Содержание
При необходимости поменять жилищные условия возможно несколько вариантов осуществления сделки. Не всегда у физического лица есть несколько жилых объектов в собственности, что позволяет продать одну квартиру и проживать временно в другой (у друзей, родителей, родственников и т.д.), что создает необходимость осуществления альтернативной сделки.
Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?
Сегодня жилье, принадлежащее частным лицам, не обменивается. Только муниципальные жилые помещения обмениваются при соблюдении требований жилищного законодательства. В случае с недвижимостью, находящейся в собственности, целесообразно использовать альтернативную сделку купли-продажи жилья.
Сложность альтернативной сделки заключается в наличии не двух владельцев жилья, а большего количества. Это создает цепочку заинтересованных лиц, которые зависимы от порядочности и заинтересованности друг друга в успешной реализации задуманного.
Пример такого соглашения: владелец 2-комнатной квартиры желает приобрести дом, владелец дома желает купить 3-комнатную квартиру, собственник которой согласен на 2-комнатную с доплатой.
Порядок действий
С первого шага подготовки к сделке заинтересованному лицу следует внимательно отнестись к ее реализации. Для этого рассматриваются отдельные этапы оформления, что позволяет рассмотреть процесс целиком и понять основные нюансы.
Поиск покупателя
Процесс поиска покупателя для осуществления альтернативной сделки практически не отличается от стандартного. Есть несколько способов поиска потенциальных участников соглашения:
- интернет-сайты объявлений;
- знакомые, друзья, родственники, «сарафанное радио»;
- социальные сети;
- газеты объявлений;
- агентства недвижимости.
Выбор подходящего способа зависит от предпочтений и возможностей конкретного заинтересованного лица. Лучше прибегнуть к помощи профессиональных риелторов, так как сделка относится к разряду сложных и без помощи специалистов не обойтись.
Оценка квартиры
После подбора подходящих вариантов необходима оценка объектов. Она позволяет понять соразмерность стоимости каждого жилого объекта и правильно реализовать сделку.
Примерную стоимость недвижимости можно понять, исходя из указанных цен по предложениям на рынке в данный момент времени на аналогичные по характеристикам объекты. Для получения точной и верной цифры проводят оценку объекта с выдачей заключения специалиста.
Сбор документов
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Для проведения сделки, оформления договора и проверки юридической чистоты участники собирают определенный пакет документов. В него включаются:
- правоустанавливающие бумаги на жилой объект;
- паспорт собственника;
- выписка из ЕГРП;
- техпаспорт и кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- доверенность, если собственник действует через представителя;
- согласие супруга, если отчуждается объект, находящийся в совместной собственности;
- справка о полном погашении платежей за коммунальные услуги.
В обязательный пакет добавляются дополнительные документы при необходимости в конкретном случае.
Выбор приобретаемой квартиры и ее авансирование
Выбор подходящего варианта осуществляется на основе предпочтений участников сделки и отношения объектов, выступающих предметами сделки. При закреплении достигнутых договоренностей возможно внесение аванса за квартиру. Для правильного отражения и юридического подтверждения выплаченной суммы составляют предварительный договор с указанием суммы внесенного аванса.
Передача денег и оформление сделки
Для правильного оформления сделки составляют соответствующий договор купли-продажи. Форма закреплена законодательством как простая письменная. Для передачи денежных средств дополнительно составляется расписка, если покупатель вносит деньги в наличной форме.
Кроме такого способа применяются альтернативные:
- передача средств через банковскую ячейку;
- перевод в безналичной форме.
Первый вариант наиболее предпочтителен, так как безопасен. В таком случае продавец получает внесенные в ячейку денежные средства только после перерегистрации права собственности.
Приемка-передача квартиры
К основному договору следует составлять акт приемки-передачи имущества. Это позволяет зафиксировать факт перехода недвижимости, все особенности и характеристики. До момента составления указанного акта продавец несет ответственность за объект и оплачивает коммунальные услуги.
Срок составления акта приемки-передачи оговаривается сторонами и обычно варьируется в пределах 2 недель. Стороны вправе оговорить иной период времени, предоставляемый до момента окончательного перехода объекта новому собственнику.
Как проходит альтернативная сделка?
Для осуществления альтернативной сделки купли-продажи квартиры необходимо исполнение целой цепочки действий. После поиска вариантов и сбора всех участников и объектов в единую систему, необходимо действовать следующим образом:
- Образовывается цепочка покупателей и продавцов.
- Проводится оценка объектов, сбор и подготовка документов, обсуждение между парами покупатель-продавец особенностей сделки.
- Заключаются договора между заинтересованными лицами. Так как альтернативная купля-продажа складывается из нескольких мелких сделок, поэтому договора заключаются отдельно по каждой.
- Вносятся денежные средства в банковские ячейки на имя получателей. Этот вариант применим для такого вида соглашения из-за большого количества участников.
- Проводится одновременная государственная регистрация прав по всем договорам.
- При успешной реализации предыдущего шага все, кому положены денежные средства по условию заключенного соглашения, забирают их из ячеек.
При регистрации, если одно из нескольких соглашений не проходит по каким-то причинам, то страдают именно участники этого договора. При этом под ударом находятся все остальные договоренности в отсутствие у одной из пострадавших сторон средств на исполнение обязательств перед другой.
Возможные риски
Альтернативная сделка купли-продажи жилплощади считается рискованной из-за нескольких факторов:
- большое количество участников;
- многоэтапность исполнения.
Каждый из участников может отказаться мошенником или переменить мнение относительно участия в сделке. В связи с этим возникает большое количество рисков, способных повлиять на успех реализации.
Срыв сделки из-за большого количества участников
Одним из вариантов рисков при заключении альтернативного соглашения является большое количество участников. Если цепочка заинтересованных лиц слишком велика, возникают определенные трудности:
- один из участников передумал, вся цепочка становится неактуальна;
- один из договоров не прошел регистрацию, из-за чего страдают остальные;
- осуществление мошеннической схемы одним или несколькими участниками;
- высокая комиссия риелтора при большом количестве лиц и сложности сделки и. д.
С большим количеством сторон связана как наибольшая выгода, так и максимальный риск. С одной стороны, участники нашли именно тот объект, который нужен, с другой – существенная взаимозависимость друг от друга.
Недобросовестные риелторы
Еще одной проблемой становится недобросовестное отношение риелтора к сделке. В этом случае возникает риск полного срыва оформления и ущемление интересов отдельных участников. Выходом становится привлечение только проверенных специалистов, которые проводили подобные сделки.
Владелец квартиры – мошенник
Защитой от мошеннических действий каждого участника становится договор купли-продажи. Для исключения такой возможности используется привлечение в сделку только знакомых и проверенных лиц. В остальных случаях следует внимательно отнестись к проверке юридической чистоты объекта, прав собственника и грамотно составлять договор.
Низкая квалификация специалистов
Сопровождение такой сделки требует профессионального подхода и участия в деле специалистов. Если в деле участвуют непрофессиональные люди, возникнет множество проблем и трудностей. Избежать этого можно обращением к проверенным риелторам, имеющим хорошие отзывы и навык заключения именно таких соглашений.
В результате, альтернативная купля-продажа подразумевает участие сразу нескольких заинтересованных лиц и заключения нескольких соглашений с одновременной регистрацией. При этом исполняются интересы всех сторон, каждая из которых получает желаемый объект в собственность.