Содержание
Покупка недвижимости (квартиры) у юридического лица чаще всего сопряжена с некоторыми рисками. Процедура такой сделки – довольно сложный процесс, так как необходимо истребовать и проверить объемный пакет документов. Еще одним немаловажным фактом в таком процессе является соблюдение всех нормативных правовых актов, так как покупка ценного имущества у юридического лица согласно статье 46 ФЗ-14 считается крупной сделкой и требует соблюдения порядка действий регламентированного в этом федеральном законе.
Не обладая познаниями в юриспруденции, простому смертному будет трудно понять все нюансы покупки квартиры у юридического лица.
Особенности покупки квартиры у юридического лица
В чем особенность такой сделки?
Как уже упоминалось выше покупка недвижимости у контрагента, имеющего статус юридическое лицо, осложнена целым рядом нюансов отличных от привычной процедуры между физическими лицами. Так для обществ с формой правления «АО» или «ООО» (далее – «Общество») законодатель предусмотрел индивидуальный порядок заключения сделок купли-продажи с имуществом таких юридических лиц.
В случаях, когда имущество является ценным (стоимость его равна 25% от всего капитала (активов) или выше), сделка будет считаться крупной. Также к крупным операциям с ценным имуществом может быть приравнена и продажа квартиры (это решение должно быть закреплено в Уставе организации).
Прежде всего, перед совершением крупной сделки по продаже ценного имущества «Общества» гендиректор должен заручиться одобрением всех акционеров на совершение такой процедуры. Такое решение должно быть принято на собрании акционеров либо на совете директоров в зависимости от формы правления.
Почему все так сложно? Необходимо понимать, что гендиректор не является стопроцентным держателем всех акций «Общества», а соответственно решать такой вопрос единолично он не вправе. Это своего рода страховка, чтобы решение одного человека не привело «Общество» к банкротству.
Такое согласие должно быть скреплено протоколом заседания (собрания), где должны стоят все подписи согласных, после чего он предается контрагенту-покупателю.
Отсутствие обоюдного решения может привести к признанию сделки недействительной.
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
В случае если объект недвижимости не является ценным имуществом для «Общества», соответственно сделка не является крупной, покупателю также необходимо истребовать подтверждение этого.
Необходимые документы для сделки
Чтобы избежать мошеннических схем со стороны недобросовестного продавца в первую очередь стоит истребовать следующий пакет документов:
- документ, подтверждающий личность контрагента-продавца (либо подтверждения личности доверенного лица, действующего на основании доверенности;
- действительный в момент сделки пакет учредительной документации вместе с выпиской из ЕГРЮЛ;
- документ, подтверждающий согласие остальных акционеров на процедуру отчуждения (протокол совета директоров, акционеров и т.д.);
- вписка из ЕГРН (с января 2017 года ЕГРП и ГНК), являющаяся с 2016 года единым документом подтверждающим право собственности (если недвижимость приобреталась до 2016 года, то продавцу необходимо предоставить свидетельство прав на собственность);
- выписка из домовой книги;
- подтверждение отсутствия задолженности по ЖКХ;
- при безналичном способе расчета продавцу необходимо предоставить реквизиты счета, куда покупатель будет перечислять денежные средства.
Этот пакет документов является общим для всех проводимых процедур с недвижимостью. Но стоит помнить, что каждый прецедент имеет индивидуальный характер.
Покупка квартиры через третьих лиц
Чаще всего «Общества» реализующие недвижимость не занимаются этим лично (тем более, если это крупный строительный холдинг), а передают полномочия по продаже доверенным лицам – юристам компании, риэлтерским агентствам, либо представителям своих многочисленных филиалов.
Рассчитываться наличными средствами с доверенным лицом стоит только в том случае, когда убедитесь что в генеральной доверенности (обязательно заверенной нотариально) есть соответствующий пункт, указывающий на вверенные ему для такой сделки полномочия.
Нередки и такие случаи, когда предстоит покупка квартиры у юридического лица, приобретшего ее по договору цессии (уступки права требования). В данной ситуации договор цессии должен содержать пункт, где указана ссылка на предыдущий договор, по которому отчуждаемая недвижимость была передана новому (нынешнему) владельцу.
Договор цессии в обязательном порядке должен иметь нотариальное заверение.
Приобретение квартиры в ипотеку
Самым распространенным и безопасным способом покупки квартиры у юридического лица является предоставление этой компанией жилья в ипотеку через кредитные организации находящиеся в партнерских отношениях с фирмой-застройщиком. В таких ситуациях риски и временные затраты покупателя сведены к минимуму, так как проверкой чистоты объекта и предоставляемых компанией-застройщиком документов занимается само банковское учреждение.
Если фирма-застройщик не имеет партнерских отношений с банками и не может предложить ипотечное кредитование, то стоит задуматься легальная ли это сделка? И не является ли мнимое юридическое лицо обыкновенным мошенником?
Не стоит опасаться фирм-застройщиков, имеющих в партнерах банки, которые просят внести первый взнос.
Возможные риски при покупке квартиры у юридического лица
Есть множество мошеннических схем и уловок, к которым прибегают не чистые на руку как юридические, так и физические лица, представляющиеся по поддельным документам доверенными лицами той или иной компании. Таких «учтивых добродетелей» предлагающих от лица фирмы-продавца самое комфортабельное жилье распознать очень сложно. А вернуть деньги – невозможно. Другое дело если сотрудник действующей компании решил за счет фирмы неосновательно обогатиться, подделав следующие документы:
- решение, закрепленное в протоколе заседания акционеров (директоров), подделав подписи (чтобы избежать этого, можно попробовать добиться разрешения присутствовать на нем);
- доверенность, возможно «Общество» не давало полномочия посреднику на получения денежных средств;
- предоставив ложные сведения о том, что квартира «чиста» во всех отношениях и в ней никто не прописан, предоставив вписку из ЕГРН в последний момент.
Но и в этом случае получить назад свои деньги очень сложно, после того как один из учредителей (или несколько) подал исковое требование в судебную инстанцию о признании процедуры отчуждения недействительной.
Чтобы избежать любых рисков при покупке квартиры у юридического лица необходимо тщательней проверять и перепроверять все имеющиеся документы на объект. А лучшим решением данной проблемы станет обращение к юристу специализирующемуся в данной сфере права.
Отличия процедуры покупки юридическим лицом от сделки между физическими лицами
Процедура покупки недвижимого объекта юридическим лицом от оформления сделки между физическими лицами особых отличий не имеет. Единственное различие между ними это налогообложение (в процентном соотношении).
Приведем простой пример:
Один из соучредителей ООО решил приобрести жилой объект от имени этого «Общества». В этом случае основным требованием является заключение договора купли-продажи между компанией и физическим лицом. Далее «Обществу» необходимо зарегистрировать право собственности в Россреестре.
Допустим, что данный акционер в последствие решил этот объект переоформить на физическое лицо (на себя). Законом это не запрещено. Для этого нужно также заключить договорное соглашение о продаже имущества, но с приложением дополнительных документов, касающихся покупки квартиры у юридического лица (согласие второго соучредителя и т.д.). Такой «обмен» можно совершить в один день через многофункциональный центр или напрямую в Россреестре.
Единственное, что нужно учесть «Обществу» – это прозрачность сделки, чтобы в последствие не было проблем с налоговой инспекцией. Лучше проконсультировать с опытным специалистом, чтобы выбрать оптимальный вариант для обеих сторон, с минимальной налоговой ставкой.
В любом случае кем бы вы ни были продавцом или покупателем, юридическим либо физическим лицом сделки с недвижимостью всегда сопряжены с большими рисками. В большинстве ситуаций разобраться самостоятельно во всех аспектах договорных отношений, юридических терминах и нормативной базе самостоятельно не представляется возможным. Чтобы обезопасить себя обратитесь за экспертной помощью. Будьте бдительны.