Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Покупка недвижимости по ипотечному кредиту имеет множество нюансов. Главный – отсутствие полного права собственности у заемщика до окончательного погашения платежей по кредиту. При необходимости продать такое жилье возникают проблемы, связанные с ограничением прав заемщика, поиском потенциального покупателя и получением одобрения банка на совершение сделки.

Возможно ли продать залоговое жилье?

Возможность отчуждения приобретенной по ипотечному кредиту квартиры существует. Несмотря на отсутствие полного права распоряжения имуществом, заемщик по ипотеке вправе продать объект при согласовании с банком. Сделать это непросто, так как потребуется подготовка определенного пакета документов, получение одобрения кредитной организации и т.д.

Как можно продать купленную в ипотеку квартиру?

Существует несколько вариантов отчуждения жилого объекта, приобретенного в ипотеку. Каждый из них имеет преимущества и недостатки. Выбор способа напрямую зависит от возможностей заинтересованного лица и позиции банка по вопросу продажи объекта.

Досрочное погашение

Один из вариантов отчуждения объекта недвижимости, купленного с привлечением ипотечного кредита, поиск покупателя, согласного выплатить оставшуюся часть долга. Найти такого непросто, так как сделка требует одномоментного внесения большой суммы денежных средств. Успех реализации зависит от нескольких факторов:

• величины остатка суммы долга. Чем больше осталось непогашенной задолженности, тем сложнее найти покупателя, согласного погасить ее;
• отношения банка к осуществлению подобных сделок.

Чтобы заключить подобное соглашение, следует оповестить банк о решении продать жилье. В большинстве случаев банки не приветствуют такие перемены, но идут навстречу заемщику, взвесив все риски.

После получения согласия от банка заемщик проходит следующие этапы:

1. Оценка оставшейся суммы задолженности.
2. Оформление заверенного нотариально соглашения между заемщиком и покупателем.
3. Снятие с регистрационного учета всех прописанных в ипотечном жилье.
4. Внесение оставшейся суммы задолженности покупателем.
5. Снятие с объекта ипотечного обременения.
6. Прохождение регистрации прав на объект.

Для правильного осуществления процедуры целесообразно сначала получить согласие представителей банка, только после этого приступить к оформлению договора купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Порядок самостоятельной продажи квартиры основывается на оповещении потенциального покупателя о наличии залога. Скрывать эту информацию не стоит, так как она рано или поздно станет известна, что негативно отразится на осуществлении сделки. Если покупатель согласен на приобретение имущества, находящегося в ипотеке, действовать следует определенным образом:

1. Обращение покупателя к займодателю с заявлением о выкупе имущества.
2. При согласии – внесение в 2 банковские ячейки денежных сумм: одна часть на погашение оставшейся доли займа, вторая – на выплату продавцу его части от стоимости жилья.
3. Снятие обременения.
4. Регистрация права собственника через Росреестр.
5. Получение всеми участниками полагающихся денежных сумм из банковских ячеек.

Без участия кредитной организации не стоит начинать оформление самостоятельной купли-продажи ипотечного имущества. Начинают подготовку к продаже с обязательного оповещения банка.

Продажа с помощью банка

Иногда банк самостоятельно занимается сопровождением сделки и заинтересован в продаже жилья. Так же банку выгодно самостоятельно контролировать проведение сделки для исключения возможности допущения юридических ошибок и неверного оформления документов.

Заемщику такой вариант с точки зрения временных затрат выгоден, так как от него потребуется лишь подпись. Минусом является отсутствие заинтересованности кредитной организации с поиска привлекательного покупателя, желающего купить объект дороже. Банк ставит перед собой задачу только возместить стоимость объекта, поэтому учитывает исключительно собственную выгоду.

Продажа долговых обязательств

Иногда кредитная организация больше заемщика заинтересована в продаже объекта. Такое возможно в ряде случаев:

• заемщик лишился постоянного и достаточного для выплаты долга дохода;
• у плательщика по кредиту появились серьезные проблемы со здоровьем, не позволяющие трудиться и т.д.

При наличии веских причин займодателю выгоднее перепродать долговые обязательства, чтобы защититься от невыплаты части кредита. В таком случае займодатель стремиться как можно скорее найти покупателя и не ставит целью максимально выгодную продажу объекта.

Нужно ли разрешение банка на продажу?

Независимо от способа отчуждения приобретенного в ипотеку объекта требуется разрешение банка на его продажу.

До момента внесения последнего платежа собственником квартиры покупатель в полной мере не является. Он вправе пользоваться и проживать в ней, но не распоряжаться. Именно поэтому без согласия банка не удастся оформить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности.

Перечень документов для оформления купли-продажи

Для оформления сделки по продаже квартиры необходимо подготовить определенный набор документов. Он необходим для внесения в договор корректных данных и представления покупателю. В обязательный набор войдут:

• паспорта участников сделки;
• справка о погашении оставшейся части кредита;
• подтверждение снятия обременения с объекта;
• подтверждение зачисления приобретателем денежных средств в погашение оставшейся части долга;
• договор купли-продажи;
• доверенность при обращении к представителю;
• закладная по займу и т.д.

Полный набор документов формируется в зависимости от выбранного способа продажи и других обстоятельств.

В результате, продать ипотечное жилье можно. Однако для этого необходимо получение согласия банка и прохождение серьезного пути. Поиск покупателя представляет сложности из-за наличия обременения, которого часто стараются избежать. Проще всего оформить сделку при наличии поддержки банка или небольшой части ипотеке, которая осталась непогашенной.