Доли в приватизированной квартире: можно ли поделить, чтобы спокойно жить?

Неприватизированная квартира принадлежит к категории государственного, муниципального жилья. Переоформление в личное пользование на правах собственника установлено ст.217 ГК. Выделение доли в приватизированной квартире – это распределение площади между всеми квартиросъемщиками, документально подтвержденное среди жильцов. Дело, в некоторой степени, носит проблемный характер.

Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире?

Муниципальные здания имеют свою специфику. Когда есть несколько претендентов, деление не получится ни при каких обстоятельствах. Можно пользоваться муниципальными квартирами, как служебными, отметить адресную регистрацию, но нельзя претендовать на жилплощадь в частном порядке и устанавливать свои правила.

• Обращение в судебные инстанции, приватизировать долю в муниципальной квартире ничего не дает. В положительном исходе дела изначально будет отказано;
• Обмен муниципального жилья на частную жилплощадь также не получится.

Не исключается обмен одной муниципальной квартиры на другую равнозначного статуса и приблизительно одинаковую по площади. Законодательством разрешено проводить сделки такого рода. Однако, при фактическом исполнении договора мены муниципального жилья возникает большое количество сложностей и различного рода препятствий. В конечном итоге, проводить такую сделку станет неинтересно и весьма затруднительно.

На практике все действия приводят к единственно возможному решению. Муниципальное жилье сначала приватизируется. Только потом можно совершать дальнейшие шаги по юридическим сделкам.

Как выделить доли в приватизированной квартире?

Когда необходимо выделить и узаконить жилую площадь в приватизированном помещении, имеется два исхода событий:

1. Четко разграничиваются квадратные метры, которые становятся личной собственностью каждого из владельцев;
2. При невозможности деления и прочих сопутствующих обстоятельств, участнику выплачивается денежное возмещение.

Есть два способа, выделить и узаконить долю в приватизированной квартире (ст. 252 ГК): добровольно прийти к общему решению, которое всех устраивает либо вынужденно, прибегая к правосудию.

Выдел доли по договоренности

Самый простой и приемлемый вариант, когда участники мирных переговоров могут цивилизованно, за короткий промежуток времени закрыть вопрос с выгодой для всех сторон. Это основная задача. На практике идеальный вариант развития событий, скорей, исключение из правил, чем норма.

После выполнения основного пункта по договоренности, далее необходимо:

• Подписать соглашение об установлении доли со всеми проживающими. Подписанная бумага в обязательном порядке прикладывается к пакету бумаг по регистрации помещения на каждого собственника;

• Подготовить объект, планируемый к выделению. В БТИ согласовать и получить одобрение на перепланировку, если это необходимо сделать;

• Когда все подготовлено, заказывается обновленный технический план;

• После выполнения подготовительных этапов, обращаются к регистратору для получения кадастрового паспорта.

Выделение доли через суд

Когда невозможно договориться о разделе, участники принципиально, по своим личным соображениям игнорируют процедуру — обращаются в органы правозащиты.

• Части помещения, которые подлежат разделу, но не подтверждены документально, считаются равными. В судебном порядке определяется право пользования квартирой;

• Когда выделяемая площадь по размеру меньше региональных норм, доля считается незначительной. Также, при отсутствии интереса заниматься выделяемой частью помещения или в случае возникновения ситуации, при которой невозможно изолировать комнаты — судебным решением станет выплата денежной компенсации.

Является доля малозначительной или нет, решение принимается отдельно в каждом конкретном случае. Учитывается соответствие количества квадратных метров социальным нормам предоставления жилых помещений. В каждом регионе данные нормы устанавливаются муниципальными органами самоуправления.

Можно продать или подарить долю в праве собственности на квартиру, с закрепленным судебным решением права пользования отдельной комнатой.

Не исключается принудительный выкуп доли, которая по суду признана незначительной, не может быть выделена или у другого участника нет интереса к ее использованию (ст.252 ГК).

Первый вариант, договориться без суда, более предпочтительный. Но люди часто имеют массу взаимоисключающих претензий друг к другу, при которых соглашение невозможно. Процесс раздела происходит в результате конфликта и занимает продолжительное время. Как правило, это развод с последующим разделом имущества.

Заключительный этап

На заключительном этапе необходимо собрать перечень документов, юридически грамотно оформить и обратиться в Росреестр.

Какие нужны документы:

• Квитанция об оплате госпошлины за внесение записи в единый реестр;
• Соглашение между собственниками о размере выделяемых долей;
• Описание порядка разделяемой жилплощади;
• Технические документы на недвижимость;
• Ксерокопии паспортов.

Если какая-то часть помещения выделяется несовершеннолетнему, прикладывается документ, который подтверждает согласие органов опеки. Через месяц можно получить готовые документы.

Обращение в муниципальный орган

Пишется заявление о разделе квартиры на 2 самостоятельных объекта путем раздела лицевых счетов и заключения двух отдельных договоров социального найма.

Раздел лицевых счетов

Вопрос актуальный, трактуется, как оформление отдельного финансового документа, квитанций на оплату коммунальных услуг. Если в квартире проживает несколько человек, кто-то из них захочет выделиться и платить отдельно, обращаются в организацию, которая обслуживает дом либо другой уполномоченный муниципальный орган с заявлением об оформлении личного счета с целью оплаты за коммунальные услуги отдельно от остальных собственников.

Разделение совместного лицевого счета не играет никакой роли в отношении прав и обязательств перед остальными жильцами. Только на изменение в оплате. Перед разделом счета, регистрируется жилая площадь в долях, где комнаты не должны быть проходящими.

Договор социального найма

Коммерческий рынок растет и развивается. Но остается спрос на государственные и муниципальные жилые здания и помещения. На основании договора соцнайма, предоставляются условия для проживания нуждающимся в улучшении жилья.

Приватизированная квартира – это уже объект личного достояния. Используя, ни у кого не надо спрашивать разрешение. Квартиры социального найма принадлежат региональному жилищному фонду. Распределением занимаются муниципальные органы власти.

Обмен квартиры с выделенными долями на два самостоятельных помещения для проживания

Обменом заниматься еще труднее, чем пытаться выставить на продажу. Очень часто доли не подлежат обмену. Нет спроса, отсутствует интерес. Оценить тоже затруднительно.

Но, независимо от конечного результата, участники-жильцы одной квартиры, где делается обмен, в первую очередь могут воспользоваться правом и преимуществом при заключении договора обмены. Какая площадь будет обмениваться – это уже другая сторона вопроса. Смысл в том, что право такое имеется.

О своем намерении необходимо известить остальных участников. Делается это в письменной форме с указанием условий обмена. Если в течение одного месяца, остальные участники откажутся от обмена, обменять можно любому лицу.

Если данное правило нарушено, другие участники могут в течение трех месяцев обратиться в суд. Правило о преимуществе соблюдается при отчуждении доли по договору мены.

При подаче документов на госрегистрацию прикладывается подтверждение отказа остальных участников от обмена.

Когда возникает вопрос, можно ли приватизировать долю в квартире, ответ неоднозначный. Каждый случай необходимо прорабатывать до мелочей: что получит каждый участник и будет ли удовлетворен результатом. Чтобы состоялся выдел доли с окончательным и безоговорочным правом обладания, совершается ряд продуманных, безошибочных действий, которые не противоречат закону.

Если не желаете, чтобы помимо вас в квартире проживали посторонние люди, еще и на законных основаниях, следует принимать во внимание не только юридическую сторону вопроса, но и жизненные обстоятельства, в целом.