Арест и продажа квартир должников — кто и когда может забрать недвижимость за долги?

Ежемесячные расходы могут стать непосильным бременем в силу разного рода причин: сокращение по основному месту работы, инфляция, потеря трудоспособности на длительное время и пр. неприятное последствие этого факта – прогрессивный рост задолженности по коммунальным и кредитным платежам. И всё чаще должник начинает задаваться вопросами: «А не арестуют ли моё имущество? Кто и как это будет делать? Чем это грозит?»

Как и почему происходит арест имущества при наличии долгов?

Арест имущества – это правовое ограничение на распоряжение им, т.е. собственник не может продавать, дарить, завещать и обменивать свою квартиру. Однако проживать в этом жилье ему никто запретить не может до решения вопроса с продажей этих квадратных метров. Правом наложить арест наделены только судебные приставы-исполнители на основании решения суда. Других оснований и исполнителей российское гражданское законодательство не предусматривает. Поэтому высказывания коллекторов или сотрудников банковских служб безопасности с угрозой изъять жильё у неблагополучного заёмщика не имеют под собой никаких правовых оснований.

Для наложения ареста должны быть соблюдены следующие условия:

1. Арестованная недвижимость не должна быть единственной у должника (за исключением случаев возникновения долга по ипотеке, где квадратные метры являются предметом залога).
2. Размер долга практически равен стоимости квартиры, т.е. за долг в 15 000 рублей арестовать квартиру и принудить её продать не может даже судебный пристав.
3. У пристава-исполнителя есть конкретное решение суда о наложении ареста на эту недвижимость.

Кто имеет право взимать залоговую недвижимость?

Если недвижимость выступала предметом залога при получении кредита в банке, то условия её ареста и принудительной реализации несколько отличаются от тех объектов, что были арестованы за долги по коммунальным платежам или алиментам.

Так, в подобной ситуации не играет никакой роли единственное это жильё у должника или нет. Сумма долга может составлять всего 5-10% от стоимости жилья при наличии стойкой просрочки в течение 3 месяцев.

Инициировать процедуру отчуждения можно по одному из двух оснований:

• договорённость между заёмщиком и кредитором;
• решение суда на арест и реализацию залогового имущества.

	Взаимное решение сторон	Судебное решение
Длительность процедуры	не дольше 3 месяцев	от года и дольше
Стоимость объекта	среднерыночная	на страте на 25% ниже среднерыночной с последующим снижением
Погашение долга	полное погашение, могут остаться средства	частичное, долговые обязательства сохраняются

В любом случае реализация залогового имущества – крайняя мера. Как правило, крупные банки (Сбербанк, ВТБ24 и др.) предлагают реструктуризацию долга. И только если этот вариант также оказывается непосильным для заёмщика, предлагают продать квартиру – добровольно или по решению суда.

Как осуществляется продажа имущества должника?

Реализация арестованного имущества – крайняя мера, применяемая в тех случаях, когда остальные меры не возымели должного действия. Вся процедура регламентирована федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно главой 9 этого нормативно-правового акта. Возможно три варианта продажи:

• торги;
• аукцион;
• через интернет-ресурсы.

Торги

Торги имеют право организовывать только специальные организации, которые получают конфискованное имущество от пристава-исполнителя в течение 10 дней после принятия решения о продаже недвижимости за долги. Первоначальная стоимость квартиры не может быть ниже её оценочной стоимости, а срок продажи не может превышать двух месяцев с официальной даты начала. Обязательной является процедура публикации информации об объекте и назначенных торгах в сети Интернет и в печатных изданиях.

Если в течение первого месяца явится меньше двух участников, ни один из участников не надбавит стоимость или появится иное основание в соответствии со статьёй 91 №229-ФЗ, первоначальная стоимость предмета торгов будет снижена на 15%. Если, спустя месяц, торги так и останутся несостоявшимися, то судебный пристав вправе предложить кредитору оставить имущество за собой по стоимости на 25% ниже оценочной.

Аукционы

Аукцион – открытая форма торгов, доступная для участия любому желающему. Победителем признаётся тот участник, который предложит наибольшую цену. Регламентация отражена в №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и в приказе Минэкономразвития №54 от 15.02.2010. Они проводятся в электронном виде под патронажем конкурсного управляющего. В общем виде схему проведения аукционов можно представить следующим алгоритмом:

• подача заявки на участие и перечисление задатка;
• определение первоначальной цены объекта;
• первичные торги – участники через каждые полчаса делают ставки с шагом, который заранее определён документацией по торгу;
• повторные торги – если не состоялся предыдущий этап, первоначальная стоимость объекта снижается;
• публичные торги – если не состоялся предыдущий этап, стоимость объекта снижается через определённые периоды времени.

Через Интернет-ресурсы

В настоящее время торги редко проходят в специальных помещениях с обязательным присутствием участников. Процедура проведения торгов и аукционов через интернет-ресурсы, обеспечивающие прозрачность и доступность, закреплена законодательно.

Основные электронные площадки, занимающиеся реализацией имущества должника, представлены в таблице.

	Торговые площадки	Официальные порталы	Агрегаторы торгов по банкротству
Особенности	Организация и проведение интернет-аукционов	Публикация полных данных о предстоящих торгах	Сбор актуальной информации с большого количества торговых площадок
Примеры площадок	Сбербанк АСТ	Единый федеральный реестр сведений о банкротстве	Банкротный шпион

Риски покупки арестованных квартир

Покупка арестованной квартиры привлекает низкой стоимостью достаточно ликвидного объекта. Однако эта процедура осложняется высокой степенью риска:

• нельзя осмотреть выставленный на торги объект – покупатель довольствуется сухими цифрами метража, упоминанием о ремонте и оставленном имуществе, т.е. покупает «кота в мешке»;
• неприятная аура – некоторые покупатели придают этому большое значение, считая, что энергетика помещений влияет на дальнейшую судьбу новых хозяев;
• большие неприятности от бывших владельцев – суд апелляционной и кассационной инстанции может отменить решение об аресте и выставлении на торги, аннулировав сделку.

Прозрачность истории квартиры, срочность сделки и возможность оформления льготной ипотеки (если недвижимость является предметом залога банка) – весомые плюсы приобретения жилья у должника. Однако чтобы эти плюсы не были осложнены такими негативными последствиями, как аннулирование сделки, разочарование от покупки, требование от управляющей компании погасить задолженность по коммунальным платежам и пр., разумнее обратиться к юристу или попытаться самостоятельно изучить историю объекта.