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в которой будет проживать ребенок, паспорт и свидетельство о рождении. Если ребенку исполнилось 14 — он обязан явиться в районный отдел ФМС лично.
Другой вариант — регистрация на новом месте жительства. После прописки территориальный ФМС в трехдневный срок известит своих коллег, и жильца снимут с учета по предыдущему адресу.
Выписка жильцов без их согласия
Если жильцы отказались выписываться или физически не могут сделать это (живут за границей, связь с ними утеряна, отбывают наказание в местах лишения свободы), новому владельцу придётся выселять их в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Итог рассмотрения дела зависит от его обстоятельств — гарантий, что суд примет решение о выселении, нет.
- Иск может быть удовлетворен, после чего новый владелец вправе подать заявление в паспортный стол на основании судебного решения – зарегистрированных лиц выпишут из квартиры.
- Судья может признать сделку недействительной и обязать продавца вернуть покупателю деньги. Обычно такие решения выносятся при обнаружении мошенничества продавца — например, тот умолчал о том, что в квартире проживают родственники.
- В удовлетворении иска суд может отказать.
Продавцам «нечистых» квартир трудно найти покупателей даже с хорошей скидкой — памятуя о том, что скупой платит дважды, люди избегают сомнительных сделок, грозящих обернуться судебными тяжбами. Если продать жилье нужно, а желающих купить её нет, на помощь придут риелторы.
Выкуп квартиры агентством недвижимости
Существуют агентства, специализирующиеся на выкупе проблемного жилья. Они приобретают квартиры у собственников с большой скидкой, освобождают от жильцов через суд или по обоюдному согласию (штат юристов вкупе с многолетним опытом позволяют это сделать быстро и эффективно) и перепродают по нормальной рыночной цене.
Однако и здесь имеются исключения. Агентства недвижимости не работают с квартирами, в которых на правах постоянного пользования проживают граждане, не подлежащие выписке.
Кого нельзя выписать из квартиры: защищенные законом категории жильцов
Есть несколько категорий лиц, которых не удастся выселить даже через суд — это противоречит государственным правовым нормам:
- жильцы, проживающие в помещении на момент его приватизации, отказавшиеся от своей доли в пользу единственного собственника;
- граждане, зарегистрированные на основании завещательного отказа;
- несовершеннолетние и недееспособные лица;
- лица, заключившие с владельцем жилья договор ренты (обременение).
Если во время приватизации прописанные родственники отказались от своей доли квартиры в пользу кого-то из членов семьи и не воспользовались своим правом приватизации по другому адресу, их нельзя принудительно выписать (ст. 19 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Право проживания на основании завещательного отказа неприкосновенно. Оно возникает при передаче жилья наследникам с имущественной обязанностью в пользу третьего лица. Пример: покойный завещал квартиру детям с условием, что в ней будет пожизненно проживать его супруга-вдова. В такой ситуации человек может выписаться только добровольно. Если квартира будет продана, право проживания за жильцом сохранится.
Права несовершеннолетних (недееспособных) членов семьи охраняются государством. Выписать их можно только с одновременной регистрацией по другому адресу. Лазейка, которую предоставляет ст. 292 ГК РФ (переход жилья к новому собственнику автоматически лишает членов семьи оснований для регистрации), не позволяет их выселить «в никуда», а уж принудительно — тем более. Если случится судебное разбирательство, судья с большой долей вероятности будет на стороне ребенка или инвалида.
Договор ренты исключает возможность продажи жилья без передачи обязательств по содержанию жильца. Такой договор налагает обременение на квартиру. Новый владелец может продать ее только с согласия получателя ренты, и к новому владельцу перейдут обязанности по его обеспечению вместе с жильем.
Если прописанные в квартире жильцы заключили с собственником договор аренды сроком более чем на год, то квартира считается обремененной. Перед ее реализацией необходимо расторгнуть договор аренды.
Итак, закон не запрещает собственнику продавать недвижимость с прописанными жильцами, однако покупатель, не проверив объект на «чистоту», может столкнуться с непредвиденными трудностями. Будьте осторожны при заключении сделки: требуйте выписку из паспортного стола, не верьте на слово, уточняйте все условия в договоре и внимательно изучайте закон, чтобы не пришлось впоследствии вести судебные тяжбы.